오늘 갱지지 튜터님과 투자코칭을 진행했습니다.
제가 앞으로 나아가야 할 방향뿐만 아니라, 튜터님의 사고 흐름과 의사결정 과정까지 배울 수 있었던 유익한 시간이었습니다.
시장이 바뀌더라도 오늘 배운 의사결정 과정을 스스로 적용할 수 있도록, 코칭 내용을 기록으로 남겨보려 합니다.
1. 현재의 방향: 실거주보다 추가 투자
1호기에 신용대출까지 활용해 투자한 지 1년이 지났습니다.
이제 소액으로 지방이나 수도권 외곽에 2호기 투자를 할지, 아니면 대전에서 실거주를 시작할지 고민하고 있었습니다.
튜터님께서는 저희 부부에게 실거주가 반드시 필요한 상황이 아니고, 대출을 활용하더라도 선호도가 높지 않은 단지를 선택할 수밖에 없다면 굳이 거주 비용을 몇 배나 높여가며 실거주할 필요는 없다고 말씀해 주셨습니다.
아직 1주택자로서 추가주택에 대한 취득세 부담이 상대적으로 낮고, 보유세 부담도 크지 않은 만큼, 당장은 실거주보다 소액으로 추가 투자하는 방향이 더 적합하다는 결론을 내릴 수 있었습니다.
2. 추가 투자 이후의 보유 및 매도 전략
튜터님께서는 추가 투자 자체만큼이나 투자 이후의 보유와 매도 전략이 중요하다고 강조하셨습니다. 특히 다음 세 가지를 매도 사유로 말씀해 주셨습니다.
- 수익이 났을 때
- 갈아탈 만한 물건이 있을 때
- 팔지 않고서는 감당할 수 없을 때
이때 중요한 것은 모든 자산을 같은 기준으로 보유하고 매도하는 것이 아니라, 자산의 역할에 따라 전략을 달리하는 것이었습니다.
현재 보유한 1호기는 경기도 4급지의 신축으로 장기 보유가 가능한 만큼 메인 자산으로 가져가고, 앞으로 취득할 자산은 서브 자산으로 운용하라고 말씀해 주셨습니다.
메인 자산은 수익이 났더라도 갈아탈 만한 물건이 없다면 쉽게 매도하지 않는 것이 중요합니다.
반면 서브 자산은 갈아탈 물건이 없더라도 목표 수익률에 도달했다면 주저하지 않고 매도해야 한다고 하셨습니다.
결국 보유한 자산마다 역할을 명확히 하고, 그 역할에 맞는 매도 기준을 미리 세워두는 것이 중요하다는 점을 배웠습니다.
내년 전세 상승분이 얼마나 확보되는지에 따라 실제 투자금이 확정될 예정입니다.
투자금이 확정되면 지방의 투자 후보 단지를 늘려가며 본격적으로 2호기 투자를 준비해 보려고 합니다.
특히 튜터님께서는 2호기 투자의 핵심 키워드로 '환금성' 을 강조하셨습니다.
소액 투자일수록 해당 지역에서 선호도가 높은 단지를 잘 골라 매수하는 것이 중요하다고 하셨습니다.
부천의 10평대 단지처럼 상승장에서는 가격이 오르는 물건이라고 해서 무턱대고 매수할 것이 아니라, 하락장에서도 거래가 잘 이루어질 만한 물건인지 판단해야 한다는 것입니다.
가격이 올랐을 때 매도 타이밍을 놓칠 수도 있다는 점을 생각하면, 하락장에서도 매도할 수 있는 물건을 선택하는 것이 얼마나 중요한지 다시 한번 느꼈습니다.
2호기 투자 이후에는 매도를 염두에 두고 시장을 지속적으로 살피며, 임차인과 원활하게 소통하고 대응하는 능력도 키워가야겠습니다.
3. 상급지 갈아타기
현재 보유한 1호기를 상급지로 갈아타는 방안에 대해서도 여쭤보았습니다.
튜터님께서는 당분간은 쉽지 않을 것으로 보이며, 하락장에서 대출 규제가 완화되고 토지거래허가구역이 해제되는 등의 여건이 마련되면 그때 다시 검토해 보는 것이 좋겠다고 말씀해 주셨습니다.
당장 갈아타기를 추진하기보다는, 시장 상황과 제 투자 여건이 맞아떨어지는 시점을 기다리며 준비하는 것이 필요하다는 점을 배웠습니다.
4. 투자금 확정을 위한 세입자와의 소통
2호기 투자금을 확정하려면 내년 전세 만기 시점에 전세 보증금을 얼마나 올려받을 수 있을지 파악해야 합니다.
현재 세입자의 계약갱신요구권이 남아 있어, 계약 만기 시 갱신권을 사용해 5% 인상하는 것이 좋을지, 아니면 신규 계약을 통해 시세의 90% 수준으로 보증금을 올리는 것이 좋을지 고민이 되었습니다.
튜터님께서는 우선 신규 계약을 시도해 보는 것이 좋겠다고 말씀해 주셨습니다.
다만 두 가지 방법 모두 각각의 편익과 비용이 있기 때문에, 신규 계약이 성사되지 않더라도 너무 부정적으로 생각하지 말라고 조언해 주셨습니다.
- 계약갱신요구권을 사용해 5% 인상하는 경우: 전세 상승분은 상대적으로 적을 수 있지만, 2년 뒤 매도가 비교적 용이할 수 있습니다.
- 신규 계약을 통해 시세의 90% 수준으로 인상하는 경우: 전세 상승분은 상대적으로 클 수 있지만, 세입자가 계약갱신요구권을 행사하면 최대 4년의 거주 기간이 확보될 수 있어 중간에 매도하기 어려워질 수 있습니다. 그에 따른 기회비용도 고려해야 합니다.
결국 보증금을 얼마나 올려받느냐만 볼 것이 아니라, 앞으로의 매도 계획과 자금 운용까지 함께 고려해야 한다는 점을 배웠습니다.
이제 실제로 세입자와 연락을 해야 하는데, 익숙하지 않은 일이다 보니 어떻게 접근해야 할지 튜터님과 논의하고 싶었습니다. 이에 튜터님께서는 다음과 같은 방향을 제시해 주셨습니다.
첫째, 세입자와의 연락을 어려워하는 이유는 구체적인 계획이 없기 때문입니다.
세입자와의 소통은 직접 부딪쳐 보는 수밖에 없으며, 상대방의 반응에 따라 대응해 나가야 한다고 하셨습니다. 미리 모든 상황을 예상하고 완벽하게 준비하려 하기보다는, 나의 계획을 세우고 실제 소통을 시작하는 것이 중요하다는 뜻으로 이해했습니다.
둘째, 먼저 전세를 중개해 주신 부동산 사장님께 연락드리기.
제가 생각하는 전략을 설명드리고, 세입자와 직접 이야기해 보겠다는 의사를 전달하기로 했습니다.
세입자가 저에게 직접 연락을 받더라도 기존에 알고 지내던 부동산 사장님께 다시 문의할 수 있기 때문에, 사장님께 미리 상황을 공유해 중간에서 조율해 주실 수 있도록 하는 것이 좋겠다는 조언이었습니다.
셋째, 세입자에게 직접 연락하기.
부동산 사장님과 먼저 소통한 뒤 세입자에게 연락해 실제 의사를 확인하고, 상대방의 반응에 맞춰 다음 단계를 결정해 보려고 합니다.
11~12월 중으로 연락을 진행할 계획입니다. 제가 원하는 방향대로 신규 계약이 이루어질지, 세입자가 계약갱신요구권을 사용해 5%만 인상하게 될지, 아니면 내 집 마련을 위해 만기 시점에 퇴거하게 될지는 실제로 소통해 봐야 알 수 있을 것 같습니다.
막연하게 걱정하기보다는, 계획을 세우고 직접 부딪쳐 보며 대응해 나가겠습니다.
마무리하며
이번 코칭에서 가장 크게 배운 것은 단순히 어떤 선택을 해야 하는지가 아니라, 왜 그런 선택을 해야 하는지, 어떤 기준으로 판단해야 하는지였습니다.
실거주와 추가 투자 중 무엇이 더 나은지, 어떤 자산을 오래 보유하고 어떤 자산을 매도해야 하는지, 세입자와는 어떻게 소통해야 하는지까지. 각각의 고민에 대해 답을 얻는 것을 넘어, 앞으로 비슷한 상황이 왔을 때 스스로 판단할 수 있는 기준을 배울 수 있었습니다.
물론 실제 시장에서는 예상과 다른 상황이 발생할 수 있고, 계획대로 흘러가지 않을 수도 있습니다. 하지만 그럴 때마다 오늘 배운 의사결정 과정을 떠올리며 상황에 맞게 판단하고 대응해 나가고 싶습니다.
배운 것을 기록하는 데 그치지 않고, 실제 투자와 행동으로 연결해 나가겠습니다.
귀한 시간 내어 방향을 잡아주신 갱지지 튜터님께 감사드립니다!
