1, 2강을 듣고 부천 원미구 임장을 하면서 단지분석 양식을 채우긴 했는데, 제대로 하고 있는 건지 계속 헷갈렸습니다. 입지 가치가 비슷한 단지끼리 묶어 놓고 가격이 왜 다른지 비교해 왔는데, 그렇게 하면 어디까지 봐야 하고 결론은 어떻게 내야 하는지 감이 잘 오지 않았습니다. 3강을 들으면서 이 부분이 많이 정리되었습니다.
3강에서는 단지분석으로 우선순위와 투자 범위를 정하는 법, 그 순서대로 매물임장을 하는 법, 마지막으로 가저환수원리로 임장보고서의 결론을 내는 법을 배웠습니다.
인상 깊었던 점
가장 먼저 아차 싶었던 건 비교하는 방식이었습니다. 저는 가치가 비슷한 단지를 묶고 그 안에서 가격 차이를 봐 왔는데, 강의에서는 반대로 같은 가격대로 먼저 묶고 그 안에서 가치가 더 높은 단지를 찾으려고 했는데 이 과정에서 항상 제대로 된 판단을 했는지에 대한 의문이 남았습니다. 같은 가치에서 더 싼 물건을 찾는 것보다 같은 가격에서 더 가치 있는 물건을 찾는 쪽이 훨씬 쉽다는 설명을 듣고 바로 납득이 되었습니다. 저평가도 많이 떨어졌거나 전고점보다 싼 것이 아니라, 가치에 비해 가격이 싼 것이라는 점이 분명해졌습니다.
투자금에 대한 생각도 바뀌었습니다. 내 투자금에 맞지 않는다고 단지를 먼저 걸러내면 선호도가 아쉬운 단지만 남아서, 좋은 단지를 만날 기회도 비교할 기준도 같이 사라지는다는 것을 알게 되었습니다.. 투자 범위는 단지를 줄이는 것이 아니라 가치가 낮은 단지만 빼는 것이고, 투자금은 +5천만 원까지 열어 두고 보라는 말씀이 기억에 남습니다.
매물임장은 그동안 막연하게 부담스럽고 무서웠는데, 이번에 목적을 다시금 되새겼습니다. 매물을 몇 개 봤는지가 중요한 게 아니라, 실제 투자할 때 현장에서 판단하고 대응하는 연습이라는 것입니다. 투자 시기가 닥친 뒤에 처음 해 보면 1~2억이 걸린 결정을 현장에서 내리기 어렵다는 말씀을 듣고, 겁이 나지만 계속해서 도전하고 연습해야겠다고 다짐하였습니다. 단지분석만 하고 매물을 보지 않으면 앞에서 한 것이 소용없어진다는 말씀도 와닿았습니다.
적용해 볼 점
(1) 먼저 지금까지 만든 단지분석을 가격대 기준으로 다시 묶어 보겠습니다.
동별 전용 84 최고가 1~5위 단지에서 공통 가치를 한 줄로 정리하고, 가장 비싼 단지를 기준으로 주변 단지를 +/-로 비교해 1·2·3 그룹으로 나누겠습니다. 가치 순서와 가격 순서가 맞는지 확인하고, 어긋나는 단지는 정말 저평가인지 다시 살펴보겠습니다.
(2) 투자 범위는 투자금이 아니라 가치 기준으로 잡겠습니다.
가격이 싸다거나 투자금에 들어온다는 이유로 단지를 먼저 빼지 않고, 가치가 높은 단지부터 매물임장 예약을 하겠습니다. 한 단지 안에서 매물을 비교할 때는 가격, 투자금(수리비 포함), 조건 순서로 보겠습니다.
매물임장 후에는 그날 안에 복기하는 시간을 꼭 갖겠습니다. 매물만 보고 끝내지 않고 아래 내용을 단지별로 정리하려고 합니다.
(3) 마지막으로 가저환수원리(가치, 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크)를 하나씩 점검해서, 하나라도 충족하지 못하면 투자 후보에서 제외하여 임장보고서를 작성하겠습니다.
열심히 분석하는 것만으로는 부족하고, 분석한 가치를 기준으로 비교해서 결론까지 내려야 한다는 것이 이번 강의에서 가장 크게 남았습니다. 이번 원미구 임장보고서는 가치, 가격, 투자금, 조건 순서를 지키면서 임장 시점의 분위기 기록과 한 달 복기까지 마무리 해 보고자 합니다.
