월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
두 번째 후보 지역 | 용인시 기흥구 |
세 번째 후보 지역 | 수원시 권선구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
우선 예산이 4.5~5억이다 보니 경기도 상급지 순으로 적었습니다. 그런데 좋은 교직환학을 모두 만족하면서 찾기란 쉽지 않아서 저는 아이가 없고, 아이가 태어나도 중학교 입지를 판단하려면 적어도 10년 넘게 후에 일이니 학군까지는 고려하지 못하고 가까운 곳에 어린이집이 있으면 타협을 해야 할 것 같다고 느꼈습니다. 첫번째 후보 지역 안에서 찾아봤습니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 수원시 영통구
- 연식: 1999년
- 세대수: 1,835세대
- 평형 : 전용 15평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 강남역까지 직선거리 25km
- 강남역까지 소요시간: 58분 (환승 1번 , 도보 15분)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 7분 ( 환승 1번, 도보 14분 )
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 12분 ( 환승 2번 , 도보 12분)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자차 37분, 대중교통 ( 환승 1번, 도보 18분 )환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: x
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개 , 대형마트 7개학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:
- 학원가 유무 :
3) 가격
- 평형 정보: 15평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4억 6천만원
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4억 500만원
4)가치평가 및 결론
예산에 맞춰서 상급지에서 찾아본 곳인데, 교통이 제일 중요하다고 했지만 나와 배우자 모두 자차 거리가 40분 예상을 해야 한다고 생각하니 조금 망설여지기도 한다. 하지만, 원천역이 들어오는 교통호재가 있다. 원천레이크파크 도보 5분이내고 서울로 나가는 버스를 타지 않아도 원천역에서 지하철 환승으로 강남역까지 갈 수 있다면 조금 시간은 1시간이내 강남권 가능하다고 여겨진다. ( 현재 인덕원 ~ 강남까지 27분 걸리는데, 인덕원~ 원천역까지 10정거장이기때문에 1시간 이내 환승 2번으로 강남 도착이다. )
그리고 단지내에 어린이집과 초등학교가 있어서 그 때 까지 살기에도 나쁘지 않은 환경을 가졌다.
단지 2. 단지명
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 수원시 영통구 영통동
- 연식: 1997.12 (29년차)
- 세대수: 1,616세대
- 평형 : 24평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 직선거리 27.39km
- 강남역까지 소요시간: 지하철 1시간/ 버스 1시간3분
- 시청역까지 소요시간: 지하철 1시간 27분 / 버스 1시간 10분
- 여의도역까지 소요시간: 지하철 1시간 28분 / 버스 1시간 57분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 지하철 24분 / 자차 22분 
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백 0개 , 마트 5개- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: x
- 학원가 유무 : x
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.1억
4) 가치평가 및 결론
교통을 보았을 때 원천레이크 보다 훨씬 좋다. 강남에서 직선거리로 보면 더 먼데도 교통이 좋다보니 강남까지의 시간이 똑같아서 신기했다. 더해서 수인분당선 라인에 있는 직장거리가 자차,지하철로 25분이내라니 딱 좋다고 느낀다.
더해서 영통역에도 호재가 있고, 영통이 오래된 학군지라고 이야길 들어서 학군지까지도 원천레이크보다 더 만족스러운 곳이지 않을까 생각이 든다. 더해서 호재가 있는데 곧 리모델링으로 인해서 내년 초에 이주를 시작한다고 한다.
그런데 우선 이주비 대출과 분담금에 대해서 고려해야 하기 때문에 이 과정에 대해 모르는 부분을 공부해야겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
나의 생각과 느낀점 : 이 과제가 나에게 힘들었던 이유는 2주 사이에도 가격이 오른 단지들이 있어서 놓치고, 더해서 이제는 시간이 지날 수록 내 예산안에서 찾을 수 있는 단지가 적어진다는 것을 느끼면서
마음이 조급해지고 있다. 그럼에도 직장과 거리가 멀어도 좋은 교,직,환,학을 가진 곳을 찾아 삼만리 해야 한다고 생각하고 지금 이렇게 해보면서 공부한건 절대 어디 가지 않으니 꼭 내집마련의 목표를 해야한다고 생각이들었다.
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3. 세번째 단지 비교
단지 1. 용인시 기흥구 언남동
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 용인시 기흥구 언남동
- 연식: 2001.12 ( 25년차 )
- 세대수: 591세대
- 평형 : 34평 [전용 25평 ] (계단식 /방3화2)
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 24.37km* 아파트 앞에서 바로 구성역 가는 버스가 자주 있음
* 오전 7시 30분 지하철 기준으로 소요시간 설정. (정시성이 있는 대중교통 우선)
- 강남역까지 소요시간: 버스+지하철 59분 ( 도보6분 + 버스15분 + 구성역~강남 38분)
- 시청역까지 소요시간: 버스 + 지하철 1시간 27분 (도보6분 + 버스15분 + 지하철환승 3회 1시간 6분 )
- 여의도역까지 소요시간: 버스 + 지하철 1시간 13분 (도보 6분 +버스 15분 + 지하철 환승 2회 52분 )
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 대중교통 39분 ( 도보 6분 + 버스 15분 + 지하철 11분 + 도보 7분)그런데 만약 자차로 이동하면 직장까지 15분~25분이내 + 광역버스 (1241) 타면 30분 소요
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0 , 대형마트 4개학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 고려 x-학원가 유무 : 고려 x
3) 가격
*시세변화 호갱노노 그래프 캡처
- 평형 정보: 34평 ( 계단식 / 방3개 화2 )
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10 ) 5.1억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 교통의 경우 아파트 바로 앞에서 버스를 타고 나갈 수 있다. 직접 타보면 지금 단지 아파트 지나서 구성역으로 갈 수록 사람들이 더 많이 타므로 , 출근 시간에는 다음 버스를 타야하거나 끼어서 타야하는데
해피트리가 버스 노선으로 먼저 타고 구성역으로 나가는것도 좋다고 생각이 들었다.
그리고 수인분당선과 GTX-A 노선이 함께 있어서 만약 서울역까지 노선이 연결된다면 시청까지 시간도 더 줄어들거란 생각이 든다. 마지막으로 직장까지 거리가 배우자와 내가 모두 분당이기 때문에 구성역에서 환승없이 지하철로만 11분 (버스와 도보를 모두 합쳐도 40분이내 도착한다) 자차로는 15~25분 이내로 도착이다.
- 학군: 아직 아이가 없고, 아이가 생겨서 중학교를 고려하기엔 10년도 더 먼 이야기다 보니 입지에서 조금 후순위로 두고 고려하지 않았다.
- 환경: 유해시설이 없고, 아파트 입구 바로 옆으로 용인 탄천으로 산책길이 있고, 큰 대형 마트는 없지만 구성역 나가는 길가까이 주차도 편한 마트가 있다. ( 한국마트, 롯데마트, 농협하나로마트, 구성마트킹 )
마트킹의 경우 연중무휴 24시간 운영이라 자주 이용하게 되는 곳이다. ( 출퇴근의 자유도가 있어서 늦은 퇴근시간에도 이용할 수 있다는 장점을 말한다.)
- 종합 및 느낀점: 출퇴근을 대중교통으로 한다면 버스도 집앞에서 바로 타고, 역입구에 내려서 바로 직장근접 역에 내려서 직장까지 도보 7분이내 도착한다. 아침출근 시간과 저녁 퇴근시간에 제일 다니기 좋은 대중교통 경로라고 생각이 들었다. 구성역과의 거리로는 비역세권이지만, 고려하지 않을 수 없는 단지였다.
단지 2. 수원시 팔달구 우만동
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 수원시 팔달구 우만동
- 연식: 1992.03 (35년차)
- 세대수: 1,152세대
- 평형 : 15평(복도식/방2화1)
2) 가치평가
**지하철로 이동가능한 동선으로만 체크했음. ( 정시성을 고려해서 아파트 앞에서 버스를 타고 가까운 역으로 이동하여 갈 수 있는 경로로 시간을 기록 )
1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 22.69km
- 강남역까지 소요시간: 42분 (도보 7분 + 버스 + 지하철 환승 1번 )
- 시청역까지 소요시간: 1시간 13 분 (도보 16분 + 지하철 환승2번)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 ( 도보 13분 + 지하철 환승 1번 )
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 직장까지 자차로 21분 / 대중교통 45분 ( 버스+ 지하철 )
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1, 대형마트 4
3. 학군
- 중학교 학업성취도: 구암중 82%
- 학원가 유무 : 봉천동 38개
3) 가격
*시세변화 호갱노노 그래프 캡처
- 평형 정보: 15평A
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10) 3억 2,800만원
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 교통으로 보면 , 구성과 비교했을때 너무 좋다. 사실 여기도 신분당선 개통으로 인해 시청역과 여의도 가는 노선이 버스가 없고 지하철로만 갔을 때 더 소요시간이 적어지고, 정시성도 높아진다.
또한 아파트 단지 입구에 바로 버스가 다니는데 광역버스가 정말 많이 오고, 강남, 시청으로 가는 버스도 있다.
여러가지 교통상황은 너무좋다.
- 학군: 아직 아이가 없고, 아이가 생겨서 중학교를 고려하기엔 10년도 더 먼 이야기다 보니 입지에서 조금 후순위로 두고 고려하지 않았다.
- 환경: 유해시설이 없고, 주변에 큰 공원이나 마트가 모두 차타고 10분 이내지만, 주차하기 좋을정도로 큰 마트이고 , 광교호수공원도 가깝고, 생활권은 동수원으로 이용을 많이 하는 동네라고 들었는데 뉴코아 아울렛이랑 가까운 광교 갤러리아 백화점이 있어서 멀리 가지 않고 생활권내에서 다 누릴 수 있는 환경은 조성되어 있다고 생각한다.
- 종합 및 느낀점: 그런데 너무 아쉬운 점은 10평대 라는 것이다. 더해서 아파트가 너무 노후되어 있어서 입구도 모두 개방된 시스템, 주차까지 힘들정도로 차가 많다. 물론 이런 건 따지면 안된다는 걸 잘 알지만,
현재 있는 평수에서 줄여서 가려고 하니 괴리감이 커진다.
3. 단지 비교표 작성
단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론
우선 비역세권 34평과 2년후 역세권이 될 10평대라서 고민이 되는 건 확실하다.
딱 비교했을 때, 10평대가 아니라면 예산도 맞고 강남, 시청, 여의도로 가는 길도 버스+지하철 기준으로도 1시간이내 강남이 확실한 곳이다.
그런데 궁금한 점이 있다. 현재 용인시 기흥구 아파트 근처에서 전세를 살고 있기 때문에 이 입지가 너무 좋고 앞으로 여기도 GTX-A 노선이 서울역으로 이어지면 더 할 나위없이 서울로 가는데 정시성 높아져 소요시간이 줄어들것이고,
34평대 아파트를 살 수 있다는 것이 장점이다. 어떻게 해야하는지 고민이 된다.
