[PART 2] 단지 비교 보고서

26.10.20

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!

지역 선정 이유 및 느낀점 :

1강 강의를 듣고 난 뒤, 4.7억 매수가 가능하다고 나왔다. 신용대출을 추가하면 4.7억~5억 초반까지 가능하다고 보면서 매물을 찾아보며 해당 지역의 매매가 가능하다고 판단했다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교

단지 1. 관악산벽산타운 1단지 아파트

2) 가치평가

교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 11km
- 강남역까지 소요시간: 54분
- 시청역까지 소요시간: 1시간 2분
- 여의도역까지 소요시간: 48분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 11분(남부터미널 근방)
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부:
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 홈플러스 금천점
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 80.1%(동일중학교)
- 학원가 유무: 22

4)가치평가 및 결론
단지가 크고 유해시설은 없으나 역에서 멀며 언덕이라는 것이 큰 단점.

지하철을 타려면 버스를 이용해야 하며 도보로 가기에는 언덕이라 무리가 있음.

주변에 유해단지도 없지만 대형마트가 없어서 편리하지 않다.

단지 2. 독산주공 14단지
1) 위치 및 기본 정보

교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 24.2km
- 강남역까지 소요시간: 46분
- 시청역까지 소요시간: 48분
- 여의도역까지 소요시간: 45분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 57분(남부터미널 근방)
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 금천 자원재활용 처리장 위치
유해시설은 아니지만 영구임대 아파트(하안주공 13단지, 독산주공 13단지) 위치해 있음.
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 뉴코아, 이마트, 세이브존, 홈플러스 등
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 80.1%(동일중학교)
- 학원가 유무: 109개

4) 가치평가 및 결론
강남까지 직선거리로는 1번에 비해 멀지만, 교통편이 편리하다. 강남역까지 소요시간이 한시간 이내이며,
평지이기 때문에 근처 지하철까지 이동도 편리하다.

1호선 금천구청역과 독산역 사이에 있으며,

7호선 철산역, 가산디지털단지도 가까운 편이라 강남으로 접근이 훨씬 수월하다.

다만 15평의 경우 실평수가 11평이고 구조가 일자형이라 실거주 만족도가 떨어질것 같다.

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.

비교평가 결론 :

세대수도 많고 매매가 대비 면적이 넓은 관악벽산1차가 더 끌렸으나,

결국 교통과 직장을 생각하면 독산주공14단지가 적은 평수라도 잠재가치를 갖고있다고 판단된다.

게다가 평지이며 주변에 아파트 단지로 둘러쌓여 있고, 철산역, 금천구청, 독산역을 아우르는 생활권이라

교통과 직장인의 수요는 문제없을것 같다.

게다가 소형평수라 추후 월세, 전세를 놓아도 수요가 있을거라고 판단된다.(신혼부부 등)

나의 생각과 느낀점 :

단순히 집을 감으로 보는게 아니라 데이터와 기준으로 판단하니 그에 맞는 매수가가 형성되어 있었다.

왜 소형평수에 구축이어도 대형평수, 대단지보다 비쌀까?를 깊게 생각해보고 스스로 가치판단 해보는 기회가 되었다.

좀 더 다양한 매물을 접근해서, 나의 주관적 기준(관능평가?)이 아닌 숫자와 데이터로 판단하는 좋은 기회가 되었다.

또한 서울 시내 아파트가 다 10억이상이라 나는 매수가 불가능하다고 생각했는데,

이번에 찾아보니 4~5억대 아파트 매물을 많이 찾아볼 수 있었다. 열심히 시드를 늘려 좀 더 가치가 높은 아파트를 매매하고 싶다.