안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
대구가 한때 '미분양의 무덤'이라 불리던 2023년 그 시절.. 기억하시나요?
2023년 대구 아파트 입주량(약 3.1만~3.3만 호)은 연간 적정 수요량(약 1.2만 호)의 2.6배를 초과하는 역대급 과공급 구간이었습니다.
이 시기 대구 미분양 사태의 주요 원인과 특징에 대해서 알아보았습니다.
1. 기록적인 초과 공급과 누적 충격
입주 폭탄: 2021년~2022년부터 이어진 공급 누적에 더해, 2023년 한 해에만 대구 전역에 약 3.3만 가구의 입주가 쏟아졌습니다.
미분양 정점 기록: 2023년 2월 대구의 미분양 물량은 13,987가구까지 치솟으며 2010년 이후 12년여 만에 최고치를 기록했고, 전국 미분양의 약 18~20%를 차지하며 '전국 최다 미분양 지역'이라는 오명을 썼습니다.
2. 고금리와 부동산 경기 침체의 복합 작용
매수 심리 위축: 2020~2021년 부동산 상승기에 집중적으로 인허가·착공되었던 물량들이 2022~2023년 본격적인 기준금리 급등기와 맞물렸습니다.
분양가 부담: 원자재 가격 상승 등으로 높아진 신규 분양가와 가파른 주택담보대출 금리 부담으로 실수요 및 투자 수요가 급격히 위축되었습니다.
3. 시장에 미친 영향
- 마이너스 프리미엄(마피) 확산: 수성구 일부 상급지를 제외하고 동구, 중구, 서구, 달서구 등 공급이 집중된 외곽 및 주상복합 밀집 지역을 중심으로 수천만 원에서 1억 원 이상의 '마피' 분양권 매물이 속출했습니다.
- 전세가 동반 폭락 (역전세): 대규모 신축 입주로 전세 매물이 한꺼번에 쏟아지며 전셋값이 급락했고, 갭투자자들의 잔금 미납 및 역전세난이 심화되었습니다.
4. 대구시의 대응 (신규 인허가 전면 중단)
- 사태가 심각해지자 대구광역시는 2023년 1월 말, 미분양이 해소될 때까지 신규 주택건설 사업 승인을 전면 보류하는 초강수 행정 조치를 단행했습니다.
- 이로 인해 이후 신규 분양은 사실상 멈췄으며, 2023년 2월을 정점으로 미분양 물량은 할인 분양·계약조건 완화 등을 통해 점진적인 완만세로 돌아섰습니다.
그렇게 공급을 줄이면서 시간이 흐르고 어느 덧 2026년..
대구가 한때 '미분양의 무덤'이라 불리며 2023년 초 1.4만 호에 달했던 미분양이 현재 4천 호 초반까지 줄어들었습니다. 지자체도 공급 승인 보류를 해제하며 바닥을 다지는 분위기입니다.
이러한 상황에서 투자자 관점으로 생각해봐야 할 요소들이 있습니다.
1. 미분양 절대 수치와 '악성 미분양(준공 후)'의 질적 체크 필요
- 미분양이 14,000호에서 4,000호 수준으로 줄어든 것은 유의미한 시그널입니다.
- 하지만 남은 4천 호 중 준공 후 미분양(악성) 비율이 얼마인지, 어느 구(외곽 vs 핵심지)에 몰려있는지 반드시 쪼개서 봐야 합니다. 핵심지 분양권 및 신축 미분양이 털렸는지가 선행 지표입니다.
2. 공급 리스크의 해소 시점 (입주물량 트래킹)
- 기사에서는 신규 인허가 재개를 언급하지만, 인허가부터 실제 입주까지는 통상 3~5년이 걸립니다.
- 즉, 지난 2~3년간 대구를 짓눌렀던 '과다 입주'의 피크가 지나가고 입주 가뭄 구간으로 진입하는 시점이 언제인지 아실/호갱노노를 통해 구별·연도별로 확인해야 합니다. 공급이 멈추는 구간에서 전세가가 먼저 반응할 가능성이 높습니다.
3. 가격과 전세가율: '싸다'의 기준 확인
- 매매가가 바닥을 다진다고 해서 무작정 진입할 수는 없습니다.
- 매매가 하락 멈춤 + 전세가 반등이 함께 나타나며 전세가율이 유의미하게 올라와 투자금이 적정 수준으로 들어오는지, 수성구 학군지 및 중·수성 핵심 단지부터 호가가 어떻게 움직이는지 전수조사가 필요합니다.
4. 우리가 지금 해야할 행동
- 분위기가 완전히 돌아서서 기사가 쏟아질 때는 이미 좋은 매물이 나간 뒤입니다.
- 수성구/중구/달서구 대장 아파트의 전고점 대비 하락률 점검
- 급매 소진 속도 및 네이버 매물 증감 추이 트래킹
- 아직 대구를 앞마당으로 만들지 않았다면, 지금부터 시세 트래킹 리스트를 만들고 임장 계획을 세우기에 아주 좋은 타이밍이라고 봅니다.
기회가 오지 않았던 강력한 이유인 23년 대구 미분양에 대해서 알아보았습니다.
대구에 아직 기회가 오지 않았습니다.
공급 승인 보류 해제를 계기로, 그리고 30년까지 예정되어 있는 공급 가뭄으로 인해서도
전세가 상승을 예상해보며, 전세가가 매매가를 끌어올리는 모습을 또한 생각해보았습니다.
이제 슬슬 조짐이 보이고 있는 것을 기사를 통해 느낄 수 있었듯이
대구의 기회가 조만간 오겠구나라는 것을 느껴볼 수 있는 시간이었습니다.
오르기 전에 미리 해야 할 행동들을 해보면서 트래킹 해나가볼 수 있도록 하겠습니다.
감사합니다:)
