안녕하세요
매일 성장하는 투자자 어니런입니다.
올해 1월부터 매도하려고 했던 1호기가 9월에 매도가 되어 복기글을 써보려고 합니다.
매도를 결심한 이유
강의에서 배웠던 매도 기준은 다음과 같습니다.
✔️목표 수익률을 달성했는가?
✔️갈아탈 더 가치 있는 자산이 있는가?
✔️감당하기 어려운가?
제가 매도를 결심한 가장 큰 이유는 목표 수익률을 달성했기 때문입니다.
24년 9월 지방 광역시에 투자했던 1호기는 26년 1월 수익률 100%를 달성한 상황이었고,
27년 1월이 만기였기에 천천히 매도 준비를 해야겠다고 생각했습니다.
사실, 처음 저의 목표는 수익률 200%였기 때문에 처음부터 매도를 해야겠다고 생각한 건 아니었습니다.
그런데 26년 1월, 2월 투자코칭과 매물코칭을 받으며 1호기의 가치를 다시 생각해보게 되었고,
매도하는 걸로 방향을 잡게 되었습니다.
물건의 가치
진담 튜터님께 투자코칭을, 빈쓰 튜터님께 매물코칭을 받을 때 해주신 말씀 덕분에 물건의 가치에 대해 돌아보게 되었는데요. 제가 보유했던 단지는 광역시 내에 입지가 좋고 사람들이 좋아하는 구축 20평대였습니다.
선호도가 높은 만큼 생각보다 빨리 가격이 상승했지만, 구축이라는 한계, 20평대라는 한계가 있었습니다.
튜터님과 대화를 하며 그 동안 공급이 많았고 신축이 많아졌기 때문에 충분한 수익률을 달성했다면 매도하는 방향이 더 낫겠다는 생각이 들었습니다.
물건의 가격
물건의 가격을 돌아보면, 전고점 대비 -13% 하락한 가격이었는데요.
절대적으로는 여전히 싼 가격이었습니다.
하지만 상대적으로 보면 단기간에 가격이 올라, 선호도가 비슷한 구축 84 단지나
다른 광역시의 선호하는 준신축59, 구축 84와 가격이 비슷하거나 더 비쌌습니다.
그럼에도 망설인 이유
매도를 일찍 결심했음에도 9개월이나 걸린 이유는, 여러 가지 물건의 상황도 있었지만
가장 큰 이유는 적극적으로 행동하지 않는 저 자신 때문이었습니다.
적극적으로 행동하지 않았던 이유는 크게 세 가지입니다.
1. 욕심
돌이켜보면 가격이 오르는 걸 보니 아주 깊은 마음 속에는 ‘팔지 않아도 더 오를 수도 있을 것 같다.’ 는 생각이 있었던 것 같습니다. 너바나님께서 열기 때 ‘경험이 적은 사람은 초반에는 목표 수익률을 정해두고 목표수익률에 달성하면 팔아야한다.’고 말씀해주셨었는데 왜 그런 말씀을 하셨었는지 이해가 됐습니다.
2. 감정
매도하며 저를 가장 힘들게 했던 건 감정이었습니다.
‘세입자는 여기서 자녀를 꼭 키워야하는 사람이고 전세가 없어. 갱신권을 쓰고 싶어하시는데 내가 무리해서 매도를 진행하려 건 아닐까?’ 세입자의 상황을 알고 있으면서도 나의 이익을 위해서 그 분들을 어려운 상황에 내모는 것 같다는 생각이 저를 힘들게 했습니다.
부동산 사장님께서는 매도인에게도 팔 권리가 있다고 말씀해주셨고,
지난학기 험블 튜터님과 원오원을 하면서 세입자에게 갱신권을 쓸 권리가 있듯이, 저는 정당한 방법으로 매도할 권리가 있다는 걸 깨닫게 되었습니다.
무엇보다, 저의 이익과 세입자의 이익을 모두 만족시키려는 건 욕심이었습니다. 저의 목표에 필요한 일이고, 팔 수 있는 기회가 남아있다면 마음의 불편함을 감수해야한다는 걸 깨달았습니다.
3. 기회비용에 대한 무지
여름학기를 듣기 전까지, 갈아탈 후보 단지를 찾긴 했지만 돈이 없는 상황에서 어디까지 매물을 털어야 하는지 혼란스러웠습니다. 그러다 중간 중간 좋은 기회들이 사라지는 걸 지켜 봐야 했습니다. 그게 어떤 의미인지 알았다면 더 적극적으로 했을텐데, 그때는 잘 몰랐습니다.
시장이 준 매도 기회
가을이 되면서 사람들이 돌기 시작했고, 저희 집에도 매수자가 붙었습니다.
세입자가 살고 있는 집을 실거주자한테 팔려고 하다보니, 세입자께 퇴거 확약서 부탁도 드려보고 퇴거 해주실 수 있는지 협상도 해보고 별의별 노력을 다했던 것 같습니다. 세입자께서는 결국 안 나간다고 하셨고, 만기 2개월 전까지 실거주로 들어오실 분께 매도를 해야했는데 현금 2억(매매-전세 차이)을 들고 있는 실거주 분을 찾기가 쉽지 않았습니다.
그러던 중, 현금이 많지 않아 신용대출을 받고, 그래도 돈이 모자라는 분이 매수하고 싶다고 오셨는데, 무리인 것 같지만 2순위 근저당을 설정하고 매도하는 방법까지 고려했었습니다. 세입자의 만기 2개월 전까지 얼마 남지 않은 상황이었고, 2억 현금을 들고 있는 매수자를 찾기가 어렵겠다는 생각이 들었거든요. 다행이 매수자께서 세입자 만기일에 주택담보대출이 나온다고 하셔서 잔금일에 근저당권 말소하고 세입자 보증금 돌려드리는 조건으로 진행하기로 했습니다. 500만원 깎아 달라는 요청이 있으셔서.. 너무 고민이 되었지만 그래도 매도하는 게 편익이 크다고 생각해 깎아드리기로 결정했습니다.
이분과 토요일에 구두로 매도 합의를 하였는데, 매수자께서 "혹시 모르니 다음주 목요일에 은행에 한 번 더 확인해보고 가계약금을 넣겠다"고 하셨습니다. 월~수는 출장이라서요. 그런데, 참 신기하게도 월요일에 다른 부동산에서 2억 현금 들고 있는 실거주 매수자가 있다고 집을 보러오신다고 하셨습니다. 저희 집은 수요일 저녁에만 집을 볼 수 있어서 그 날로 약속을 잡으며, 다른 분과 매도 합의가 되어있어서 목요일에 가계약금이 들어올 것 같으니 혹시 생각이 있으시면 최대한 빨리 결정해달라고 말씀드렸습니다.
그리고 수요일, 세 번째 부동산에서 또 다른 2억 현금 들고 있는 투자겸 실거주분이 나타나셨습니다. 당일에 집을 보러오시겠다고요. 9개월 동안 팔지 못하고 있었는데 가을이 되며 사람들이 돌자 동시에 3명의 매수자가 붙게 되었습니다. 두 번째로 방문하셨던 분은 1000만원을 깎아 달라고 하셨고, 마지막 분은 처음에 2000만원을 깎아 달라고 하셨어서 두 번째분과 협상이 되면 두 번째분과 진행해야겠다고 생각하고 있었습니다. 2년 뒤에 들어오실 거라 현재 세입자도 거주하실 수 있고, 올 현금으로 매수하시는 분이셨거든요!
그런데, 왠걸 3번째로 매물을 보셨던 분께 다른 분이 -500만원인 가격에 하시기로 했다고 하자, 그럼 안 깎고 하겠다고 하셨습니다. 그래서 앞의 두 분께는 너무 너무 죄송하지만, 마지막에 보신 분과 깎지 않은 호가 그대로, 세 안고 매도하게 되었습니다. 세입자도 좋고, 저도 좋고, 매수하신 분도 만족하는(아마도?) 결과가 나와서 참 기쁘고 감사했습니다.
매도 과정을 겪으며, 너바나님께서 열기 질의응답 때 “세 안고 물건도 시장에 바람이 불면 매도가 된다. 순리대로 하셔라.”고 하셨던 말씀이 생각났습니다. 정말 매도는 예술이라는 말처럼, 저의 노력 뿐만 아니라 시장이 변하고, 사람들이 움직이고 상황이 변하면서 매도 기회를 가져준다는 걸 깨달았습니다.
아쉬운 점
가장 아쉬운 점은 매도 계약금을 받은 동시에 매수 계약금을 넣지 못한 부분입니다.
매도가 되지 않았을 때에도 매달 갈아탈 물건을 손에 쥐고 있어야 한다는 걸 새삼 느낍니다.
임보와 임장, 투자가 따로가 아니고 다 연결되어있음을 다시 한 번 되새기면서,
투자로 이어질 수 있도록 이번 달 마지막까지 노력해야겠습니다.
매도 과정에서 많이 도와주시고 더 좋은 자산을 매수할 수 있게 가르쳐주신 험블 튜터님 감사합니다. ❤️
튜터님과 원오원이 아니었다면 아직도 매도하지 못하고 머뭇거리고 있었을 것입니다.
매도 과정에서 많이 응원해준 험크크 감사합니다. 보고싶어용ㅎㅎ
매수 과정에서 후회없이 노력하고, 더 올바른 판단할 수 있게 가르쳐주시는 재이리 튜터님 감사합니다.❤️
한계를 뚫을 수 있게 조언해주시고 도와주시는 에4반 볼반장님, 꿈부님, 메부님, 등어님, 그릿님, 답이님, 몰이님, 육이님 감사합니다. 꼭 해내겠습니다아!! 화이팅!
