월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 노원구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 성북구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 은평구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
지난 1강을 듣고 다시 한번 남편과 앉아 예산을 재정리해보았다. 예산을 정리하면서 우리의 실 (영양가없는) 지출이 이렇게나 많을 줄이야… 단기간 내 소득을 늘리기는 어려우니 고된 육아의 핑계로 눈 감고 배달을 줄여 지출을 줄이고 저축을 늘려 감당 가능한 원리금을 높이는 방향으로 이야기했다.
권유디님께서 주신 지역별 평형 평균 매매가 표를 참고하며 노원구, 성북구, 은평구로 지역을 좁혀보기로 했고, 성북구는 예산상 20평대 초반으로 살펴봐야할 것 같다.
이번 달은 노원구를 시작으로 해서 단지 2개를 직접 임장해보며 비교해보려고 한다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 중계 성원아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 노원구 중계동
- 연식: 1996년식
- 세대수: 402세대
- 평형 :24평 (계단식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 17.3km
- 강남역까지 소요시간: 57분 (1회환승)
- 시청역까지 소요시간: 52분 (버스환승+1회환승)
- 여의도역까지 소요시간: 63분 (버스환승+1회환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 직장: 65분(버스환승), 배우자 직장: 39분(1회환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개, 대형마트 6개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 을지중 91.5%
- 학원가 유무: 有 (232개, 서울 2위)
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8.7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.1억
4)가치평가 및 결론
교통: 내 직장(용산)까지는 1시간 남짓, 배우자 직장까지는 약 40분 정도이다.
둘 다 1회 이상 환승을 해야하는 루트로 현재 거주하는 곳보다 출퇴근이 조금 불편할 것 같다 (특히나 남편 직장으로부터 많이 멀어짐…). 내년부터는 복직을 하고 어린이집에 보내야할텐데 출퇴근 거리가 늘어나면 하원시간이 더 늦어져서 이 부분이 많이 염려가 된다. 어쩌면 이 부분은 A겠지만, 갓 돌 지난 아이가 하염없이 늦게 퇴근하는 엄마 아빠를 기다리는 모습을 생각하면 벌써부터 맘이 아려온다. 어떻게 해야하지… 또르르
학군: 을지중(91.5%)까지 도보로 4분! 노원구에서 학업성취율이 가장 높은 중학교라 을지중을 보내고자 이 주변 아파트에 많이 거주하는 것 같다. 바로 근처에 노원구 가장 큰 학원가(263개)가 위치해있어서 학군을 생각하고 이사오는 가정에게는 아주 안성맞춤일 것 같은 매물이다. 환금성을 생각했을 때 도움이 될 것 같다.
환경: 아직 분위기 임장을 가보진 못했지만, 네이버 지도뷰와 호갱노노 실거주 이야기를 들어보니 주변 환경은 좋은 것 같다. 학교에 둘러싸여있고 (을지초, 을지중, 청암고) 롯데마트도 도보 5분, 버스정류장 1분, 당현천이 근처에 있고, 주변에 체육관도 곧 완공 예정이라고 하니 거주하기에는 안정적인 환경일 것 같다.
종합 및 느낀 점: 다각도적으로 생각했을 때 어떤 부분이 크게 미달되지 않고, 종합적으로 평균 이상처럼 보인다. 강남까지의 거리가 아주 턱걸이로 들어오나 1시간 내외다 (다만, 역까지 도보로 10분 이상 걸어야해서 대부분 입주민들은 버스를 타고 역까지 이동하는 것 같다). 복도식 아파트의 겨울 추위를 경험한 나로선 최대한 복도식을 피하고 싶으나 계단식이란 점도 (사실 A이겠지만) 내겐 플러스 요소이다. 직장까지의 거리가 멀어지는 점을 제외하고는 모든 부분이 무난무난 평균 이상인 소개팅남같은 느낌이랄까… (하지만 내년에 어린이집을 보내야하는 초보엄마의 맘으로는 직장이 멀어지는건 너무 맘에 걸려 ㅠㅠㅠㅠㅠㅠ)
단지 2. 태릉해링턴플레이스
(사실 맨 처음 2개 단지 비교시, 단지 1(성원) 바로 옆인 중계주공10단지를 보았으나, 모든 부분에서 동일해서 다른 단지를 찾아봤다)
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 노원구 공릉동
- 연식: 2022년식
- 세대수: 1308세대
- 평형 : 20평형 (계단식,방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 15km
- 강남역까지 소요시간: 56분
- 시청역까지 소요시간: 48분
- 여의도역까지 소요시간: 62분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 직장 59분 (버스환승), 배우자 직장: 32분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 X, 대형마트 5개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 태랑중학교 (86.4%) *노원구 학업성취율 6위, 공릉동에서는 가장 좋은 편
- 학원가 유무: 16개
3) 가격
- 평형 정보: 20평형 (계단식, 방2화1)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.9억
4) 가치평가 및 결론
교통: 내 직장(역삼)까지는 성원보단 5-10분 정도 가깝고, 배우자 직장까지는 환승 없이 30분 정도 걸린다. 강남역까지 거리도 대중교통으로 보면 엇비슷하다.
학군: 성원과 가장 큰 차이는 학군이다. 근처에 가장 성취율이 높은 태랑중에 배정되지만, 사실 을지중의 명성이 더 월등한것 같다… 그리고 학원가는 그냥 동네 학원가인 것 같고, 학원가는 성원이 월등하다 (게임 끝…)
환경: 단지 1(성원)은 백화점이 있으나 단지 2는 백화점이 없고, 대형마트는 5개로 단지 1과 유사하다.
종합: 사실 여기는 우리 예산의 턱걸이이기도 하고, 방이 2개로 줄어드는 20평형이라 비교를 해보면서도 신축이라는 점을 제외하고는 (하지만 넌 A지… ㅠㅠ) 성원에 비해 메리트가 없어보인다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
교직환학을 생각했을 때 성원이 모든 부분에서 더 나아보인다. 성원은 (교통에서 턱걸이지만) 교직환학 모든 부분에서 A를 받았다. 그리고 심지어 평수도 더 커 방이 하나 더 있을 뿐만 아니라, 노원구의 ‘학군지’의 장점을 누릴 수 있는 매물로 보인다. 사실 아직 아기가 학군지의 이점을 누리기에는 너무 어려서 ㅎㅎ 학군지에 우리 아이를 대입하기보다는, 학군지를 찾아오는 부모님들로 인해 집값 상승여력이나 환금성 부분을 고려할 수 밖에 없게 된다 (우리 부부의 목표는 10년 내 갈아타기가 목표이므로)
나의 생각과 느낀점 :
강의를 들으면서 A에서 B로 관점을 바꿔야지.. 바꿔야지.. 라고 생각하면서도 매물을 비교할 때 자꾸 연어처럼 A로 회귀하는 내 자신을 발견한다… (직장에서 가까워 우리 아이 하원이 단 10분이라도 빨랐으면 좋겠고, 좋은 기회로 신축의 단맛을.. 알아버려… 조금 더 신축이었으면 하는.. 나의 갈 데 없는 마우스…) 그래서 강사님이 말씀하시는 ‘땅의 가치’와 ‘실거주만족도’ 사이의 교집합을 찾는 건 정말 쉽지 않은 것 같다. 그러기에 말씀하신대로 최소 3개 이상의 지역과 20개의 매물을 찾아봐야 교집합 바운더리 어디 그 끝..에라도 붙어있는 매물을 찾을 수 있나보다.
이제 막 시작했으니 어떻게 첫 술에 배부르랴… 과제는 끝났지만 내 집 찾기는 끝나지 않았다!
우리 아가에게 좋은 환경에서 안정적으로 클 수 있도록 엄마 아빠가 힘내볼게!! 아가도 엄마 아빠랑 아기띠 하고 임장 가즈아아!!
