안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
오늘 부동산 관련 기사를 보다 눈에 띄는 제목을 발견하였는데요.
꽤나 익숙하게 듣고/봐왔던 “재초환=재건축초과이익환수제”가 왜 갑자기 이슈가 되었을까요?
오늘은 재건축초과이익환수제가 무엇인지, 그리고 우리에게 어떤 영향을 미치는지 알아보겠습니다.
재건축초과이익환수제란?
재건축초과이익환수제(재초환)는,
재건축으로 오른 집값 중 ‘정상적인 상승분’을 넘는 이익의 일부를 국가가 부담금으로 거둬가는 제도입니다.
계산 방식은 간단히 이렇게 볼 수 있어요.
초과이익 = 준공 시점 집값 − (조합설립 시점 집값 + 주변 시세 정상 상승분 + 개발비용)
현재 기준으로 조합원 1인당 평균 이익이 8,000만원을 넘으면 초과분의 10~50%를 부담금으로 내고, 1세대 1주택 장기보유자는 최대 70%까지 감면받을 수 있는 제도입니다.
이 제도는 언제, 왜 만들어졌을까요?
상승장이었던 2006년에 만들어졌습니다. 그 목적은 재건축으로 인한 기대수익을 낮춰 투기 수요를 꺾고, 용적률 상향 같은 공공의 결정으로 생긴 이익을 일부 사회에 환원하겠다는 취지였습니다.
하지만, 이 제도가 만들어진 이후 아직까지 부담금이 청구된 적은 없었습니다. 지금의 대출 규제와 같이 시장 상황에 따라 계속 바뀌었기 때문입니다.
시장이 침체된 2012년에는 부담금 면제 특례로 2017년까지 유예됐고, 집값이 다시 오른 2018년에 부활했으나, 2023~2024년에 사업성 악화로 공급을 막는다는 지적에 따라 면제 기준을 3천만원에서 8천만원으로 높이는 등 완화됐습니다.
그렇다면, 왜 지금 이슈가 되었을까요?
아직 부담금이 청구 된 사례가 없었던 이 제도가 처음으로 청구서를 발행 할 예정이기 때문입니다.
서초구에서 반포센트레빌아스테리움(구, 반포 현대)에 부담금을 올해 안에 부과하겠다고 예고했는데요. 그 이유로는 부담금을 징수 할 수 있는 시효가 입주 후 5년 이내이기 때문이고, 반포센트레빌아스테리움의 입주가 2021년 이었습니다.
하지만 아직은 “예정”입니다. 국토교통부에서는 법 개정이 2024년도에 이루어졌으니, 2029년까지 부과하면 된다는 입장이기 때문입니다.
이 제도가 미치는 영향을 살펴보면
개인에게는
재건축으로 얻는 수익이 줄어들게됩니다.
팔지 않은 집에 큰 금액의 현금 부담이 됩니다.
아직 매도 하지 않은 집에 큰 비용이 부과되는 것입니다.
이는 시장에도 영향을 미치는데요.
같은 매물에 두 개의 가격이 존재하게됩니다.
매매 가격에 재초환 부담금을 포함하느냐, 포함하지않느냐입니다. 실제로 반포래미안트리니원의 경우 같은 매물이지만 매매가가 수억원의 차이가 나는 현상이 나타나고 있습니다.
재건축 단지의 추진 의지 저하
재건축으로 얻는 수익이 줄어드는 것이 예상되면, 아직 초기 단계인 단지들의 경우 사업 추진에 소극적이 될 수 있습니다. 특히 조합원 수가 적고, 일반분양이 적은 단지일수록 1인당 부담이 커질 것입니다.
도심 신축 공급의 감소
공급의 감소가 시장에 미치는 영향이 가장 크지 않을까 생각되는 부분입니다. 지금도 부족한 서울 도심의 공급에 재건축 사업성이 떨어져 추진 속도가 늦어진다면, 이는 곧 신축 공급 감소로 이어질 수 있기 때문입니다.
그렇다면, 우리는 무엇을 해야할까요 ?
아직 실제 청구서가 발행된 단지는 없습니다. 그리고 금액이 확정 된 것도 아닙니다. 지금 우리에게 필요한 것은 섣부른 판단과 시장에 대한 예측보다도, 앞으로 발생할 수도 있는 하나의 리스크를 미리 살펴보는 것이라 생각합니다.
첫 번째, 앞마당의 재건축 단지를 살펴보세요.
2018년 이후 관리처분인가를 신청한 조합원 1인당 평균 8천만원의 초과이익이 발생한 단지가 재초환 대상 단지입니다. 사업 단계별로 재건축 단지들의 리스트를 정리해보고, 두 개의 가격이 존재하는 단지를 찾아보며 시장의 상황을 살펴보시길 바랍니다.
두 번째, 뉴스와 정책을 꾸준히 확인해보세요.
위의 사례에서 강남권1호인 반포 현대의 실제 금액 부과여부가 이 제도의 기준점이 될 수 있기 때문입니다.
재초환의 대상으로 언급 사례가 강남권이기 때문에 멀게 느껴질 수도 있지만, 서울의 공급 흐름을 바꿀 수 있는 제도라고도 생각됩니다. 미리 제도에 대해서 관심을가지고 알고 있음으로써, 각자의 의사결정에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
