PART 2. 단지 비교 : 헷갈리는 단지들 중에 1등은 정해졌다. 그 다음엔...

26.10.20 (수정됨)

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!

지역 선정 이유 및 느낀점 : 내 예산에 맞는 매물이 있는 지역 + 2개 단지 이상 비교할 곳이 몇 군데 없었다..

노원구는 직장인 1호선, 7호선이 있는 곳이며 비교적 아파트 단지가 많아 균질성이 좋다고 판단.

금천구는 별로 맘에 들진 않지만 직장이 가깝고 대단지 아파트가 있어서 궁금해서 후보로 넣었고.

수원 영통구는 경기 동남쪽에 해당하지만 분당, 수지보다 훨씬 멀지만 예산에 맞는 매물이 있어서 후보로 넣었다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교

단지 1. 공릉 라이프 2단지

2) 가치평가

교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 15.2km
- 강남역까지 소요시간: 강남: 58분 (1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 시청: 54분 (1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 여의도: 1시간 2분 (2회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 직장: 1시간 26분
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백1개, 마트6개
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 한천중 81% / 녹천중 83%
- 학원가 유무 : 학원 16개 (학원가라고 하기엔 너무 적지 않나)

4)가치평가 및 결론

하계역까지 약 10분 걸어서 7호선 타고 환승 1번하면 강남역에 도착. 1시간 안으로 걸린다.
내 직장과는 1시간 26분이 걸리지만 7호선 타고 쭉 가면 된다.
비선호시설은 없고, 반경 3km 내 백1개, 마트6개가 있고, 아파트 바로 맞은편에 경춘숲공원/중랑천도 있어서 산책하기엔 좋아보임. 근처가 공원 or 아파트 단지로 되어있어 균질성이 준수해보임.
노원구라고 다 학원이 많은 지역이 다수인건 아니구나 싶었다.
태릉입구역과 공릉역 사이, 태강 아파트 근처에 학원이 16개 몰려있는 공릉동 1위 학원가가 있다. 2단지 라이프와는 거리가 버스 1번 타고 15분 정도 걸리는 거리가 있다. 중계동 학원가와는 버스 1번 타고 20분 걸린다.

단지 2. 월계 주공 2단지
1) 위치 및 기본 정보

교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 14.7 Km
- 강남역까지 소요시간: 강남: 1시간 8분 (2회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 시청: 48분(1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 여의도: 1시간 2분(2회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 직장: 1시간 25분 (1회 환승)
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 비선호 시설 O (월계역 고압선 철탑)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백1개, 마트7개
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 염광중 74%
- 학원가 유무 : 학원 6개

4) 가치평가 및 결론

강남까지 약 1시간 10분 내외로 갈 수 있지만 2회 환승해야하는 불편함이 있음
내 직장까지도 1시간 25분이 걸리나 1번 환승해야함 (버스 > 지하철)
반경 3km 내 월계역에 고압철탑 있음. 애매하지만.. 유해시설이라고 판단되서 넣었다.
근처가 모두 아파트 단지 + 초중고대학교로 둘러쌓여있음.
옆에는 우이천, 맞은편에는 월계구민 체육센터가 있는 영축산(100m 안되는 동네산)이 있어서 산책하기엔 좋아보임.
학원 6개는.. 석계역 근처 한진한화그랑빌 안쪽에 위치해있어 사실상 없는 수준이다.
근처에 학교가 많은 대단지 아파트인데 학원가가 없는게 의아함.
월계역과도 1km 떨어져있어서, 아파트 근처에 동북선이 지나가서 개통되면 가격이 소폭 오르지 않을까 싶다. 동북선과 바로 붙지는 않았고 다른 단지를 하나 끼고 있다.

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.

단지는 3개를 비교했는데, 1 / 2&3 이 비슷해서 과제에는 2개만 올립니다.

비교평가 결론 :

이 단지들 중에선 공릉 2단지 라이프 입지가 좋다.
7호선이고, 지하철역에 10분 걸어가면 나옴. 중계역 학원가와 거리는 떨어져있지만 그래도 버스타고 20분이면 왔다갔다 할 수 있음.
월계주공 2단지는 대단지이고, 강남과 물리적 거리가 몇백미터 가까운 것 외에는 더 나은 점이 없었다. 대단지 아파트가 무조건 좋다고 생각했었는데, 막상 비교해보니 아니었음. 강남과의 교통도 2단지 라이프가 더 좋았다.
초소형평수로는 가격차이가 별로 안나는 것 같아서 호갱노노에서 다른 평수 실거래가도 살펴봤다.

평형수가 조금씩 차이나서 완전히 비교해볼 순 없지만.
라이프 2단지 16평이 4.35억 일때, 월계주공 2단지 17평은 4.25억 = 약 1천만원 차이가 나고 있었다.
만약 같은 평수였다면 2천 정도 차이가 났으려나?

나의 생각과 느낀점 :

강남과의 교통, 내 출퇴근 편의성, 환경 등을 생각했을 때 공릉 라이프 2단지가 저 중에서는 최선이다.
걱정되는건 초소형(14평)이고, 월계주공2단지 대비 세대수가 약 600세대로 적기 때문에, 환금성이 우려된다. 환금성을 생각하면 최소 20평이상이어야 하는데 그러면 교통이 불편해진다.ㅠㅠ
그리고 초소형이라 그런지 생각보다 가격차이가 많이 나진 않았다. 평당 1천만원? 근데 이게 차이가 많은지 적은지 아직은 가늠하기가 어렵다.
적은 예산으로 최선의 선택을 하자니, 솔직히 구 별로 해당하는 단지가 거의 없어서 선택하기 어려울 것 같진 않다. 다만 초소형 아파트의 환금성이 우려될 뿐이다. 다른 구들의 단지들도 분석하고 비교해봐야겠다.
(누가 나한테 집 사라고 1억만 무상증여해줬으면 좋겠다 ㅋㅋㅋㅋㅋ)