월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 관악구 |
두 번째 후보 지역 | 구로구 |
세 번째 후보 지역 | 강서구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 예산이 7억 이내라 선택할 수 있는 지역이 별로 없었다. 그래도 최소 300세대를 기준으로 삼고 그 이상의 단지를 찾아보기로 했다.
영등포구는 내 예산으로는 16평대만 매매 할수 있어 세가족인 우리에게 너무 작은 평수라
영등포구는 제외하기로 결정했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명 화곡 중앙 하이츠
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 강서구 양천로6길 28
- 연식: 1988.12
- 세대수: 473 세대
- 평형 : 29평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 17.27km
- 강남역까지 소요시간: 50분
- 시청역까지 소요시간: 47분
- 여의도역까지 소요시간: 14분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 49분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2, 이마트 2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 화곡중 62.1%
- 학원가 유무 : 화곡동 68개
3) 가격
- 평형 정보: 29평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억 3천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억 9900 (26.09)
4)가치평가 및 결론
- 교통: 화곡역과 까치산 역의 중간 지점이다. 강남까지 1시간 이내, 시청까지 47분, 여의도까지는 14분 걸린다. 남편 회사와도 49분이라 교통은 무난한 편이다.
- 학군: 근처에 화곡중학교가 있는데 강서구 내에서 학업성취률이 최저이다. 역시 집 값이 싼 것에는 이유가 있었다. 근처에 학원가는 없지만 화곡동 안에는 학원이 제법 된다.
- 환경: 유해시설이 없고 3km내 백화점 2개, 이마트 2개가 있어 생활하기 무난하다.
- 종합 및 느낀점 : 가격이랑 반경 3키로 내 환경이 딱히 나쁘지는 않지만 학업성취률이 62프로인것은 치명적이다. 5살 아기를 키우고 있고 교육이 관심이 많기에 이 부분이 가장 마음에 걸린다.
단지 2. 단지명 방화동부센트레빌 2차
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 강서구 방화대로45길 32
- 연식: 2003.11
- 세대수: 407 세대
- 평형 : 24평형
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 21.3km
- 강남역까지 소요시간: 1시간
- 시청역까지 소요시간: 53분
- 여의도역까지 소요시간: 51분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 56분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 물재생센터
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2개, 원그로브, 대형마트 2개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 방원중, 76.1%
- 학원가 유무 : 53개
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억 9천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6억 (25.05)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 방화역에서 도보 8분거리이다. 강남역까지 1시간, 시청까지 53분, 여의도까지 51분이라 도심까지 대략 1시간 정도이다. 남편 직장까지는 56분이지만 3번을 환승해야하는 번거러움이 있다.
- 학군: 학군은 근처 방원중학교가 있는데 학업성취률이 76%이다. 화곡중학교보다 학업성취률이 높지만 80% 이하라 아쉬움이 있다.
환경: 바로 근처에 물재생센터가 있다. 3km 내에 백화점 2개, 원그로브가 위치하고 마트는 롯데마트와 트레이더스 2개가 있다.
→ 임장을 결정하고 다녀왔다. 그런데 임장을 거친 후 치명적인 단점이 보였다.
* 24평형은 30평대와 달리 엘리베이터가 없는 5층이다.
그리고 입출구도 작은 1차선 도보를 사이에 두고 달랐으며, 24평형 단지 옆에는 빌라들이 많았다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
두 단지를 비교해 보니, 가격과 교통, 학군, 주거 환경 등 여러 요소를 종합적으로 고려했을 때 화곡 중앙 하이츠가 더 나은 선택이라고 판단했다.
화곡 중앙 하이츠는 강남역까지 약 50분, 시청역까지 47분, 여의도역까지 14분이 소요되어 주요 업무지구로의 접근성이 양호하다. 또한 반경 3km 내에 백화점과 대형마트가 있어 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있다. 반면 화곡중학교의 학업성취도가 62.1%로 낮다는 점은 자녀 교육을 중요하게 생각하는 우리 가족에게 큰 단점이다.
방화동부센트레빌 2차는 화곡 중앙 하이츠보다 중학교 학업성취도가 높고, 방화역에서 도보 약 8분 거리에 있어 역 접근성이 좋다. 하지만 주요 업무지구까지 이동 시간이 길고, 남편 직장까지 환승이 많다는 점이 아쉽다. 특히 직접 임장해 보니 24평형은 엘리베이터가 없는 5층이라는 점과 주변에 빌라가 많다는 점이 예상하지 못했던 단점이었다.
따라서 현재 확인한 두 단지 중에서는 화곡 중앙 하이츠를 우선적으로 검토하되, 자녀의 교육 환경과 실제 주거 만족도를 고려하면 두 단지 모두 최종 매수 후보로 확정하기에는 아쉬움이 있다.
→가격만으로 판단하기보다는 비슷한 예산대의 다른 단지도 추가로 살펴볼 필요가 있다.
나의 생각과 느낀점 :
직접 단지를 비교하고 임장까지 다녀오니, 같은 예산 안에서도 교통, 학군, 단지 구조, 주변 환경에 따라 주거 가치가 크게 달라질 수 있다는 것을 느꼈다.
특히 방화동부센트레빌 2차는 인터넷으로 정보를 확인했을 때는 괜찮은 선택지라고 생각했지만, 실제로 방문해 보니
24평형에 엘리베이터가 없고 주변에 빌라가 많다는 점이 눈에 들어왔다.
사진이나 매물 정보만으로는 알기 어려운 부분이 실제 임장을 통해 확인 할 수 있었다.
사실 미리 이런 부분을 꼼꼼히 찾아봤어야 했는데, 시간에 쫓겨 충분히 검색하지 못한점이 너무 아쉽다.
앞으로는 단순히 역과의 거리나 가격만 확인하는 것이 아니라, 평형별 동과 층, 엘리베이터 유무, 단지 출입구, 주변 주거 환경까지 꼼꼼하게 살펴봐야겠다고 생각했다.
또한 5살 아이를 키우고 있어 학군과 교육 환경이 나에게는 중요한 기준이라는 점도 다시 확인했다.
가격이 저렴하더라도 우리 가족이 중요하게 생각하는 조건을 충족하지 못한다면 무조건 좋은 선택이라고 할 수 없다는 것을 배웠다.
이번 과제를 통해 내집마련은 단순히 예산에 맞는 집을 찾는 과정이 아니라, 우리 가족에게 더 적합한 집이 무엇인지 기준을 세우고 비교하는 과정이라는 것을 느꼈다. 앞으로도 한두 가지 장점만 보고 성급하게 판단하지 않고, 여러 단지를 비교하고 직접 임장하면서 가격 대비 가치가 높은 집을 찾아가고 싶다.
