강의후기
시장 흐름을 이해하고 내 상황에 적합한 투자 방향을 스스로 정할 수 있다
지방 아파트의 가치를 판단하는 기준을 알고 투자 단지를 고를 수 있다.
투자 후 보유, 매도 기준을 알고 내 투자에 적용할 수 있다.
가장 크게 깨달은 점
모르던 것과 그 동안 안다고 착각한 것은?
알고 있지만 행동은 했는지?
수요와 공급의 균형이 깨지는 시점을 통해 시장 방향을 예고하는 지표로 참고
착공 늘고, 미분양 쌓이고 거래가 줄어들면 본격 하락기로 전환
지방 임장보고서를 작성할 때 실제 공급은 있지만 부동사지인 등 사이트에 보이지 않는 공급을 알게 되었고, 미분양 대해 알 수 있는 시간이였습니다.
지방에서는 교통보다 거주민 선호도 차이가 가격 차이로 이어진다
지방 임장을 하면서 느낀점은 역과 멀어도 환경이 좋으며 학교가 인접하고 연식이 좋은 단지를 선호한다는 걸 알게 되었습니다.
투자 단지의 어떤 가치를 먼저 인정한 것인지를 찾아본다.
가격 상승에는 가치뿐 아니라 해당 시기 거래량, 단지별 매물수, 호가, 급매 소진, 전세가 등 단지적인 요인도 영향을 주기 때문임, 투자금 대비 다른 지역과 비교 후 최선인지 판단하는 과정 필요
투자 관점에서 학군을 볼 때 연식이 빠져도 학군 때문에 가격이 유지되는지를 본다.
지방 투자 후 매도하고 나오기 좋은 환금성이 우수한 물건을 선택(+로얄동/로얄층, 구조, 방향 등)
시장 분위기에 따른 매도 전략
- 상승장 매도: 잘 팔리는 시장이지만 매도가 책정 잘하기/너무 많은 부동산에 내놓을 필요 없음
- 하락장 매도: 호가와 실제 매도 가격 격차를 확인/매수문의 없는 경우 무작정 내리지 않기
매도는 팔 때가 아니라 살 때 준비한다. 계약갱신권 사용 이후 매수 시점 2년 보유 채우고 매도시 전세 만기 도래할 때 입주 물건으로 매도 할 수 있다는걸 알게 되었습니다!(전세 낀 매물로 매도를 해야한다고만 생각하였음)
부자의 필수 조건은 아니지만, 좋은 투자자는 새로운 사실 앞에서 생각을 바꿀 수 있어야 한다(열린 태도, 유연한 사고)
성공하는 투자자의 결정적 차이
- 자기성찰: 자신이 원하는 바가 무엇인지 매우 깊이 이해
- 결단력 + 방향
- 의식적 연습(목표달성, 자신감이 생길 때까지 계속 반복하며 다듬는 과정)
* 투자 대상에 대해 올바르게 이해하고, 투자 원칙을 적용한 경우, 좋은 자산을 사모아간 사람의 결과가 다르다.
* 투자 초기로 돌아가 고민하는 시간에 정면 돌파하면서 문제를 해결하도록 한다. 어차피 언젠가는 넘어야 할 산이므로
성장후기
이번 실전반에서 배움을 통해 조금은 성장할 수 있는 시기였습니다.
튜터님, 조장님, 부조장님, 조원님들과 함께 튜터님께 혼나고, 조원 한 명씩 챙겨주시는 모범 월학조장님, 분위기 메이커이자 조언을 아끼지 않는 센스있고 겸손하신 부조장님, 임보 작성할 필요한 꿀팁, 도구들을 나누주시는 레미님, 임보가 느리다면서 매임 끝장내고 최임 발표 완벽하신 예술님, 임장이 힘들다면서 끝까지 완수하고, 비교평가 끝장내신 챈쓰님,사임 발표 잘하신 임보 팀장님이자 잡도리 빛님, 알고 보니 다 잘하시는 열정 가득한 체력짱(카페인필수) 민님, 알면 알수록 개그 본능이 드러나는 올뺌 팀장이자 첫실전이지만 임보 잘쓰는 개그바리님! 때문에 힘들다고 생각할 때 말끔히 잊게 해주신 동료분들이 있어 한 달이 금방 지나갔습니다!
이전 임보를 작성할 때는 결론 파트 부분을 어떻게 작성해야하는지 어려워서 튜터님의 임보와 동료 임보를 통해 배울 수 있어 수월하였고, 이번에는 입지분석을 할 때… 어떤 장표를 넣어야 할지 어려워 1장씩 넣었습니다. 미흡하다 생각하였고, 다음에는 1장씩 추가해보기로 하였습니다. 단지 분석을 할 때 동료들의 최임 발표를 보면서 단지 대 단지의 비교 평가하는 장표를 넣어보면 좋겠다는 생각 했고, 임보를 작성할 때 검증할 수 있는 자료를 넣는다면 미흡하지 않는 임보가 될 수 있겠다 생각했습니다.
임장을 할 때 분임과 단임은 어느 정도 자신감이 생겨서 다행이라고 생각합니다. 임장을 할 때 무엇을 봐야 할 지 생각하면서 본다면 기억이 남고 잊어버리기전에 임보에 작성하려고 합니다.
여전히 벽으로 느꼈던 전임과 매임을 이번에는 해보자는 마음을 갖고 3주차에 매일 5회 전임을 하기로 마음을 먹고 시작하였습니다. 전임을 하면서 느낀 점은 전임을 하려면 단지의 매매가 및 전세가, 구조 등 정보를 어느 정도 알고 질문을 생각하며 전임을 하면 현 시세와 거래 상황 등을 알 수 있어 단지에 대해 익숙해져서 좋았습니다. 매일 5회는 못했지만 매일 꾸준히 하면서 전임의 중요성을 알게 되었습니다. 11월에는 50회를 목표로 세우고 2주차부터 전임 계획을 세우겠습니다. 단지마다 상황이 다르기 때문에 비교 평가를 위해서는 매임이 필수임을 알게 되었고, 경험많으신 부조장님과 함께 매임을 하였을 때 과거 단지 내부만 확인하고 끝냈다면 단지 내부를 보고 부사님에게 정리를 한 번 요청하여 제대로 된 매임을 할 수 있었습니다. 11월에는 40회를 목표로 세우고 매임을 해보고 싶습니다.
아직 전임과 매임이 쉽지는 않지만 해야만 한다는 걸 알기에 습관처럼 해나가겠습니다!
