나에게 와닿았던 점
1.지방은 저평가와 더불어 공급상황을 같이 보는게 정말 중요함을 전주, 울산 시장을 통해 배울 수 있었다.
그래서 대전이 암만 싸다라도, 부산 대구보다는 후순위가 되어야 한다. 27년 불기둥이 어떤 영향을 미칠지 정확히 알 수 없기 떄문이다.
2.전주 인후생활권까지 오르는 것을 보면서, 울산 남구 새양청구까지 오르는것을 보면서 투자자라면 착가하면 안되는것은 “뭐야? 이런곳까지 다 오르니깐 동래구 안락뜨란채도 하면 되겠네?”라고 퉁 쳐버리는 결론이다.
투자는 항상 내가 예상하지 않았던 방향으로 흘러갈 수 있다. 만약 전주, 울산이 오르지 않았다면 하락장이 왔다면 어땠을까? 최악의 상황을 가정해야한다. 인후 구축과 새양청구를 쉽게 팔고 나올 수 있었을까? 결코 쉽지 않았을것이다.
물이 가득 들어왔을때는 누구나 행복하게 수영을 즐기지만, 물이 빠졌을때야 누가 아무 대책없이 수영복도 안입고 물놀이를 즐겼는지 드러난다. 최악의 상황을 대비해서 투자하는것은 전혀 허투로 하는 행동이 아니다.
3. 지방에서는 방향에 대한 민감도도 수도권에 비해 높습니다. 동향 물건은 정말 잘 안팔릴수 있어요. 조심해야 합니다.
모르던 것과 그 동안 안다고 착각한 것은?
1.지방에서는 무조건 연식이 우선순위인줄 알았다. 그래서 양덕 메트로시티1단지 vs 양덕코오롱하늘채에서 당연히 코오롱을 골랐다. 하지만 그래프를 해석할때, 처음에는 연식빨을 받고 두 단지가 비슷하게 올랐으나 최근에는 메트로1단지가 격차를 벌리면서 올라가는 것을 보면서 튜터님은 다음과 같이 해석했다.
지방에서는 “어디가 좋아?” 했을때 바로 이름이 나오는 단지가 시장이 회복될때 가장 먼저 매수가 붙는다는 것을
아산에서는 삼성트라팰리스
부산 남구에서는 메트로시티
부산 동래구에서는 사직쌍용예가1차
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이렇게 구 마다 바로 떠오르는 아파트들이 다른데
이런 아파트들이 매수가 먼저 붙는다.
2. 계약갱신청구권을 쓴 세입자가 계약해지 통보를 하고 새로 전세계약을 맞출때, 임차인은 수수료를 내지 않고
임대인이 내가 수수료를 내야한다
이게 맞는건가요?? 응 이게 맞는거임…! 와 그렇구나…!
알고 있지만 행동하지 않은 부분은?
1.원래부터 그런사람은 없도, 특정 시기, 특정 상황에서 그 사람의 모습만을 난 본 것이다.
그래서 사람이나 투자에 있어서 판단을 내리고 그것을 오랫동안 고수해서는 안된다.
내 판단이 항상 틀릴 수 있음을 깨닫고 있어야 한다.
상대방의 상황이 바껴도 변할 수 있고, 내 상황이 바뀔때도 변화할 수 있다.
가장 크게 깨달은 점
1. 시민공원 주변으로 하이엔드 9천여세대 입주장이랑 겹칠경우 선호도 매우 높은 곳이기에 포레나초읍 같은 아파트의 전세가는 훅훅 빠질 수 있다. 공급이 들어오는 시기를 눈여겨 보면서 매도시기를 잘 잡도록 하자.
2.부모님의 마음을 알 수 있었다. 학군에서 학원가가 바로 붙어있는게 왜그리 중요할까? 셔틀타면 되지 않나 라고 할 수 있지만, 내가 한양타워에 살면서 동래구에서 학원 다니고 11시쯤 마치고 셔틀로 내릴때, 집가까이 내리지 못하고 온천천에서 내려서 걸어오던것을 생각하면 참 불편했다. 딸을 키운다면 더더욱 불안했을거 같다. 학원이 끝나고 걸어서 10분 내외로 걸어 올 수 있는 환경에 있다는 것은 학생 본인에게도 무척 편리한 일이고, 부모에게도 마음이 편한 일이다.
2. 투자자들은 고생총량의 법칙이 있습니다. 나는 다르겠지라는건 없습니다.
역전세 시장을 버틴 선배 투자자들은 10명 중 1명뿐입니다. 그런분이 같은조에 배정되면
정말 커피한잔 사드리면서 들어봐야 해요.
맞다…. 23년도 튜터님들 역전세 겪던 튜터님들 다 사라지셨다. 발바닥 가격이라고 생각하고 대전 아이파크시티2단지에 들어 갔다가, 27년 불기둥으로 지하 3층까지 내려갈 수도 있다. 공급이 많다면 굳이 시험할 필요가 없다. 뻔히 더 좋은 공급 상황이 펼쳐지는 더 좋은 가치의 지역이 있는데 굳이 갈 필요가 없는것이다.
3.만약에 2개 물건을 동시에 매도하고 갈아타려고 할때, 계속해서 매수 전화가 오는 단지는 가지고 있으면 야금야금 오르는 단지이기 때문에 바로 매도해서는 안됩니다. 팔리지 않는 물건을 매도하고 팔아도 늦지 않습니다.
적용해보고 싶은 점
1. 지방에서는 투자금이 조금 더 들더라도, 남향 로얄동 로얄층으로 투자하게는 나중에 매도할 때도 정말 편리합니다. 이거는 내가 김해 모아미래도 5단지 로얄동 물건을 매도할때 배웠다. RR로 팔아야지 부동산 사장님도 적극적이다. 이것은 구미 옥계중흥 RR물건을 전임할때도 마찬가지, 좀더 적극적이고 팔 수 있겠다 생각이 든다.
2. 부산을 투자했을때 조정지역으로 묶일수도 있습니다. 그 말은 단기간에 급등했다는 말입니다. 그럼 세금을 많이 내더라도 처음에 기대했던 100% 수익률 이상을 거뒀을수도 있어요. 그럼 팔고 나오는게 더 좋았다는게 지난 상승장을 겪은 선배 투자자의 복기입니다.
왜냐면 상승장이후 하락장에서는 너무 차갑게 식어 팔고 싶어도 팔리지 않는 시장을 경험했기 때문입니다.
3. 11월에 수도권 임장을 하면 지방 임장보다 시간이 조금더 부족해질거 같다. 그러면서 미래 준비도 진행해야 한다.
같은 결과를 더 적은 시간으로 내면서, 건강과 관계도 챙길 수 있는 11월을 만들어야 겠다.
힘든 상황에 익숙해지려고 하면 안됩니다. 더 좋은 상황을 만들어서 편안하고 안락한 상황에 적응하도록 만들어야 합니다.
10월 성장경험담
-독, 강, 임, 투, 인
-독서: 독서부분 비중을 줄이고 진행했습니다. 그래도 말일까지 <5가지 사랑의 언어>를 읽고 독서모임을 가질 예정입니다.
-강의: 실전반 모든 강의를 듣고 강의후기를 적고 남길 수 있었습니다.
원씽이었던 1,2주차 강의를 듣고 단지분석 및 지방투자가능선에 대한 장표 3장씩을 넣는게 목표였습니다.
1)미분양추이에 대한 장표 추가
2)미분양 위치에 대한 장표 추가
3)앞마당원페이지 장표 5장추가
-임장: 임장지 앞마당을 만들면서 투자 물건 3개를 찾는게 목표였습니다.
빌리 튜터님과 상의를 하며 빠르게, 사전임보를 제출하고, 매임을 완료한 뒤에
앞마당 임장을 하기로 계획을 세웠고 실천했습니다.
이를 바탕으로 울산 중구 매임까지 마친후
산본 매임 1회, 부산 매임 1회를 추가로 진행하고 TOP3를 뽑아서 제출했습니다.
-투자:
전세세팅건: 동시에 10월 12일 3호기 부산 포레나 초읍 전세 세팅까지 마무리 지으면서 3호기 투자를 공식적으로 마무리햇습니다. 이제는 보유하면서 매도가 남았습니다.
세금 및 이자를 제하고 새롭게 세팅한 전세금을 바탕으로 비용과 투자금이 얼마나 들었는지 복기가 필요해보입니다.
투자경험담으로 남겨서 기록해두겠습니다.
투자금마련건: 갈아탈 물건을 정했고, 이제 구미 옥계 중흥 물건을 팔아야합니다. 세입자에게 매수 의사를 물었는데 우선은 없다고 했습니다.
기존에 거래했던 부동산 사장님 1곳, 일을 잘할거 같은 부동산 사장님 1곳에 물건을 뿌리고, 28년 1월에 만기 예정인 세입자 있으면 찾아서 붙여봐달라 말을 할 예정입니다.
동시에 1~2일의 시간을 주고 문자 메시지를 만들어 구미 전권역에 뿌리고 매도를 진행할 예정입니다.
28년 1월에 맞춰서 들어오는 사람이 있으면 제일 좋고, 혹시 빨리 들어와야하는 사람이 있다면 현재 세입자와 협상하며나가도록 하면서 매도하는 방향을 검토하겠습니다.
동시에 갈아탈 물건에 대해서 매물털기도 동시에 진행하며 매도가 되고 바로 갈아탈 수 있는 준비를 하려고 합니다.
-인: 사람을 바라볼때 선입견을 가지는 부분이 있어 마스터님꼐 질문했고 답변을 받을 수 있었습니다.
내가 바라보는 사람의 모습은
특정 시기, 특정 환경에서 그 사람의 모습입니다. 따라서 당연히 다른 모습이 있을 수 있고,
내가 바라보는게 정답이 아닌것입니다.
멀리 볼것도 없이 나조차도 직장에서의 모습과 다른 사람과 있을때 모습이 다릅니다.
따라서 사람도, 투자도 항상 변화할수 있다는 생각을 가지고 열린 생각과 마음으로 바라봐야 합니다.
다르게 생각하고 행동할때 성장이 일어나고 어른이 될 수 있습니다.
