월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 영등포구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 마포구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 강동구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
예상 매수가를 계산해보니 약20억 이었다. 영유아 자녀2명과 강아지2마리가 있어서 최소30평대 이상의 집으로 알아보았고 직장이 역삼역이고 맞벌이라 2,9호선이 인접한 지역을 우선으로 예산안에서 첫번째 후보지역은 영등포구로 정했다.
아이를 키우다보니 지하주차장과 연결된 아파트가 나에게는 포기할수 없는 조건이여서 영등포구에서는 구축이라도 그부분을 고려하여 단지를 추렸다.
하지만 좀 더 상급지인 곳들도 예산안에서 주차장만 포기한다면 가능한 단지들이 꽤 보여서 다음 후보들은 그 부분을 빼고 알아볼 생각이다!
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 영등포구 당산 현대5차
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 영등포구 당산동
- 연식: 2000년식
- 세대수: 976세대
- 평형 : 30평(계단식/ 방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 11.7km
- 강남역까지 소요시간: 38분
- 시청역까지 소요시간: 26분
- 여의도역까지 소요시간: 14분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 역삼역 47분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 3개 대형마트 5개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 당산서중 88%
- 학원가 유무: 당산동 31개
3) 가격
- 평형 정보: 30평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 19억1000
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 19억4300
4)가치평가 및 결론
교통: 당산역은 2,9호선 더블 역세권이라 서울권역 어디든 빠르게 접근 가능할것 같아 교통입지가 좋은것 같다.
- 학군: 당산서중(88%) 이라 문래보다 교육열이 더 높은 것 같다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점이 세군데나 있고 주변에 아파트가 모여있어 아이를 키우며 살기에 좋은 동네라는 생각이 든다.
- 종합 및 느낀점: 39평형이 현재 호가 20억5000 최근실거래가가 20억 3000이라 급매나 실거래가가 좀 내려간다면 큰평형까지 고려해볼 만한 단지 인것 같다.
20평대가 많은 단지라 그런지 환금성이 좋은 단지 인것 같다.
단지 2. 영등포구 문래 힐스테이트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 영등포구 문래동
- 연식: 2003년식
- 세대수: 776세대
- 평형 : 33평(계단식/ 방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 12.3km
- 강남역까지 소요시간: 40분
- 시청역까지 소요시간: 29분
- 여의도역까지 소요시간: 24분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 역삼역 42분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점3개 대형마트 9개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 문래중학교 82%
- 학원가 유무 : 문래동25개
3) 가격
- 평형 정보: 33평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 20억2000
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 18억5000
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(역삼)까지 6분 가깝고, 지하철로 출퇴근할 수 있다. 여의도까지의 거리는 당산이 훨씬 가깝게 느껴진다.
- 학군: 문래중(82%)에 배정되어 당산보다 학군은 조금 떨어지는 것같지만 큰 차이일까 싶고 아이들이 영유아라 초품아 수준으로 초등학교가 매우가까워 그부분이 장점인것 같다 . 근처에 학원가는 그냥 동네 학원가라… 당산과 마찬가지로 큰 학원가로 가려면 목동으로 이동을 해야할것 같다.
- 환경: 현대5차와 같다. 유해시설이 없고 백화점이 3개나 있고 근처에 마트도 많아서 편의시설의 환경은 좋다. 하지만 당산에 비해 주변에 상업시설과 빌라가 공존하는것 같다.
- 종합: 호가가 예산보다 0.2억 높아서 고민된다. 또한 33평형이 주력 평형이 아니라 45평이 주 평형대라 33평형의 매물이 잘 나오지가 않고 45평형은 예산에 1억정도 초과되어 다른 단지를 더 찾아봐야할 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 : 두단지의 강남까지의 거리와 교통은 비슷하지만 당산이 2,9호선 더블역세권이고 학군이 더 좋다. 최근실거래가로 보았을때 두 단지는 1억정도 당산현대가 더 비싸지만 호가는 문래 힐스가 더 비싸서 당산현대가 더 합리적이라고 느껴진다. 뚜렷하게 한쪽이 기우는 차이는 아니라서 실제 임장으로 분위기를 비교해볼 필요가 있다고 느꼈다.
나의 생각과 느낀점 : 문래힐스는 최근실거래가에 비해 호가가 높게 나왔고 당산현대5차는 최근실거래보다 호가가 떨어져 있었다. 수치상으로 보았을때 교직환은 비슷하고, 문래힐스가 당산현대5차보다 학군이 떨어지지만 큰 차이라고 생각되진 않았고, 초등학교가 가깝다는 장점이 있어 실제 임장으로 분위기를 꼭 보아야 할것 같다.
