안녕하세요 성장하는 걷는입니다.
지난번 투자로 연결되는 분위기 임장, 단지 임장에 이어 매물 임장 방법에 대해 제가 하고 있는 방법을 공유드리려고 합니다. 임장의 모든 단계가 다 중요하지만 그 중 가장 투자와 직접적으로 연결되어 있는 매물 임장에 대한 의미, 방법등에 대해 이야기 드리겠습니다.
왜 매물 임장이 중요할까요?
매물 임장은 분임, 단임을 통해 파악한 단지별 선호도를 현장에서 검증해보고 실제 매물의 조건, 상태를 따져 매수결정까지 이어질 수 있게 하는 중요한 투자 과정입니다. 이 과정에서 우리가 놓치고 있었던 선호도, 수요에 대해 파악할 수 있고 우리의 투자금으로 할 수 없었던 단지를 협상을 통해 투자할 수 있는 물건으로 만들기도 합니다. 그렇다면 투자에 가장 중요한 과정인 매물 임장은 어떤 단계로 진행 될까요?
STEP1. 매물 예약(단지 선정)
매물 임장의 가장 중요한 첫 단계는 우리가 원하는 목표에 부합하는 단지를 잘 선정해서 매물 예약을 진행했는가 입니다. 우리가 원하는 목표란, 투자금이 있는 경우와 투자금이 없는 경우로 나눌 수 있습니다.
- ✅ 투자금이 있는 경우: 투자할 수 있는 최선의 단지를 찾는다는 목표로 단지를 선정합니다. 이때 본인의 투자금에 들어오는 단지를 하루에 몰아서 보게 되면 비교평가에 더 용이할 수 있습니다. 투자금에 들어오는 단지를 우선 선정하며 매임을 모두 진행한 후 남은 시간에 랜드마크, 평소 궁금했던 단지, 저평가 단지등을 매임하며 지역에 대한 이해도를 넓혀갈 수 있습니다.
- ✅ 투자금이 없는 경우: 미래에 투자할 단지 리스트를 만든다는 목표로 단지를 선정합니다. 이때 갈아타기 시뮬레이션등으로 향후 투자 가능한 범위의 가격이나 투자금을 미리 산출해 해당 투자금으로 단지를 선정하면 도움이 됩니다. 좀 더 감정이입을 한 상태로 매임을 진행할 수 있어 더 집중도 높은 효과적인 매임을 할 수 있습니다. 시뮬레이션을 통해 산출한 미래 예상 투자금 단지, 랜드마크 단지, 저평가 단지등을 매임하며 지역에 대한 이해도를 넓혀 갈 수 있습니다.
- 📌 TIP: 사전에 전화임장을 통해 미리 사장님께 많이 연락드리면 실제 매물 예약을 할 때 훨씬 자연스러운 흐름으로 수월하게 매물 예약을 할 수 있습니다.
STEP2. 매물 리스트 사전 공유
매물 예약을 잘 완료했다면 그 다음으로 매물 리스트를 사전에 미리 잘 정리해두는 과정이 필요합니다. 그리고 다른 분과 함께 매임을 하게 된다면 사전에 매물리스트를 공유드림으로써 상대방도 미리 매물에 대한 파악, 질문등을 미리 생각해볼 수 있습니다. 매물 리스트를 정리하는 방법은 크게 2가지 방법이 있습니다.
- ✅ 매물 시트를 만들어 정리: 가장 일반적으로 사용할 수 있는 정리 방법입니다. 좀 더 꼼꼼한 정리가 가능하고 부동산 사장님 사진등을 캡쳐해서 넣거나 매물 정보를 캡쳐해서 넣게되면 좀 더 빠르게 정리가 가능합니다. 관련해서 참고할 만한 좋은 나눔글이 있어 공유드립니다.
https://weolbu.com/s/Rywj2yOoj2
[한정된 시간에 빠르게 매물 예약하는 팁!! [실행이반이다]
- ✅ 카카오톡 게시판 활용: 매물 시트를 활용하는 것에 비해 상대적으로 빠른 시간에 간편하게 정리할 수 있는 방법입니다. 저는 이 방법을 선호하는 편입니다. 매임을 함께하는 상대방과의 카카오톡 채팅방에 각 시간대별 매물을 게시판을 만들어 정리하는 방법입니다. 가령 10시~11시 타임 매물이 있다면 게시판을 하나 만들어 10시~11시 타임 매물리스트를 정리합니다. 추후 실제 매임을 통해 얻은 정보는 게시판 댓글에 정리합니다. 짧은 시간에 만들 수 있고 서로의 기록을 공유하기에도 편합니다. 대신 나중에 따로 시트에 한 번 옮겨야 하는 번거로움이 있으니 각자에게 편한 방법을 택하셔서 진행하시면 좋을 것 같습니다.
- 📌TIP: 부사님과 부동산에서 만나기로 했는지 단지 내부 특정 동 앞에서 만나기로 했는지도 게시판에 함께 적어두시면 도움이 많이 됩니다. 실제 매임을 할때는 타이트한 스케줄로 진행되므로 해당 게시판만 봐도 몇시, 어느 부동산, 특정 동 앞으로 가면 되는지를 바로 파악가능해 빠른 체크가 가능합니다.
STEP3. 매물 임장 진행(질문하기)
매물 예약, 매물 리스트 사전 공유 까지 끝났다면 이제 본격적으로 매물임장을 하며 부사님께 질문을 하게 됩니다. 이때 우리가 목적에 맞는 질문을 할 수록 우리가 원하는 정보를 얻을 확률이 더욱 높아집니다. 그리고 가끔은 우리가 많은 질문을 하는 것보다, 목적에 맞는 필요한 질문만 하고 부사님의 이야기를 많이 들어보는 과정이 선호도, 수요, 매물의 상황 및 조건을 파악하는데 더 도움이 되기도 합니다. 현장에서 다양한 방법을 시도해보시며 스스로에게 맞는 방법을 찾아가시면 좋을 것 같습니다. 그럼 제가 현장에서 사용하고 있는 질문을 공유드리겠습니다.
✅ [목적: 매매, 전세 시장 분위기 파악]
최근에 많이들 보러 오시나요?
(보통 투자자신가요? 실거주분들이신가요?)
- 요즘 가격 조정도 가능한가요?
- 요즘 전세 문의는 많이 오나요?
- 최근 전세 ~억(실거래 참고)에 나간건 수리가 잘 된 물건인가요?
- 전세 빨리 빼고 싶으면 얼마정도 생각하면 되나요?
✅ [목적: 단지 선호도 파악]
- 옆에 있는 A단지도 가격대가 비슷해서 고민하고 있는데 비교하면 어떤가요?
- 옆에 있는 A단지랑 지금 단지 중에 전세는 보통 어디가 먼저 나가나요?
- 아~ 그럼 이 동이 제일 로얄동인가요?(부사님이 특정 동에 대한 이야기를 할 경우)
✅ [목적: 수요 파악]
- 보통 어디서 많이들 이사 오시나요?
- 전세로 들어오는 분들은 보통 어디서 많이 들어오시나요?
- 보통 출퇴근은 어디로 많이들 하시나요?
- (개별 매물) 이사 계획이 정해지셨나요? 멀리 이사가시나요?
✅ [목적: 개별 매물 상황, 조건 파악]
- 이사 날짜는 정해지셨나요?
- 이번 주말에 이 집 많이 보러 오시나요?
- (세낀 물건) 세입자분 만기가 언제신가요? 갱신권은 사용 하셨나요?
- 혹시 언제까지 파셔야하는 기한이 있나요?
- 가격은 고정인가요?
- 📌 TIP: 매물 임장의 경우 확실히 자주 보고 많이 봐야 실력이 길러지는 양적인 단계가 필요한 것 같습니다. 그래서 차근차근 쌓아가신다는 생각으로 목적에 맞는 질문도 해보고 물건도 많이 보다보면 어느새 매물을 보는 스킬, 사장님과 대화하는 스킬 등도 능숙해지실 거라 생각합니다.
STEP4. 매물 정리하기(각 단지별 1등 뽑기)
매물 임장까지 잘 진행하셨다면 마지막으로 매물을 정리하고 각 단지별 1등을 뽑는 과정입니다. 가능하다면 당일, 늦어도 그 다음날까지 매물을 정리한다 생각하시면 가장 생생한 현장의 이야기를 담으실 수 있습니다. 매물을 정리하는 시트의 경우 많이 공유되어 있는 것으로 알고 있어서 그 중 본인에게 편한 어떤 양식을 사용하셔도 괜찮습니다. 저는 엑셀 시트를 활용할때도 있고 어떨때는 파워포인트에 바로 적을때도 있고 상황에 맞게 하는 편입니다.
✅ 기록 내용
- 각 단지별 1등으로 뽑은 매물 이유, 탈락한 이유 기록
- 어떤 사람이 거주하는지, 어디로 이사가시는지 기록
나중에 단지에 대한 기억이 흐릿해질때 이렇게 정리해둔 매물 시트를 다시 보는게 많은 도움이 되었습니다. 그리고 어떤 사람이 거주하는지, 어디로 이사가는지 기록해둔 것도 많은 도움이 되었습니다. 특정 단지 매물은 모두 신혼부부였다거나 특정 단지 매물은 모두 새로 입주하는 단지로 간다거나 하는 기록이 결국 수요의 흐름을 파악하는데도 많은 도움이 되었습니다.
📌 TIP: 만약 매물 정리가 잘 되지 않는다면 매물을 보고 난 직후 부사님과 함께 매물을 정리해보고 함께 1등 물건을 뽑아보고 그 이유도 서로 나눠보면 좀 더 정리와 기억하시는데 도움이 되실 것 같습니다(부사님도 우리가 어떤 매물을 가장 좋게 보셨는지 궁금해 하시니까 큰 부담없이 물어보셔도 괜찮습니다)
총 단계 정리
📌 [투자와 연결되는 임장 시리즈]
💎 투자와 연결되는 4단계 ‘분위기 임장’ 방법 [걷는]
https://weolbu.com/s/RWZysODTrC
💎 투자와 연결되는 5단계 ‘단지 임장’ 방법 [걷는]
https://weolbu.com/s/RZRPpMEHlu
💎 투자와 연결되는 4단계 ‘매물 임장’ 방법 [걷는]
