월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울 서대문구 |
두 번째 후보 지역 | 서울 종로구 |
세 번째 후보 지역 | 서울 동대문구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
나는 혼자살 집을 매수하는 것이라 평수는 크게 상관 없어, 강의에서 제공된 지역별 [평균 매매가]에서 예산 10억, 18평형 기준으로 선정 했을 때, 마포, 광진, 강동구가 가능했다.
하지만 실제 매물은 해당 예산으로는 불가능하여, 현재 매물 중 해당 예산이 가능한 지역으로 다시 선정하였다.
강의에서 제공된 [평균 매매가]의 기준일이 26년 9월이던데, 1달 사이에 가격이 매매가가 상승한 것인지, 아니면 해당 단지의 매물이 없어 조회가 안된 것인지 궁금하다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 인왕산현대(힐스테이트)
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서대문구 홍제동
- 연식: 2000년식
- 세대수: 700세대
- 평형 : 25평형(복도식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 11.77KM
- 강남역까지 소요시간: 45분 (1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 28분 (1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 37분(1회환승)
- 내 직장까지 소요시간: 58분 (버스 1회 환승), 45분(자차) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 없음 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 인왕중 71%
- 학원가 유무: 없음
3) 가격
- 평형 정보: 25평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10.9억 (저층)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09)10.9억
4)가치평가 및 결론
교통: 직장이 시청, 여의도이면 굳이 지하철을 타지 않아도 한번에 이동가능한 버스노선이 몇개 있어 괜찮은 것 같다.
다만, 내 직장(청담동)까지는 자차로 45분이다. 출근 시간 교통체증까지 고려하면 여유있게 1시간 정도 생각해야 한다. 출퇴근 2시간을 소비하면서 구매할 정도로 가치있는지는 조금 더 검토가 필요할 것 같다.
가까운 지하철역은 3호선. 홍제역으로 도보 10분이다.
- 학군: 인왕중(71%)까지 걸어서 30분, 신연중(71%)까지 걸어서 20분이다. 근처에 학원가는 없다.
- 환경: 유해시설이 없고, 인왕산과 안산을 둘러싸고 있는 숲세권이다. 하지만 반경 3km 이내 백화점이나 대형마트는 없다. 대신 반경 3km를 조금 넘은 위치에 백화점과 대형마트가 있어 크게 불편함이 있을 것 같지는 않다.
종합 및 느낀점: 내 출퇴근은 쉽지는 않지만 원하는 숲세권이라 거주 만족도는 높을 것 같다. 다만 해당 아파트의 경사도를 지도로는 알 수가 없어 임장이 필요 할 것 같다.
그리고 지금 매물이 저층으로 나와있어, 다른 층의 매물이 나올 때까지 좀 더 지켜볼 필요가 있을 것 같다.
단지 2. 홍제삼성래미안
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서대문구 홍제동
- 연식: 2001년식
- 세대수: 474세대
- 평형 : 24평형(복도식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 11.16KM
- 강남역까지 소요시간: 44분(1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 27분(1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 36분(1회 환승)
- 내 직장까지 소요시간: 57분 (버스 1회 환승), 50분(자차) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2, 대형마트 2개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 연북중 80%
- 학원가 유무: 없음
3) 가격
- 평형 정보: 24평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10.5억(9.9억~10.7억)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09)9.2억
4) 가치평가 및 결론
교통: 인왕산현대와 비슷하다. 내 직장까지의 자차 이동시간이 50분으로 5분 차이나는 것 외에는 크게 다르지 않다.
가까운 지하철역은 3호선. 무악재역으로 도보 10분이다.
- 학군: 연북중(80%)가 도보로 45분이다. 그 다음으로 가는 인왕중(71%)도 도보 40분이다. 도보로 가기엔 너무 먼 위치에 있고, 동일하게 주변에 학원가가 없다.
- 환경: 인왕산현대와 비슷하나, 여긴 균질성이 인왕산현대보다 떨어진다. 지하철 역쪽으로 가야 아파트 단지가 몰려있다. 대신 3KM 반경 내에 백화점 2개(신세계본점, 신촌현대)와, 대형마트 2개(이마트신촌점, 롯데마트서울역점)이 있다.
- 종합 및 느낀점: 인왕산현대와 멀지 않은 곳이라 대부분 유사하다. 다만, 중학교가 도보로 다니기엔 먼 위치에 있고, 최근 실거래에서 매물이 1억정도 상승하였는데, 가치 대비 가격이 늦게 반영된 것인지 아직까지는 잘 모르겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
두 단지의 교통과 학군은 거의 같다. 하지만 중학교를 도보로 이동할 경우, 인왕산현대가 좀 더 낫고,
편의시설은 홍제삼성이 우위지만 거리적으로 크게 차이가 없어 좀 더 높은 점수를 주는 것이 맞는지는 잘 모르겠다.
그리고 가격을 비교하면, 인왕산현대는 과거 전 고점 8.7억(21.10) 이후 가격 하락이 비교적 완만했으나, 홍제삼성은 8.48억(21.09) 이후 7.2억(22.01)으로 급격하게 하락한 점과 최근 실거래가 대비 호가의 차이가 큰 것이 불안 요소이다.
하지만 가격에 가치가 정확하게 반영되지 않았을 수도 있기에, 임장으로 주변환경을 좀 더 살펴보고 비교해봐야 할 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
표를 작성할 때까지만 해도 '교·직·환·학' 점수에서 상대적으로 우위에 있었던 홍제삼성래미안에 더 마음이 끌렸다.
하지만 보고서를 작성하면서 보다 세밀한 비교를 위해 중학교까지의 도보 이동시간과 과거 매매가격 추이를 추가로 살펴보았고, 그 과정에서 오히려 인왕산현대가 더 나은 선택이 아닐까 하는 생각이 들었다.
단순히 점수로만 비교하기보다는 인근 단지는 각 특성과 가격도 함께 살펴볼 필요가 있는 것 같다.
아직 어느 단지가 더 가치 있는 선택인지 결론을 내리기는 어렵지만, 직접 임장을 통해 실제 주거환경과 입지를 확인한다면 보다 명확한 판단을 내릴 수 있을 것 같다.
