월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 관악구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 성북구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 동대문 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
<선정이유>
1호기 목표 매도가액 + 저축금액 / 기존 앞마당 내에서 선택
<느낀점>
관악구 봉천두산(지역 내 선호) 24평이 12억 정도하는데 관악구 24평 기준매매가 9억초반이라고 하는거 보니, 매매가 기준액을 보고 선정하면 중간 또는 중간보다 살짝 아래인 단지를 선택해야 될 수 있겠구나 예상된다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 봉천두산
<단지정보>
<단지위치>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 7.6km
- 강남역까지 소요시간: 지하철 28분(환승x) / 도보9분+지하철15분+도보2분
- 시청역까지 소요시간: 지하철42분(환승x) / 도보9분+지하철32
- 여의도역까지 소요시간: 지하철41분(환승1) / 도보9분+지하철17분+도보5분+지하철4
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점관악점 (1.7km) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 구암중학교 83%
- 학원가 유무 : 500m 지점 학원가 38개 (봉천동1위)
3) 가격
- 평형 정보: 24평 / 방3.화1 / 계단식
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.8억(고층) , 13억(고층)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12.7억
4)가치평가 및 결론
교통 s / 학군 c / 환경 A
- 교통이 다른 부족한 것들을 상쇄
- 현재 호가 : 전고점 9.8억에서 30% 이상 상승함
- 역과의 거리는 압도적이지만 봉천역 주변 12억원대 단지들도 같이 비교하여 가격이 적절한지 확인 필요.
단지 2. 전농 SK
<단지정보>
<단지위치>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성
- 강남역까지 직선거리 : 9.3km
- 강남역까지 소요시간: 지하철 65분 / 도보 31분+지하철5분(지선)+도보3분+지하철22분
- 시청역까지 소요시간: 지하철 41분(환승1) / 도보8분+지하철11분+도보4분+지하철16분
- 여의도역까지 소요시간: 지하철59분 / 도보29분+지하철29분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 중랑물재생센터
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):롯데백화점 청량리점 1개 (1.3km) / 롯데마트 청량리점 (1.3km) / 이마트 왕십리점 (2.5km)
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 전농중 81%
- 학원가 유무 : 250m 지점 학원가 18개
3) 가격
- 평형 정보: 24평 / 방.화1 / 계단식
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 11.65억
4) 가치평가 및 결론
교통 B / 학군 C / 환경 A
- 역과의 거리가 멀어서 버스로 다닐 것 같은데, 임장가서 확인해봐야겠다.
동대문 내에서는 학업성취도가 높은 축에 속하는 중학교.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 나의 생각과 느낀점 :
봉천두산 언덕이 있어도 교통이 너무 좋기에 전농SK보다는 더 좋을것 같긴했는데 너무 압도적으로 차이가 나서 비교단지를 잘못 선택한것 같긴하다.
그래도 전고점, 그리고 현재 호가도 1억정도 차이가 나는데 이 정도 입지차이에는 이 정도 가격이 나는구나 현장에서 느껴봐야겠다.
