안녕하세요!
가치 있는 부동산을 많이 가지고 싶은 욕심쟁이 부마니입니다.
수도권에서 재개발/재건축이 뉴타운급으로 신축 단지 입주 소식들을 보면서 문득 이런 궁금증이 생겼습니다.
“뉴타운이나 대규모 신축 택지가 들어서면, 과연 주변 기존 아파트(기축) 가격은 어떻게 변할까?”
직접 여러 지역의 입지, 세대수, 가격 흐름 그래프를 비교 분석해보며 정리한 것을 이야기 해보겠습니다.
- 뉴타운/신축 입주 시 주변 기축 가격 변화 (상·중·하 입지 비교)
- 그래서 앞으로 우리가 주목해야 할 곳은?
1. 뉴타운별로 신축 입주 시 기축 가격 변화는?
신길뉴타운, 고덕동 뉴타운급 신축 택지, 흑석뉴타운을 나눠보겠습니다.
서울 주요 지역의 재건축 및 뉴타운/신축 입주가 주변 기축 및 지역 시장에 미치는 파급력을 비교 분석해 보았습니다.
- ① 흑석한강푸르지오 (동작구 3급지 / 생활권 1순위)
- 연식/세대수: 2012년식 / 936세대
- 3대 접근: 위치 6km / 강남 44분, 광화문 30분, 여의도 44분
- 특징: 강남 및 도심 접근성이 매우 우수하며, 주변 환경 개선과 함께 가격 상승이 가장 돋보인 단지입니다.
- ② 고덕아이파크 (강동구 3급지 / 생활권 1순위)
- 연식/세대수: 2011년식 / 1,142세대 (대규모 택지 효과)
- 3대 접근: 위치 12.1km / 강남 50분, 광화문 51분, 여의도 65분
- 특징: 명일동 학군 및 고덕·상일동 택지 개발 시너지로 강동구 내에서 탄탄한 선호도를 보여줍니다.
- ③ 래미안프레비뉴 (영등포구 3급지 / 생활권 2순위)
- 연식/세대수: 2015년식 / 949세대
- 3대 접근: 위치 10.7km / 강남 42분, 광화문 41분, 여의도 44분
- 특징: 신길 뉴타운 내에 위치하나 다소 아쉬운 규모로 시작했으나, 뉴타운 전체의 흐름과 함께 거래가 활발했던 곳입니다.
- 뉴타운이나 뉴타운급으로 개발이 이루어져도 각 생활권에 입지마다 가격이 달라지는 것을 알 수 있었고 흑석한강푸르지오 > 고덕아이파크 > 래미안프레비뉴 순으로 가격 상승의 차이를 보여주고 있는 것 같습니다.
2. 다른 지역 기축과 비교하면?
1) 뉴타운 래미안프레빈뉴 vs 힐스테이트상도프레스티지
흔히 "뉴타운 사업을 통해 대규모 주거지가 되면 입지가 조금 아쉬워도 드라마틱한 가격 차별화가 생기지 않을까?" 하는 기대를 했는데요.
하지만 신길래미안프레비뉴의 사례를 보면, 상대적으로 입지가 다소 아쉽고 규모 면에서 대장급이 아니더라도 뉴타운이라는 브랜드 타이틀을 얻었을 때의 가격 흐름이 주변의 일반 비교 단지와 비교했을 때 크게 상승한다는 느낌을 받지 못했던 것처럼 비슷하게 가격 흐름을 이루고 있습니다.
2) 신규 택지 고덕아이파크 vs 두산위브트레지움
대단지 효과와 주거 선호도: 고덕아이파크의 경우, 주변에 2만 세대에 달하는 대규모 신축 택지가 연이어 들어서면서 생활권 전체의 선호도가 크게 개선되었습니다. 이로 인해 주거 환경의 변화가 가격 상승 흐름에 영향을 주면서 더 상승하는 하는 요인으로 작용하게 되었습니다.
신길 뉴타운 등 타 지역 사례와 비교해 보더라도, 규모가 더 크고 선호되는 생활권으로 인식되는 단지는 주변 환경 변화(신축 택지 유입 등)에 따라 가격 흐름도 좋아지는 것을 볼 수 있습니다.
3) 흑석뉴타운 흑석한강푸르지오 vs 이수역리가
흑석동은 입지적 위상(강남 접근성 및 한강변 인접성) 자체가 워낙 우수하다 보니, 주변 환경 변화가 더해졌을 때 가격에 바로 반영되면서 가격차이를 많이 벌어집니다.
입지가 뛰어난 곳에 뉴타운 개발로 주거 환경 개선이 되면 비슷하게 출발했던 타 지역 기축 단지와의 가격 차이 벌리는 모습을 보여주고 있습니다.
3. 그래서 앞으로 우리는 어디를 봐야 할까?
- 대표 주목 지역: 동작구 노량진동
- 동작구에서 흑석동 다음가는 입지!
- 재개발이 막바지 단계로 달려가면서 향후 흑석동에 버금가는 위상을 가질 것으로 기대됨.
- (예: 신동아리버파크 등) 이미 일부 가격에 반영되고 있으나, 향후 시장 조정이나 호재 소화 과정에서 가격이 눌리는 타이밍이 온다면 훌륭한 투자 기회가 될 수 있음!
- 대표 주목 지역: 은평구 대조동/불광동
- 은평구 대조동/불광동은 서울내에서 급지가 낮은편이지만 3호선이 있고 GTA-A로 교통이 개선되면서 서울 중심과 강남 접근성까지 좋아지면서 은평구 기축 단지들은 아직 가격 반영이 되지 않은것으로 보입니다. 그래서 아직 은평구 기축에도 기회가 있지 않을까 생각이 들면서 이런 호재가 반영되지 않는 곳에도 잘 봐야할 것 같습니다.
- 다만 주의할점은 호재로만 보고 투자하기보다는 직장, 교통, 학군, 환경을 다 보고 투자해야하고 만약 비슷한 가치를 가졌다면 이런 호재를 보는 것이 중요하지 않을까 생각이듭니다.
결론
1. 뉴타운만큼 많은 세대가 들어오면 개선이 되는 것이 맞지만 생활권 위치와 가치에 따라 다르다는 것을 알 수 있었습니다.
2. 상급지는 세대수가 적게 들어오더라도 환경개선이 잘 되면 상당히 가격반영에 많이 되지만 하급일수록 세대수가 많이 들어와 환경 개선이 크게 되어야 하는 것을 느꼈습니다.
3. 동작구 노량진동과 은평구 대조동/불광동과 같이 재개발이 많은 지역에 환경이 크게 변화할 가능성이 높은 곳을 보는 것이 중요합니다.
(다만 가치를 먼저 보고 비슷하면 그 다음에 호재를 봐야함.)
