내집마련 보고서
PART 3. 매물 비교
3강에서 배운대로 매물 임장을 다녀와서 아래 표를 채워보세요!
2주차 강의교재 다운로드 -[월부] 내집마련 기초반_단지 비교 및 매물 비교 양식 엑셀 양식을 다운로드 받아 “3. 매물 비교 양식” 탭에서 내가 본 매물 정보를 채워보세요. (캡처해서 넣기)
- 내 예산은 15.8억이고, 가장 선호되는 단지는 이매동 이매한신과 야탑동 탑선경이다. 그런데, 내가 2주차과제 이후 일주일동안 두 단지에 대한 거래가 없어졌다. 그래서 3, 4순위인 효자촌그린타운, 효자촌임광을 넣었다.
- 직전 실거래가가 한 분기 전인데 내 예산범위에 있는 아파트를 찾아봤다. 상승하는 장에 의해 높아지거나 재건축 선도지구 선정으로 인해 급격히 가격이 오른 단지가 있는것같고, 호가는 올랐는데 실제로 그만큼 거래는 안되었다. 현재처럼 변동하는 시장에서 조정이 되면 충분히 접근가능한 단지도 봐두는게 낫겠다는 생각으로 직전거래가가 내 예산이면서, 직전거래가와 호가가 차이가 나면서 거래가 3달 이상 안된 후보를 좀 더 찾아봤다. 그런 후보로 푸른벽산삼성쌍용과 샛별삼부 아파트로 추가적으로 매물 임장하였다.
- 푸른벽산삼성쌍용은 관심있는 2층 매물은 시간이 맞지않아 볼수없었고, 대신 1층 매물을 보았다. 5층짜리 동이고, 엘레베이터가 없었기때문에 1층도 나름 괜찮지 않을까 생각했지만, 들어가자마자 생각이 바뀌었다. 생활짐이 많기도 했지만, 베란다 바로 밖 나무로 인해서 빛이 전혀 들어오지 않아서, 불을켜도 어둡다는 느낌이 굉장히 강했다. 진담님이 얘기해주신대로 베란다의 창고도 허락을 구하고 확인했는데, 짐은 많았지만 곰팡이 흔적은 보이지 않았다. 샷시는 되어있었고, 생활기스가 나 있어서 도배는 필요해보였다. 앞뒤베란다가 있는 구조인데, 뒷 베란다를 확장한 상태였다. 화장실 천장에 휴지로 틈새를 껴놔서 물이새는건지 물어봤더니, 환풍기 소리가 덜컥거려서 해놨다고 했다.
- 샛별삼부는 엘베가 없는 5층짜리 동이였다. 푸른벽산 1층매물과 비교한다면, 생활짐이 상대적으로 적어서 좀 더 깨끗해보였으나, 샷시가 되어있지않은 기본집이라 반드시 샷시를 포함한 인테리어가 필요해보였다. 또한, 5층이다보니 빛은 많이 들어왔는데, 매도인이 미리 난방을 틀어놓아서 바닥이 춥지않는 정도로 느껴져서 탑층이 확실히 난방이 많이 나가겠구나 싶었다.
- 푸른벽산이나 샛별삼부는 현재 예산내에서 매수 가능한 매물은 아니였지만, 조정을 받는다고할때 고려해볼만한 단지 후보였다. 두 후보 모두 재건축 선도지구로 선정되었고, 이로인해 매매가가 상당히 올라있었고, 부동산에서도 선도지구로 굉장히 빠르게 진행될거라고 홍보를 많이했다. 그러나 진담님이 말씀하신것처럼 부동산 사장님은 판매를 위해 얘기할뿐 제대로 아는거같지 않다고 느껴졌다. 부사님과 대화를 통해 세 가지 이유로 재건축 진행에 대해서 쉽지는 않겠다 싶었다 (1) 푸른벽산삼성쌍용이 3개의 시공사가 참여하여 건설했었고, 모든 평형을 동일한 구조로 건설했는데, 21평만이 5층에 엘레베이터가 없는구조로 한게 추후 재건축 과정에서 분담금이나 감정평가 받을때 과연 다른평형과 동일할지에 대해서 의심스런 지점이 있었고, (2) 선도지구로 지정된 구역내 종교시설은 없지만 국가 도로가 관통하고있어서 이 도로를 기점으로 분열될 수 있는 가능성이 있지만(많은 사례에서 그래왔고) 현재 추진위원회만 있고 각 아파트별 비대위가 없다는것이었다. (3) 마지막은 세 아파트의 지번별 토지계획확인원을 부사님께 인쇄해달라고 했는데, 한 아파트만 공시지가가 높게 책정되어있는것을 발견했다. 물론 빨리 진행될거라고 보이는 부분은 조합원이 아닌 신탁사를 통해 진행된다는것에는 장점으로 보였다.
- 효자촌임광은 공실상태라 보기가 편하다는 장점이 있었기때문에, 구조를 보고자 요청드렸다. 4인가구인 우리가 아이가 어릴때 방2개짜리라도 입지가 좋은걸로 가보자는 얘기를 했었기때문이다. 공실은 짐이 다 빠진 상태라 보기는 편했다. 그만큼 샷시가 되어있지 않은 아주 기본집 구조를 볼 수 있어서 편했다. 부사님이 오히려 공실이니 인테리어하기 편하다고 말하시지만, 수리가 전혀되어있지않아서 협상의 여지가 매우 높아보였다.
- 효자촌 그린타운은 2층은 예산안에 들어오지만 2층에 남서향이기때문에, 협상을 해볼만하다고 생각했다. 샷시와 확장까지 포함한 수리를 했지만, 수리가 십년전에 했던것이라 기본적인 도배는 필요해보였다. 확장을 했기때문에 아이 두명이 각각 쓰기 괜찮아보였다. 1층 매물은 부사님께서 예산에서 조금만 더 더하면 살수있는 31평이라며 소개해주셨다. 1층이지만 굉장히 밝아보였던 것은 완전히 올수리를 해서 당장 들어가도 손색이 없어보였고, 1층 베란다 앞 바로 앞에 있는 나무는 경비실에서 베어서 시야가 확보되었다. 비확장이라서 작은방이 조금 작아서 아쉬웠다.
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능
- 매매가가 -20% 되거나, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
- 내 예산에서 가장 가치 있는 1등 아파트인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
- 다음 달에 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 11월은 분당구 이매동 탑선경, 이매삼성; 12월은 양천구 목동 ; 1월은 안양시 동안구; 2월은 강동구; 3월은 송파구를 중심으로 보고, 4, 5월은 the one을 중심으로 다시 매물임장을 해보고, 6월은 내집마련 실전반을 들으면서 매매를 해보고자 한다.
- 매물을 보면서도 매매가의 가치가 있는지 궁금했는데, 입지가 단지내에서 좋은편인것도 아니였어서 다른곳을 좀 더 알아봐야겠다는 생각이 들었었다. 어제 너나위님 강의에서 전고점 대비 60~70%이상 오른것은 조심해야한다고 하셨는데, 내가 본 매물은 최소 90%, 최대 120%로 상승한것으로 계산됐다. 재건축 선도지구에 대한 기대와 삼성을 포함한 사내대출 등을 포함한 외적인 요인이 좀 더 가격을 상승시킨것으로 보인다. 아이가 있기때문에 학군지를 중심으로 봤었는데, 다른 학군지인 목동, 평촌을 더 살펴봐야겠다는 생각을 했다.
