[실준 75기 2제 투자로 꿈을 2루조_밥언제먹어요] 3주차 수강후기 "가치에 충실한 결론 작성하기"

1. 강의에서 남길 내용

■ 1차시

• not A but B : 배운 것과 하고 있는 것(나쁜 습관) 맞추기
• 가격(상황)을 보고 판단 X → 가치를 보고 판단 : “내 단지가 얼마나 올랐나”(X) → “지금도 가치 대비 저평가인가”(O)
• 단지분석은 “선호도와 가격 차이를 만드는 이유(=가치)를 확인하는 과정”
• 단지분석 => 특징(기본정보, 생활권 선호도), 가치(입지요소 +-), 가격(실거래 호가 비교 or 앞마당 동일가격대 비교)
• 단지 선호도 → 교통(or 공급) 학군 환경 中 가장 두드러지는 것
• 아실 그래프 → 세로=가격 수준=저평가: 얼마나 올랐나, 현재 가격 어느 정도인가 / 가로=가치=꾸준한 우상향
• 생활권별 매매가 1~5위 단지 분석 => 두드러지는 입지요소가 생활권 중요 가치
• 비싼 단지 기준으로 단지 입지요소 비교(+-) → 우선순위 파악 “같은 가격이면 이 단지부터 봐야겠다”
• 투자 범위를 정한다 = 어디까지 투자 후보로 볼 것인가?
  • 지역 가치가 높다면 전부 투자범위 될 수 있고 우선순위만 달라진다.
  • 투자금, 싼 가격으로 정하기 (X) “비싸도 가치 있으면 날리지 않는다”
• 우선순위 = “그래서 어떤 단지를 먼저 볼 것인가?” “어디까지 볼 것인가”

■ 2차시

• 매임 = 예약 현장 정보 소통 (예현정통)
• 시세 그룹핑 활용
  • 같은 생활권 비슷한 가격대
  • 다른 생활권 비슷한 가격대
  • 같은 생활권 다른 가격대
  • 생활권 자체의 저평가 여부
• 투자 관련 단어 있는 부동산 선택(예약)
• 예약 안 잡힐 때 => 감정X 대응O : 다른 매물 → 다른 부동산 → 비슷한 단지
• 전임 확인 요소 => 분위기, 매물, 전세

■ 3차시

• 매임 확인 요소 => 구조 > 수리 상태
• “제가 잘 몰라서 그러는데”
• “오늘 보는 매물 말고 다른 매물도 있을까요?”
• 매임 결과물: (1단계) 단지 내에서 선호하는 매물의 특징  (2단계) 단지 내 매물 간 우선순위
• 실제 선호도는 현장에서 파악하자 (방 2개라고 배제하면 X)
• (신축) 타일, 도배, 시에  (준신축) 수리 필요한 부분, 도배 장판, 보일러 교체  (구축) 살릴 수 있는 부분, 결로 및 누수
• “이 단지는 주로 어디서 이사 오는 분들이 많나요?” “이 단지에서 주로 어디로 많이 이사 가세요? 이유는요?”
• 매도인 상황과 조건 → “가실 곳” “매도 사유” “계약만기, 이사 일정” “가격 잔금일 조정”
• 사장님 대답에서 구체적으로 한 번 더 질문하기  ex) 전세 → 최근 얼마 계약? / 가격 조정 → 매도인 조정 언급? 누가 조정?
• 단지 내 여러 매물 비교 => (가치는 동일) 가격→투자금→조건 (가투조)

■ 4차시

• 결론 => 입지와 가격 정리 / 매수 후보 TOP3 / 최종 투자 의사결정 / 한 달 복기
• 단지별 매물 정리(가격, 투자금, 조건) → 단지끼리 비교(단지분석 가치 활용) → TOP3

 2. 적용할 점

• 최종 후보 투자 판단 작성 시 ‘가저환수원리’ 체크리스트 작성
• 단지분석 장표 → 명확한 단지 가치 드러나게, 생활권 비싼 단지 기준으로 가치 판단
• 전임 시 확인 → 분위기, 매물, 전세
• (생각) 투자금에 맞는 최종 후보 매물 추리고, 억대별 가치판단은 별개로 진행

"나 밥언제먹어요는 저평가 투자 실력을 쌓기 위해 군포시 앞마당을 늘렸다.

앞으로 부천 원미, 소사, 만안, 덕양 앞마당 다시 정리해서 비규제 지역 내 투자 진행할 수 있는 실력 쌓겠다.

이후 서울 규제지역 앞마당 늘려 실거주와 비교해 27년 10월 갈아타기 진행하겠다."