👉 서울 아파트 임대차 시장의 구조적 변화: "월세의 시대"
월세 비중 50% 돌파: 올해(1~9월 기준) 서울 아파트 임대차 거래 중 월세 거래 비중이 51.0%를 기록하며 통계 집계 이후 사상 처음으로 50%를 넘겼음.
월세 증가가 아니라, 전세 거래의 급감 때문: 월세 거래 수 자체가 폭발했다기보다, 전세 거래량이 전년 대비 약 27.5% 급감하면서 상대적으로 월세 비중이 크게 올라간 착시/구조적 현상
자치구별 변화: 서울 25개 자치구 중 월세 거래가 전세를 앞선 곳이 지난해 4곳에서 올해 13곳(종로 65.6%, 중랑 64.9% 등)으로 절반 이상 늘어났음.
👉 '전세의 월세화'가 가속화되는 원인
전세 공급 감소 : 신규주택 공급 부족(내년 신축공급 1.2만 호 정도) & 실거주 요건 강화 등으로 신규 전세 물건이 부족해짐
전세 대출 규제 : 까다로워진 대출환경과 금융비용 부담 증가로 세입자가 보증금을 마련하기 어려워져 반전세/월세를 선택
임대인의 월세 선호: 목돈보다 매달 안정적인 임대수입을 확보하려는 수요
👉 앞으로 다가올 부동산 시장의 우려 및 영향
이전까지와 다른 시장이 펼쳐질 수 있음 : 원래 순서상으로는 전월세 시장이 매매시장을 주도했으나, 단순한 공식이 아닐 수 있음. 최근 강남 오르는데 구로구가 1년 넘게 오른 것처럼 기존 상식과 다른 시장이 펼쳐질 수 있음.
전월세를 선택하는 사람들에게 벌어질 수 있는 일 : 금리가 오르니 집을 사지 않겠다 → 전월세도 오르는 상황에 맞딱뜨려 밀려날 수 있음. 즉, 매매를 선택하지 않는다고 해서 부동산 시장 변화로부터 안전하지 않을 수 있음.
금융비용 따져보고 선택하는 것이 현명함: 매매, 전세, 월세 각각의 비용을 계산해보고 선택해야 함. 금리 상황은 생각보다 빨리 변할 수 있으나, 공급상황은 단기간에 변하기 어려움.
🔖 투자 생각 정리
공급부족과 전월세 물량 감소로 매매 거래를 선택할 수 밖에 없는 상황 (단기적으로 변하기 어려운 상황) > 금리 환경 변화로 인해 매수 심리가 꺽이거나 매매 거래가 줄어들 가능성 (금리는 상대적으로 단기간에 변하기 쉬운 요소)
👉 구조적으로 장기간에 걸쳐 시장에 더 큰 영향을 주게될 요인은 금리상황이 아니라, 신규 입주물량의 공급 부족 & 기축을 포함한 전월세 공급 부족이라는 상황이고, 이러한 상황은 지속적으로 전월세 시장에 영향을 줄 수 밖에 없음을 알아야 함.그래서 집을 사라 / 사지 말아라. 라는 이분법적인 논리 보다는. 나의 상황에서 각각의 케이스별 금융 비용과 편익을 잘 따져보고, 더 유리한 선택을 하는 것이 합리적이다. 뇌피셜이 아니라, 실제 계산을 통한 판단이 필요한 시점!!!
만약, 거주 지역이 경기도라고 하면 본인이 거주하는 지역의 공급물량을 체크해보고, 주변 단지들의 전세 가격 변화를 체크해보면서 의사결정하는 것도 필요함.
Q. 내 앞마당에도 월세화가 진행중일까?
★ 급지별로 대표지역을 선정하여 비교해본 결과,
- 1급지 서초구는 크게 영향을 안 받은 모습
- 2급지 마포구는 전세/월세 모두 매물 수가 늘었는데 월세가 조금 더 큰 폭으로 늘어난 모습
- 3급지 영등포구는 전세는 여전히 귀하고, 월세가 조금 더 많이 늘어난 모습
- 4급지 서대문구는 전세/월세 모두 증가했는데 월세가 더 많이 늘어났음
- 5급지 구로구는 전세/월세 모두 귀한데, 그래도 그나마 월세 매물이 최근에 조금 늘었음.
- 경기4급지 평촌은 전세는 씨가 말랐고, 월세가 그나마 조금 매물이 나와있는 상태.
이렇게 급지별로 나눠서 살펴본 결과, 전세는 줄고 월세가 늘어나는 추세라기 보다는 전/월세 매물 수가 지역 내에서 비슷한 추세를 보이는 가운데, 매물 수 변화 폭의 차이가 있다고 해석하는 것이 더 합리적이라고 생각됨.
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