월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 수원시 팔달구 |
두 번째 후보 지역 | 화성시 동탄구 |
세 번째 후보 지역 | 평택시 지제동 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1강을 듣고 예상 매수가를 계산해보니 약 7억이었다. 평소 수원을 자주 다니는데 비싼 곳이라고 생각하여 생각하지 않고 있었다. 그러나 예산안에 들어오는 단지가 몇군데 있는 것을 확인하고 관심이 생겨 선정하게 되었다.
일단 화서역 역세권이고 근처에 대형마트도 있어서 가장 관심이 갔던 수원시 팔달구를 첫 번째 지역으로 정했다. 여러 호재가 있고 최근 경기남부에서 가장 핫한 동탄도 알아보고 싶어 두번째로, 원래 가장 우선순위로 두었지만 강의를 듣고 고민이 많아진 평택시 지제동을 세번째로 두었다. 지제동의 경우 강의를 듣기 전에도 지역분석과 임장을 통해 알고 있는 지역이라 아직 잘 모르는 두 곳에 더 우선순위를 두었다.
수원과 동탄으로 놀러다닌 적은 많아도 임장을 목적으로 주의깊게 보며 걸어다닌 적은 없었다. 대부분 차로 이동했기 때문에 부동산적 시선으로 보지 못하였다. 11월 안에 두 곳의 지역을 임장해보며 비교해보겠다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 화서동 화서주공5단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 팔달구 화서동
- 연식: 1997년 5월(30년)
- 세대수: 386세대
- 평형 : 22평형(계단식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 24km
- 강남역까지 소요시간: 지하철 1시간 30분, 경기버스 1시간 30분
- 시청역까지 소요시간: 지하철 1시간 10분, 경기버스 1시간 20분
- 여의도역까지 소요시간: 지하철 1시간 15분,
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자 자차30분(출퇴근시간 55분), 나 1시간 20분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부:
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 스타필드 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 율현중 86%
- 학원가 유무 : 화서동 18개, 정자동 110개
3) 가격
- 평형 정보: 73m2
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7억6천~8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7억2천(평균)
4)가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(충남서산)까지 1시간20분, 배우자 직장(향남)까지 32분(출퇴근시간 1시간예상)이다. 평상시에는 괜찮지만 출퇴근시간에 꽤 많이 막히는 곳이라 배우자의 출퇴근이 힘들 것 같다.
- 학군: 율현중(86%)까지 걸어서 20분이다. 근처에 학원가도 18개로 적당히 형성되어있다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 스타필드(이마트트레이더스), 경기도 의료원이 있다.
- 종합 및 느낀점: 배우자의 출퇴근을 생각해 30분 이내 지역을 생각하였지만 출퇴근 시간이 되면 두배로 늘어나는 출퇴근시간을 보고 고민을 하게 되었다. 그리고 호가 8억까지도 나오는 곳이면 현재 예산보다 높아 현실적으로 좀 멀어짐을 느꼈다. 단지규모가 작지만 화서역 초역세권이고 학군은 좋은 편이다. 그리고 최근 실거래가(7.2억)가 전고점을 웃돌고 있어 이 가격에 이 연식의 아파트가 맞나 싶은 생각이 든다. 임장을 통해 괜찮은 가격인지 더 알아봐야겠다.
단지 2. 대한대우푸르지오아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 수원시 팔달구
- 연식: 1999년 12월(28년차)
- 세대수: 1293세대
- 평형 : 32평형(계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 25.93km
- 강남역까지 소요시간: 1시간~1시간20분 수인분당선이용 정자역1회 환승(신분당선)
- 시청역까지 소요시간: 1시간~1시간 20분 1호선 이용
- 여의도역까지 소요시간: 1시간~1시간 20분 1호선 이용 1회환승
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자 25분(출퇴근시간 1시간), 나 1시간 20분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점, 가톨릭대학교 성빈센트병원 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 세류중 51%
- 학원가 유무 : 세류동7개, 매교동 13개
3) 가격
- 평형 정보: 32평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.8~7.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.57억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(충남서산)까지 1시간20분, 배우자 직장(향남)까지 25분(출퇴근시간 1시간예상)이다. 평상시에는 괜찮지만 출퇴근시간에 꽤 많이 막히는 곳이라 배우자의 출퇴근이 힘들 것 같다.
- 학군: 세류중(51%)까지 걸어서 18분이다. 자차10분 도보40분 거리에 곡선중(72%), 자차6분 도보27분 거리에 수원중(70%)가 있다. 근처에 학원가는 20개로 적당히 형성되어있다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 롯데백화점, 가톨릭대학교 성빈센트병원이 있다.
- 종합 및 느낀점: 배우자의 출퇴근을 생각해 30분 이내 지역을 생각하였지만 출퇴근 시간이 되면 두배로 늘어나는 출퇴근시간을 보고 고민을 하게 되었다. 그리고 호가 7.2억까지 나오는 것을 고려했을 때 내 예산과는 비슷하여 적정해보인다. 1000세대 이상의 대단지 아파트인 점이 강점으로 다가왔고 근처에 수원역이 있어 1호선, 수인분당선을 이용하기 용이해보인다. 다만 근처에 유흥가가 많이 형성되어 있고, 학군도 세류중이 51%로 상당히 낮은편으로 보인다. 하지만 전고점대비 낮은가격을 형성하고 있고 우상향을 그리고 있어 지금 투자하는데는 나쁘지 않은 판단으로 보인다. 하지만 여러 악조건도 가지고 있어 임장을 통해 분위기를 파악하고 단지를 더 알아볼 필요성이 있어보인다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
화서주공5단지 : 교통 B, 환경 B, 학군 B
푸르지오아파트 : 교통 B, 환경 A, 학군 C
비교평가 결론 :
두 단지는 교통은 거의 동일하다시피 비슷하다. 하지만 화서역의 경우 GTX와 신분당선 연장으로 A까지 올라갈 수 있을 듯 하다. 다만 화서주공은 초역세권인 만큼 평형수, 세대수가 적은데도 푸르지오보다 호가가 0.8억이 높은 것을 보고 위의 호재도 선반영되어있을 것이라는 것을 느꼈다. 내 현재 예산으로 바라볼 수 있는 단지는 푸르지오이지만 학군의 차이가 화서주공과 큰 차이가 나서 이 부분은 생각해볼 필요가 있을 것으로 보인다. 이 두 단지보다 더 좋은 단지를 찾아 볼 필요가 있다는 것을 느꼈다.
나의 생각과 느낀점 :
항상 비싸다고 생각했던 수원을 구체적으로 알아보니 현재 내 예산으로도 갈 수 있는 아파트가 있다는 것은 알게 되었지만 대부분 구축이었다. 허나 매매가는 땅값+아파트값 이라는 것을 배운 후 구축은 나에게 문제가 되지 않는다. 예산이 약간 모자른 부분도 있지만 그것은 저축을 좀 더 늘려나가야겠다는 생각을 하게 해주었다. 임장을 많이 다녀야겠다.
