안녕하세요, 육육이입니다.
부동산 투자를 공부하다 보면 주상복합은 투자 대상으로 우선순위가 낮다는 이야기,
한번쯤 들어보셨을텐데요.
부산이나 대구처럼 주상복합 선호도가 상대적으로 높은 지역도 있지만
대부분의 지역에서는 주상복합에 대한 선호도가 아파트에 비해 떨어지는 것이 사실입니다.
하지만 주상복합이라고 해서 모두 선호도가 떨어지는 것은 아닙니다.
분명 사람들이 좋아하는 주상복합이 수도권에도 존재하는데요!
이러한 주상복합의 공통점은 무엇인지 대표적인 단지 사례로 살펴보고,
우리는 투자 기준에 따라 어떤 선택을 해나가야 하는지 이야기해보겠습니다.
주상복합 매수 왜 신중해야 할까요?
① 높은 용적률과 낮은 사업성
주상복합은 상업지역에 지어져 용적률이 높은 경우가 많습니다.
용적률이 높으면 재건축을 하더라도 일반분양 세대수를 확보하기 어렵고, 조합원 분담금이 늘어날 가능성이 높은데요.
반면 일반 아파트는 주상복합에 비해 용적률이 낮고 그에 따라 높은 사업성을 기대해볼 수 있습니다.
물론 모든 단지에 일괄적으로 적용되는 것은 아니지만,
구축 아파트가 신축 아파트로 탈바꿈할 수 있다는 기대감이 상승장에서는 가격 상승에 큰 영향을 줄 수 있고,
그런 면에서 아파트를 선호하는 요인으로 작용할 수 있습니다.
② 제한적인 수요와 환금성
주상복합은 상권 접근성은 좋을 수 있으나
아파트에 비해 동간격(으로 인한 조망), 내부 조경, 구조 등이 아쉬운 경우가 많습니다.
직주근접 가능한 주상복합은 수요가 있을 수 있으나 비슷한 위치에 아파트가 있다면,
그리고 직장 접근성을 높여주는 교통 편리한 곳에 아파트가 있다면 주복이 선택되지 않을 가능성이 높습니다.
직주근접으로 선택하더라도 그 수요가 한정적이겠죠.
저는 이 부분이 부동산 투자에 있어 치명적인 단점 이라고 생각합니다.
부동산은 주식, 채권 등 다른 투자 종목에 비해 환금성이 떨어지기에
개별 단지의 환금성 마저 떨어지면 원하는 시점에 매도할 수 없다는 리스크가 어떨 때는 큰 비용을 불러올 수 있습니다.
내가 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 기회를 놓치는 경우가 대표적이겠죠.
이것이 주상복합 매수를 신중하게 선택해야 하는 이유라고 생각합니다.
그렇다면 주상복합은 모두 선호도가 떨어질까요?
그렇지 않습니다.
그럼에도 사람들이 좋아하는 주상복합단지
주상복합이라고 해서 사람들이 무조건 싫어한다는 당연히 아닙니다.
특히나 서울에는 선호하는 아파트 못지 않게 가격이 높게 가는 주복도 있는데요.
사람들이 좋아하는 주상복합! 하면 떠오르는 단지 3개를 가져와봤습니다.
① 강남구 타워팰리스: 강남의 고급 거주 수요
타워팰리스는 서울의 대표적인 고급 주상복합단지로, 강남이라는 입지를 누릴 수 있는 도곡역 역세권(3호선, 수인분당선) 단지죠!
- 입지: 강남의 업무지구와 인프라를 누릴 수 있음
- 상품성: 고급 주거시설과 차별화된 주거환경
- 수요: 강남 고소득자들이 거주
가격: 46평 기준 매매 38억 전세 23억
② 서초구 아크로비스타: 법조계 전문직 거주 수요
아크로비스타는 서초/교대 생활권에 위치한 주상복합단지로, 법원, 검찰청 바로 앞에 위치하여 법조계 전문직 종사자들이 많이 거주하기로 유명한 단지입니다.
임장할 때 고급 세단 외제차들이 줄지어 나왔던 기억이 나네요 ㅎㅎ
- 입지: 교대역을 비롯한 교통망과 서초/강남 생활권 접근성
- 생활 인프라: 업무시설과 상업시설, 교육·생활 편의시설을 이용하기 좋은 환경
- 주거 상품성: 대형 평형을 포함한 다양한 주택형과 주차 여건
가격: 47평 기준 매매 33억 전세 없음
③ 용산구 파크타워: 입지의 희소성과 자연환경
파크타워는 용산이라는 입지에 더해 한강과 공원 등 자연환경의 장점을 함께 가지고 있는 단지인데요.
주복임에도 단지 내 조경도 잘 갖춰져 있어 실제로 가봤을 때 거주 만족도가 높겠다는 생각이 들었습니다.
- 입지: 용산역/신용산역 일대의 교통 및 생활 인프라 활용
- 자연환경: 한강과 용산공원 주변의 녹지 환경
- 상품성: 일부 세대에서 누릴 수 있는 한강 및 공원 조망
가격: 47평 기준 매매 36억 전세 18억
3개 단지 모두 40평대 중반이 30억 초반~30억 후반대의 가격을 형성하고 있는 상황입니다.
대형이기는 하지만 모두 고가의 주택이라고 볼 수 있겠죠.
이 세 단지의 공통점이 보이시나요?
첫째. 땅의 가치가 매우 좋다.
둘째. 프리미엄 고급화 주택
셋째. 대형평형을 선호하는 상류층 타겟팅
고급화된 이미지의 프리미엄 주복이라면 높은 가격을 형성할 수 있다는 걸 이 세 단지를 통해 볼 수 있는데요.
다만,
높은 가격을 형성할 수 있다 = 투자 우선순위로 볼 수 있다는 아닙니다.
결국 중요한 것은 투자 기준에 맞는 선택을 하는 것
앞서서 서울의 핵심 입지에 위치하면서 상품성을 갖추었으면 주복이라도 사람들이 높은 비용을 지불하고 거주할 수 있다는 것을 보았습니다.
다만 매력적인 주거 상품이 곧 최선의 투자는 아닐 수 있습니다.
매력적이라는 기준이 극히 일부의 사람에게만 해당된다면? 그 투자는 최선이 아닐 수 있다는 겁니다.
우리는 가저환수원리라는 투자 기준에 맞게 우리가 할 수 있는 최선을 선택을 해야 하고,
그 기준에 따라 주복을 봤을 때 앞서 말했듯 환금성 면에서 많이 아쉬울 수 있습니다.
더군다나 위에서 예시로 든 주복들이라면 대형이라는 요소까지 더해져 수요층이 더더욱 한정적일 수 있습니다.
땅의 가치가 아주 좋으면 매도하지 않고 보유할 수 있는 것 아닌가요?
물론 맞습니다.
다만 우리가 부동산을 오래 보유하는 결정을 내리는 건,
결국 땅의 가치가 있기 때문이고 건물이 새 걸로 바뀔 수 있다는 기대감도 포함되어 있습니다.
그런 면에서 같은 매매가와 투자금으로 비슷한 입지의 아파트와 주복을 투자 할 수 있다면
아파트를 제쳐두고 주복을 우선으로 보는 것이 맞을지, 기준에 맞는지 따져봐야 한다는 겁니다.
물론 주복이라고 무조건 투자할 수 없다는 아닙니다.
이 정도면 투자할 수 있을 정도로 너무 좋다. 주복이어도 투자할 수 있겠다.
주복은 아무래도 투자로 좀 그렇지. 무조건 아파트지.
와 같이 기준 없이 퉁쳐서 판단하는 것은 지양해야 합니다.
주복이니까 환금성이 안 좋아! 가 아닌
- 주변 아파트와의 가치 및 가격 비교
- 상승장과 하락장에서의 거래량 비교
- 용적률과 대지지분 등
그 안에서 비교 또 비교해봐야 합니다.
주복이든, 아파트든 가저환수원리라는 기준에 맞는지,
같은 매매가로 할 수 있는 더 좋은 선택은 없는지 면밀히 검토하고 우선순위를 잡아야 한다는 것!
여러 번 강조해도 지나치지 않은 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
