월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 마포구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 송파구 |
세 번째 후보 지역 |
1. 선정 배경과 느낀 점
저는 갈아타기 상황이라 예산 변동성이 큰 편이어서, 이번 단지 선정은 보수적인 접근을 기본으로 했습니다. 평형이 20평대로 작더라도 입지가치가 뛰어나다고 판단한 마포구와 송파구를 선정했습니다.
수업자료의 기준 가격은 마포 16.5억, 송파 18.5억이었습니다. 그런데 직접 임장 자료를 정리해 보니 각 지역의 대장 아파트는 그 가격을 훨씬 뛰어넘는 수준이었습니다. 마포만 해도 호가가 20.5억~22.5억이었습니다. 입지가 좋은 곳은 20평대여도 가격이 따로 놀고 있다는 걸 체감했습니다.
2. 첫 번째 구 2개 단지 비교 (마포구)
단지 1. 마포래미안푸르지오
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 마포구 아현동
- 연식: 2014년
- 세대수: 3,885세대 (임대 661세대 포함)
평형: 24A (방3·화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통
- 강남역까지 직선거리: 9.0km
- 강남역까지 소요시간: 51분 (5/9호선, 1회 환승, 애오개역 도보 12분, 신논현역 도보 10분)
- 시청역까지 소요시간: 22분
- 여의도역까지 소요시간: 20분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 직장 20분 (도보 13분 포함)
- 환경
- 반경 3km 내 유해시설 여부: 비선호 시설 없음
- 반경 3km 내 편의시설: 백화점 3개, 대형마트 4개
- 학군
- 중학교 학업성취도: 동도중 83%, 아현중 75% (시트 하단 메모에는 한성중 74%도 있음)
학원가 유무: 있음 (아현 11개, 염리 69개)
3) 가격
- 평형 정보: 24A
- 현재 호가: 20.5억
- 최근 실거래가: 19.8억 (2026년 9월)
4) 가치평가 및 결론
교통: 강남역까지 51분(5/9호선 1회 환승)이고 시청 22분, 여의도 20분이다. 내 직장까지는 20분인데 도보 13분이 포함돼 있어서 걷는 비중이 큰 편이다. 그리고 5호선 애오개로 가는 길 역시 도보거리가 꽤 있고 강남으로 가서도 9호선에서 내려 걸어야 하는 부담이 있어서 51분이지만 한 시간 이상 소요에 꽤 체력(?)을 요할 것 같은 느낌이다.
학군: 동도중(83%)과 아현중(75%)이 배정권이다. 단지가 아현동이라 가까운 학원가는 11개 수준이다. 대흥동까지 보내는 부모들이 꽤 있는 것 같기는 하다. 셔틀이 다니는 듯 하여 학원 접근성은 크게 떨어지는 편은 아닌 듯 싶다. 다만 학군은 개인 가치에서는 후순위이다
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점 3개, 대형마트 4개가 있어 생활하기에 편하다.
- 종합 및 느낀점: 2014년식 3,885세대 대단지라 인프라와 환금성은 좋아 보인다. 다만 임대 661세대가 섞여 있어서 단지 분위기와 선호도에 영향이 있는지 더 알아봐야겠다. 호가 20.5억은 최근 실거래가(19.8억, 9월)보다 0.7억 높아서, 실제로 그 가격에 거래되는지 협상 여지부터 확인해 봐야겠다. 그리고 3단지가 가장 저렴한 이유는 #언덕 이다. 애오개역에서 아현초를 거쳐 마래푸로 진입하는 길은 다소 어수선 해보였고, 전통시장 (아현시장)이 있어 더욱 그런 느낌은 강했다. 길이 좁아 느끼는 답답함도 다소 있었다
단지 2. 마포프리스티지자이
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 마포구 염리동
- 연식: 2021년
- 세대수: 1,694세대
평형: 24F (계단식, 방3·화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통
- 강남역까지 직선거리: 10.1km
- 강남역까지 소요시간: 55분 (이대역 도보 7분)
- 시청역까지 소요시간: 18분
- 여의도역까지 소요시간: 31분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 직장 16분 (도보 8분 포함)
- 환경
- 반경 3km 내 유해시설 여부: 비선호 시설 없음
- 반경 3km 내 편의시설: 백화점 1개, 대형마트 4개
- 학군
- 중학교 학업성취도: 서울여중 91%, 숭문중 85%
- 학원가 유무: 있음 (염리 69개, 아현 11개)
3) 가격
- 평형 정보: 24F
- 현재 호가: 22.5억
- 최근 실거래가: 23.5억 (2026년 8월)
4) 가치평가 및 결론
교통: 강남역까지 55분(이대역 도보 7분)이고 시청 18분, 여의도 31분이다. 내 직장까지는 16분(도보 8분 포함)으로 직주근접은 이쪽이 더 낫다. 네이버 길찾기가 강남역까지의 동선을 잡을때 이대역으로 도보이동 및 지하철 2호선 이동을 잡지 않아줘서 내가 만든 루트다 ^^
학군: 서울여중(91%)과 숭문중(85%)으로 학업성취도가 높다. 단지가 염리동이라 염리 학원가(69개)를 바로 이용할 수 있다. 학원수요가 있다면 좋은 입지.
환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점 1개, 대형마트 4개가 있다. 대형마트는 충분한데 백화점은 마래푸보다 적다. 그런데 3Km 근방이긴 하지만 마래푸 역시 명동권의 백화점이라 접근성은 둘다 비슷한 것 같다. 오히려 여의도 현대로 가는 수요도 있다고 한다
- 종합 및 느낀점: 2021년식 1,694세대로 연식이 새롭고 직장과 학군은 확실히 좋다. 반면 호가 22.5억은 마래푸보다 2억이나 높다. 호가(22.5억)가 최근 실거래가(23.5억, 8월)보다 낮게 나와 있어서, 지금 가격이 괜찮은 건지 더 알아봐야겠다.
[추가]
잠시 단지 안을 걸었을때는 마래푸는 할머니들이 꽤 보였고 넓은 길이 확보되어 있어 쾌적함이 느껴졌고, 마프자는 동 간격이 다소 좁게 느껴지고 단지 내 유동인구는 적어보였고 오히려 상가쪽이 활기차 보였다. (마래푸는 상가를 발견하지 못한건지 원래 상권이 약한건지 눈에 띄는 단지내 상가는 볼 수 없었다. 다시 확인해볼 부분이다). 단지내에서도 사람들이 자주 다니는 동선이 있는 것 같다 (좀더 편하고 넓은길 혹은 지름길)
3. 단지 비교표 작성
| 단지명 | 마포래미안푸르지오 | 마포프리스티지자이 | ||
| 기본정보 | 서울 마포구 아현동 | 서울 마포구 염리동 | ||
| 2014/3885세대(임대 661) | 2021/1694세대 | |||
| 24A(식/방3화2) | 24F(계단식/방3화2) | |||
| 교통 | 9.0Km | 10.1Km | ||
| A- | 강남: 51분(5/9호선, 1회환승, 애오개도보 12분 신논현도보10분) | A | 강남: 55분(이대역도보 7분) | |
| 시청: 22분 | 시청: 18분 | |||
| 여의도: 20분 | 여의도: 31분 | |||
| 내 직장: 20분(도보13분포함) | 내 직장: 16분(도보8분) | |||
| 환경 | S | 백3개, 마트4개 | A | 백1개, 마트4개 |
| 비선호 시설 X | 비선호 시설 X | |||
| 학군 | C | 동도중 83% 아현중 75% | B | 서울여중 91% 숭문중 85% |
| 학원가 11개(아현) 69개(염리) | 학원가 69개(염리) 11개(아현) | |||
| 호가 | 20.5억 | 22.5억 | ||
| 최근실거래 | 19.8억(26년 9월) | 23.5억(26년 8월) | ||
비교평가 결론
두 단지는 환경이 비슷하고(유해시설 없음, 3km 내 백화점·대형마트 접근성도 큰 차이 없음), 학군은 마프자가 앞서지만 나에게는 후순위 조건이다. 결국 차이는 직주근접 교통, 연식, 단지 분위기, 그리고 가격이었다. 강남 접근 시간은 51분과 55분으로 차이가 크지 않지만, 직접 걸어 보니 도보 구간 부담이 훨씬 컸다. 특히 마래푸는 언덕이라 더 힘들었다. 마프자는 내 직장까지 4분 더 빠르고 신축(2021년)이라는 장점이 있는 대신 호가가 2억 더 비싸다. 반대로 마래푸는 대단지에 길이 넓어 쾌적하고 가격 부담이 적지만, 3단지가 상대적으로 저렴한 데에는 언덕도 영향이 있는 듯하고 진입로 생활권이 어수선했다. 같은 마포라도 입지의 결이 이렇게 다르다는 걸 직접 걸어 보고 알았다. 수업에서 배운 "땅의 입지가 전부"라는 기준으로 보면 마프자가 더 가깝다고 판단해 마프자를 선택하고 싶다.
나의 생각과 느낀점
다만 마프자의 2억 프리미엄이 정당한지는 아직 확신이 없다. 특히 이 2억 안에 신축 프리미엄이 얼마나 포함돼 있는지 따져 볼 필요가 있다. 입지가 좋아서 비싼 건지, 건물이 새것이라 비싼 건지에 따라 이 돈의 의미가 달라진다. 입지 가치는 시간이 지나도 유지되지만, 신축 프리미엄은 연식이 쌓이면 줄어들 수 있기 때문이다.
또 나는 학군을 후순위로 두지만, 이 집에 살 사람은 나 혼자가 아니다. 나중에 이 집을 사고 팔 사람은 다수이고, 그들이 중요하게 여기는 학군·신축·역세권 같은 가치는 이미 호가와 실거래가에 반영돼 있다. 그래서 "내가 안 쓰는 가치"라고 해서 가격에서 빼고 볼 수는 없고, 그 가치가 매도 시 수요를 받쳐 주는 부분이라고 생각한다.
그렇다고 감으로 결정할 수는 없으니, 마프자로 확정하게 된다면 정말 가격차가 이 정도인지 거의 동급 조건으로 다시 비교해 봐야겠다. 현재 호가 차이는 2억(20.5억 vs 22.5억)이지만, 최근 실거래 기준으로는 3.7억(19.8억 vs 23.5억)이다. 이 차이가 타입·층·시점이 달라서 생긴 건지 확인이 필요하다.
추가 확인사항
- 동급 실거래 비교: 마프자 24F와 마래푸 24A의 최근 실거래 중 비슷한 층·방향·시점의 거래만 골라 가격차를 다시 계산한다. (타입이 달라 직접 비교가 부정확하므로, 가능하면 마래푸의 계단식·유사 구조도 같이 본다.)
- 신축 프리미엄 추정: 같은 마포권에서 신축과 구축의 가격차(평당가)가 보통 얼마나 나는지 확인해서, 마프자의 2억 중 연식 몫이 얼마인지 가늠해 본다. 나머지가 입지 몫이라면 그 크기가 납득되는지 본다.
- 호가의 실제 거래 가능성: 마프자 호가 22.5억이 실제로 거래되는 가격인지, 매물 수와 협상 여지는 어떤지 부동산에 확인한다. (실거래 23.5억보다 호가가 낮은 이유도 함께 묻는다.)
- 추세 확인: 두 단지의 최근 1~2년 실거래가 흐름과 전고점 대비 위치를 비교해서 가격 상승 여력을 본다. (생각 해보니 과제에 이게 들어가야 하네 ^^)
- 출퇴근 직접 검증: 출퇴근 시간대에 두 단지에서 역까지 직접 걸어 보고, 마프자의 이대역 경유 루트(강남 55분)가 실제로 가능한지, 도보 구간의 체감 부담이 어떤지 확인한다.
- 단지 상권·분위기: 마래푸 단지 내 상가와 상권이 실제로 약한지, 마프자 동 간격과 상가 활성도는 어떤지 다시 본다.
- 예산 점검: 마프자 매수 시 예산 범위와 부대비용(4% 정도)을 포함해도 무리가 없는지 계산한다.
