월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 성남시 분당구 |
두 번째 후보 지역 | 서울 강동구 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 동안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
내마기를 듣기전부터 분당을 후보지역으로 고려했던 터라 예산 15.8억에서 분당이 첫번째 후보지역으로 나왔을때 매우 반가웠다. 아이가 2명 있는 집이다 보니, 초품아와 학군지는 아니더라도 학원가가 많은곳을 생각하고 있었다. 그런데 강의를 통해 초품아는 A이라는것이 가장 충격적이었다. 학군지에 대해서도 무조건 가야한다는 생각을 하지는 않았지만, 2강 강의를 들으니 아이가 학업적으로 잘 하기를 바라는 마음보다는 격동의 사춘기를 나름 안전한 곳에서 지냈으면 하는 마음이 더 커졌다. 그래서 분당구 안에서도 학군에 따라 얼마나 다른지를 살펴보게 되었다.
2번째 후보는 서울 강동구이다. 교통이나 환경이 좋을거라고 예상되어 어떤 매물이 있을지 기대된다.
3번째 후보는 예산시트 내에서는 성남시 수정구이다. 그런데 이미 나에게는 학군지라는 제일 중요한 가치가 있다보니, 성남시 수정구에서 갈 수 있는 곳이 없었다. 그나마 위례한빛중(93%) 주변을 가고싶었는데 우리 예산으로는 맞는곳이 없어서 성남시는 제외했다. 학군지라는 중요한 가치가 있기때문에 학군 상급지인 평촌이 있는 안양시 동안구를 3번째 후보로 고려하고자 한다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 이매삼성
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 성남시 분당구 이매동
- 연식: 1994년식
- 세대수: 1,162세대
- 평형 : 22평형 (계단식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 13.88km
- 강남역까지 소요시간: 41분(1회환승)
- 시청역까지 소요시간: 72분 (1회환승)
- 여의도역까지 소요시간: 67분 (1회환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나는 80분(2회환승), 배우자는 20분 (경강직행) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점3개, 마트 3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 이매중 95%
- 학원가 유무 : 30개
3) 가격
- 평형 정보: 22평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 16.3억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.06) 14.6억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 판교가 직장인 배우자는 경강선 타고 20분만에 도착하지만, 직장이 남영역/숙대입구역에 있는 나는 80분이 걸려서 차이가 나긴한다. 그러나 나는 주2-3회 재택이 가능하기때문에 나보다는 배우자가 가까워지는게 좋은것 같다. 또한, 강남역에 1회 환승이지만 41분만에 가는게 굉장히 가깝다고 느껴진다.
-학군: 이매중은 분당구내에서 학업성취도 5위로 95%이다. 또한 학원가는 이매동 내 30개이고 육교를 건너 야탑동 내 학원가 1위인 상가에 진입가능하다. 학군으로서는 매우 좋은 가치를 갖고있다고 생각된다.
-환경: 유해시설 없고, 3km 안에 백화점 3개, 대형바트 3개가 있어서 생활하기에 매우 만족스러울 것 같다.
- 종합 및 느낀점: 10월 14일 매매가는 16.3억인데, 지난주에 확인했을때 15.2억이었다. 일주일 사이에 1억이 올랐다. 교통이 조금 걸리기는 하지만, 학군, 환경측면에서 만족스러운 매물이라 생각된다. 더이상 안올랐으면 좋겠다.
단지 2. 탑선경
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 성남시 분당구 야탑동
- 연식: 1992년
- 세대수: 976세대
- 평형 : 31평형 (계단식/ 방3화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 13km
- 강남역까지 소요시간: 46분(버스환승)
- 시청역까지 소요시간: 69분 (버스환승)
- 여의도역까지 소요시간: 66분 (2회환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나는 84분(버스환승), 배우자는 23분(버스직행) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 3개, 대형마트 3개 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 이매중 95%
- 학원가 유무 : 학원가 55개
3) 가격
- 평형 정보: 32평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 15.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.04) 16.3억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 이매삼성과 교통이 5분내로 차이가 난다. 탑선경은 야탑역에 15분 도보거리이고, 이매삼성은 이매역에 8분 도보거리이다. 가까운곳에 있긴한데, 탑선경은 좀더 야탑역쪽에 가까워서 전철보다는 버스로 이동하는 경우가 더 많다. 교통을 검색할때 ‘월요일 오전 8시’로 통일해서 검색했었고, 버스는 버스전용도로가 있지만 그래도 아침에는 5-10분은 추가해야할것같다. 버스로 이동이 조금 불편할것같긴하다.
- 학군: 이매삼성과 같이 이매중(95%)에 배정되지만, 이매삼성은 이매중에 4분 도보권이지만 탑선경은 20분 도보권이라 조금 멀다. 하지만 학원가는 이매삼성이 10분 도보권이고 30개인데 비해 탑선경은 5분 도보권에 55개이다. 탑선경이 학교가 상대적으로 멀지만 학원가는 가깝다는 장점이 있다.
- 환경: 이매상성과 같다. 유해시설이 없고 백화점 3개, 대형마트 3개로 모두 환경이 좋다.
- 종합: 이매삼성에 비해서 교통소요시간이 5분씩 더 있다는것에 비해, 동일한 환경, 동일한 중학교군, 상대적으로 나은 학원가이다. 탑선경의 경우 이전까지 16.3억에 거래되었는데, 이번 매물은 급매로 나온거라 내 예산에 들어올 수 있었다. 매매시기가 27년 하반기라 이번에 매매할수없는게 아쉬운정도다. 제발 내년에 내가사는시기에 잠깐 하락해서 매매가 가능했음 좋겠다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지는 환경과 학군이 거의 같고, 결국 교통과 가격의 차이였다. 그러나 교통도 5분 내로 차이가 나기때문에 중요한것은 가격이었다. 이매삼성은 최근 실거래가가 14.6억이었지만 호가가 16.3억으로 증가했다. 그러나 탑선경의 경우 최근 실거래가가 16.3억이었지만, 급매이고 금액조율가능하다는 것으로 매도인이 급하게 팔아야하는 매물인것으로 추정된다. 그렇기에 16.3억이라는 동일한 가격에서 이매삼성과 탑선경이 나타나고 있는것이고, 두 단지가 거의 비슷한 가치를 갖고있다고 생각이 들었다. 아이가 2명(초1/6살)이 있는 4명 가구이기때문에 현실적으로 22평은 매우 좁을거라고 생각이 들고, 31평인 탑선경이 현실적인 선택이라고 생각한다.
나의 생각과 느낀점 :
- 분당 자체가 일단 서울이 아니라서 교통을 매우 중요하게 생각해서 역세권으로 가보려고 했으나, 그럴경우 20평 혹은 21평 같이 매우 좁은 단지만 확인할수있었다. 아래 표에서 확인할 수 있듯이 분당구 미금역 근방 청솔계룡같은경우, 강남역에 30분에 갈수있는 S등급이지만 학군이 A등급이다. 교통이 좀 더 좋은 입지로 찾아보니, 청솔계룡이 나왔지만, 개인적으로는 교통보다는 학군이 더 선호되는 가치가 되어서 청솔계룡은 별로라고 생각됬다.
- 이매삼성, 탑선경, 청솔계룡 A등급 1개, S등급 2개로 나타나서, 혹시 S등급 3개가 나올수 있는 단지가 예산내에 나올 수 있는지 찾기 시작했다. 나의 경우 학군이 S등급인 것이 가장 중요하므로, 아실을 통해 학업성취도가 95%가 높은 곳이면서 신분당선 라인 주변으로 알아보았다. 수지구청역 근방에 정평중(93%), 홍천중 (95%)가 있고, 수지구는 수지1중학군이면 거리에 상관없이 홍천중을 신청할 수 있는 구조인것같다. 만약 그렇다면, 수지구청역에 가장 가까운 한국아파트가 교통면에서도 좋을거라 생각하고 비교평가 해보았다. 그러나 강남까지 31분(도보 5분, 전철 26분)이라 A등급이고, 환경에서 백화점이 1개밖에 없다는 것으로 A등급이 나왔다. 수지구도 좋은 선택은 아닌듯하다.
- 지역선정의 제 2순위인 서울 강동구를 알아보니, 학업성취도가 강동구에서 가장 높은 중학교군이 명일중인데 90%여서 A등급이었다. 교통도 강남역까지 44분이라 A등급이였고, 주변에 백화점과 대형마트가 있어서 환경이 좋은 입지였다. 분당구 이매삼성, 탑선경, 청솔계룡보다도 서울 강동구 고덕 아남이 가치에서 후순위임을 확인할 수 있었다.
- 애초에 내 선호도는 학군이 가장 우선시되고있으므로, 최상급 학군지와 상급 학군지를 예산 내에서 찾아보았다. 직장 위치상 동남권이 선호되기에, 가장 적합한 평촌을 찾아보았다. 귀인마을현대홈타운의 경우 분당구 단지와 비슷한 가치를 갖고 있었다. 강남역까지 58분 걸려 A등급, 근방에 백화점이 3개있어 환경 S등급, 배정받는 귀인중이 96%로 S등급이었다. 또한 33평으로 실거주가 매우 가능하다는 것에서 현실적인 선택이라 생각되었다. 그러나 어쨋든 같은 교통 A등급이라할지라도 분당구는 강남역까지 40분대인데 비해, 평촌은 거의 1시간이 걸리는 58분이기에 상대적으로 분당구 이매삼성, 탑선경이 좋은 선택이라고 생각된다.
5. 권유디님께서 2개 단지만 보고 비교하면 안되는 이유 중 하나가 10개 중 9위, 10위일수도 있다고 설명해주셨다. 그런데 나의 경우, 아무리 조합을 찾아봐도 탑선경이 가장 좋은 조건인것 같다. 다른 조합을 더 찾아봐야할것 같은데 어디를 더 찾아야 할지 고민이다.
6. 광진구 광남중 배정되는 아파트를 보는데 내 예산보다 1-2억 넘는다. 시장이 어떻게 될지 모르니 하락장일때 접근가능한 후보로 둬야겠다 ^^ 목표 매매시기는 27년 하반기인데, 1년의 기간동안 부동산이 상승할 수 있기때문에 1-2억 낮은 지역도 봐둬야겠다. (이렇게 하는게 맞을까요)
