영상: 10월 3주차_"이런 상황 처음봅니다" 서울 아파트 '전세의 월세화' 앞으로 더 무서워질 부동산 상황 (주간머니이슈_부동산편)
부동산편
서울 아파트 월세 비중 50% 첫 돌파
- 2026년 1~9월 서울 아파트 전월세 거래 17만 2,227건 중 월세 8만 7,870건(51%), 전세 8만 4,357건(49%)
- 서울 아파트 임대차 거래에서 월세 비중이 전세를 넘어선 것은 관련 통계 집계 이후 처음
- 전년 동기 대비 월세 거래량은 약 2,400건 감소했지만, 전세 거래량은 약 3만건 감소
- 전세 물건이 줄어어서 또는 전세가가 너무 올라 월세를 선택하는 비중이 상승
신규 주택 공급 부족과 전세 매물 감소
- 서울 아파트 신규 입주 물량은 2026년 약 2만 5,000~2만 6,000가구, 2027년 약 1만 1,000~1만 2,000가구로 감소, 계속 부족
- 토지거래허가구역 내 실거주 의무로 인해 매수 후 전세 감소
- 신규 입주 감소와 임대 공급 제약이 전세 매물 부족 심화
- 전세 매물이 부족한 상황에서 전세보증금 상승이 이어질 경우 임차인의 주거비 부담 확대 가능성
전세대출 금리 상승에 따른 월세 수요 이동
- 전세보증금 상승과 전세대출 금리 부담으로 전세 대신 월세를 선택하는 임차인이 늘어남
ex) 전세보증금 3억 원에서 5억 원으로 상승할 경우, 추가 대출 2억 원에 금리 5% 적용 시 월 이자 약 83만 원 발생/ 같은 보증금 3억 원에 월세 60만 원인 주택을 선택하면 전세대출 이자보다 월 부담이 약 23만 원 적음
- 전세에서 월세로 수요가 이동하면 월세가격에 상승 압력 발생
금리 상승이 매매시장과 임대차시장에 미치는 영향
- 금리 상승은 주택담보대출 이자 부담을 늘려 매수 여력을 감소시키고 매매가격에 하방 압력으로 작용
매매시장: 대출이자 부담 증가 → 매수 여력 감소 → 가격 하방 압력
전세시장: 전세대출 이자 부담 증가 → 전세 수요 일부 이탈
월세시장 : 전세에서 월세로 수요 이동 → 월세가격 상승 압력
- 서울 내에서도 강남권과 상대적으로 가격이 낮은 지역의 매매가격 흐름이 다르게 나타남.
- 매매가격을 판단할 때 금리뿐 아니라 전세·월세시장과 주택 공급 상황을 함께 고려해야 함.
향후 서울 부동산시장 전망
- 서울의 신규 입주 물량 부족이 2030년까지 이어질 가능성을 제시
- 공급 부족이 지속될 경우 전세·월세가격의 상승 압력이 쉽게 해소되지 않을 것
- 금리는 단기간에 변할 수 있지만 신규 주택 공급을 늘리는 데는 상당한 시간이 필요
- 내 집 마련을 고려하는 경우 매매 시 주택담보대출 비용, 전세대출 이자, 월세 부담을 비교해 결정할 것
- 금리 상승에 따른 집값 하락 기대만으로 매수를 미루기보다 현재 자금 여건과 주거비를 함께 검토해야 한다
→ 금리는 시장에 영향을 주는 여러 변수 중 하나다. 금리가 오르면 집값이 떨어질 것이라고 단정할 수도 없고, 공급이 부족하니 계속 오를 것이라고 확신할 수도 없다. 금리가 상승하더라도 공급이 부족한 지역과 그렇지 않은 지역의 움직임은 다를 수 있다. 또한 전세 거래량이 줄었다는 통계만으로 전세 수요가 감소했다고 판단할 수 없다는 점도 중요하다. 전세 매물이 부족해서 거래가 줄어든 것인지, 전세가격이 너무 높아져 수요가 월세로 이동한 것인지 구분해야 한다.
영상: 10월 3주차_ "역대급 위험한 시장이 온다" 미 신용 융자 사상 최고치, 갈수록 혼란스러운 경제 상황 (주간머니이슈_경제편)
미국 증시의 신용융자 잔고가 사상 최고 수준
- 미국 증시 신용융자 잔고는 2026년 6월 약 1조 5,000억 달러로 사상 최고치를 기록
- 8월에도 약 1조 4,000억 달러 수준으로, 전년 대비 약 27% 증가
- AI와 반도체 등 기술주에 자금이 집중되면서 빚을 내 투자하는 사람들도 늘어남
- 신용융자 잔고가 높다는 사실이 곧 주가 하락을 의미하지는 않는다. 다만 하락이 시작되면 낙폭이 커질 위험이 있다.
레버리지가 많을수록 하락장에서 대응하기 어려워짐
- 주가가 하락하면 추가 증거금을 요구하는 마진콜이 발생할 수 있다.
- 증거금을 납부하지 못하면 투자자의 의지와 관계없이 반대매매가 이루어짐
- 반대매매 물량이 추가 하락을 유발하면서 시장의 변동성이 커질 수도
- 2020~2021년 상승장과 2022년 금리 인상에 따른 조정 과정에서도 레버리지 투자의 위험
시장 예측보다 현금 보유와 투자 원칙 중요
- 기업 실적과 경제지표뿐 아니라 시장 참여자들이 얼마나 과열되어 있는지도 살펴보기(신융융자 잔고가 그 지표)
- 주가가 오를지 내릴지 예측하기보다 하락했을 때 대응할 수 있는지 판단해
- 현금은 하락장에서 손실을 방어하고, 가격이 떨어졌을 때 새로운 기회를 잡는 수단
- 좋은 투자는 예상과 다른 상황이 발생하더라도 대응할 수 있는 상태를 만드는 것
→ 사람들은 시장이 상승하면 더 큰 수익을 얻고 싶어 한다. 뒤처지는 것 같은 마음에 평소라면 하지 않았을 선택을 하기도 한다. 하지만 시장이 계속 오를 것이라는 확신이 커질수록 위험에 대한 경계는 오히려 낮아질 수 있다.
현금도 투자에 필요한 자산이라는 것을 잊지 말자. 투자할 수 있는 돈이 생기면 그 돈을 최대한 활용해야 한다고 생각하기 쉽다. 현금으로 가지고 있으면 기회를 놓치거나 돈이 놀고 있는 것처럼 느껴질 수도 있다. 하지만 현금이 부족하면 좋은 기회가 왔을 때도 행동할 수 없다. 예상하지 못한 문제가 발생하면 오히려 기존 자산을 지키기 어려워질 수도 있다. 시장을 맞히려 하기보다 내 원칙을 지키는 데 집중하자. 상승장에서는 더 오를 것 같고, 하락장에서는 더 떨어질 것 같다. 하지만 시장이 앞으로 어떻게 움직일지 정확히 알 수는 없다. 그렇다면 내가 집중해야 할 것은 시장의 방향을 예측하는 일이 아니라 어떤 상황에서도 실행할 수 있는 투자 기준을 세우는 일이다.
