안녕하세요 맛소금입니다!
꿈집 튜터님의 권유로 투자경험 복기글 작성하게 되었습니다.
투자 실력을 늘리기 위해선 두 가지를 잘해야 한다고 합니다. 바로 ‘시세’와 ‘복기’ 인데요!
꿈집 튜터님은 3개월에 한번씩은 투자 복기를 해야 투자 실력이 는다고 하셨습니다!
그래서 3개월에 한번씩 프로젝트의 물꼬를 트기 위해 이번 복기글 작성하게 되었습니다.
복기는 꿈집 튜터님 나눔글 레버리지하여 가치판단-CSS복기-START점검 순으로 해봤습니다.
(나눔글 감사합니다 튜터님!!)
1. 가치판단
당시 맛소금의 선택
저는 A단지를 투자했고 B단지와 많이 고민을 했습니다.
두 단지 모두 제 투자금으로 할 수 있는 최선의 선택이라고 생각했기 때문에 두 단지 사이에서 고민을 했었는데요.
A단지와 B단지 모두 가치 있다고 판단했습니다.
하지만 B단지는 전세 만기 시점 1000세대 가량의 공급이 단지 근처에 있었고 주변 대단지 선호 신축의 4년 전세 만기 시점도 겹쳤기 때문에 리스크 감당이 안된다고 생각했습니다.
반면, A단지는 주변에 예정된 공급도 없었고 생활권에 전세 매물도 거의 없었기 때문에 A단지를 최종적으로 선택했습니다.
지금 맛소금의 선택
지금의 저였다면 두 단지 중에서의 선택은 동일했을 거라 생각합니다. 하지만 지금 복기를 해보면 두 단지 모두 내부 컨디션이 생각보다 아쉬웠습니다. 제가 선택한 A단지는 연식이 아쉬워지기 시작한 단지입니다. 단지 컨디션은 좋았으나 내부 컨디션도 연식의 티가 나는 정도였습니다. B단지는 연식이 A단지보다 좋았으나 내부 컨디션은 A단지보다 아쉬웠습니다. 두 단지 모두 실제 연식 혹은 보여지는 연식이 아쉬웠습니다.
다만, 그 당시에는 매물임장이 적었던 시절이라 그게 아쉬운 느낌이라는 걸 잘 캐치하지 못했던 것 같습니다.
여러 튜터님들과 동료분들의 따뜻한 멱살 덕분에 매물을 많이 봐왔고 그만큼 매물 보는 눈이 좋아졌기 때문에 그게 이제는 보이는 것 같네요ㅎㅎ
그 당시 제 앞마당에서는 투자가 쉽지 않았겠지만 지금 제 앞마당에서 라면 더 좋은 투자처가 있었을 거라 생각합니다.
2. CSS복기
1) 매수과정
- continue : 성급하게 매수하지 않고 매코, 튜터님 말씀 듣고 더 좋은 단지 찾기
- stop : 한 단지에서 매물 충분히 많이 보지 않기
- start : 투자후보단지에서 단지 당 매물 20개 이상 보기
→ 당시 전임, 매임이 부족해서 부사님과의 소통도 미숙했고 최저가 매물이 날아갈까 두려웠습니다. 그러다보니 네고를 하더라도 매물이 날아갈까 노심초사했습니다. 결과는 좋았지만 다음 투자에서는 반드시 교정해야 할 실수였다고 생각합니다.
2) 가치판단
- continue : 울산 남구만 보지 않고 울주군까지 넓혀서 보기
- stop : 동층향 선호도를 크게 중요하지 않게 생각하기
- start : 동층향 좋은 매물 비싸다고 날리지 말고 투자 검토하기
→ 당시에는 동층향에 대한 선호도를 크게 신경쓰지 않았습니다. 하지만 특히나 지방투자에서는 매도를 생각해야 하기 때문에 가능하면 동층향이 좋은 걸 매수하는 것이 좋다는 걸 이제는 알고 있고 다음 투자에서는 동층향이 좋은 매물이 비싸더라도 투자 검토하려고 합니다.
3. START 점검
가치판단 START(동층향 좋은 매물 검토)
- 당시 선호 타입 매물 실거래
- 당시 비선호 타입 매물 실거래
위에 캡쳐는 제가 투자하지 않았던 B단지의 실거래입니다.
(제가 투자한 A단지는 너무나도 운 좋게 나쁘지 않은 동층향을 매수했기 때문에 부득이 B단지를 가져왔습니다)
당시 실거래를 보면 선호타입 매물과 비선호타입 매물이 그리 크지 않은 가격 차이로 거래가 되었습니다.
아마 당시의 저라면 동층향을 신경쓰지 않고 1800만원 더 저렴한 비선호 타입의 매물을 선택했을 겁니다.
- 현재 선호 타입 매물 실거래
- 현재 비선호 타입 매물 실거래
가져오면서도 생각보다 가격 차이가 많이 나서 조금 놀랐습니다.
비선호타입은 오르긴 했지만 조금 아쉬울 수 있을만큼 올랐습니다. 반면에 선호타입은 수익률 100% 달성 가능한 실거래가 찍혔습니다. 선호타입 매물을 매수했다면 행복하게 매도 고민하고 있었겠네요.
- 하락장에서의 거래량
하락장에서의 거래량도 가져와봤습니다. 생각보다 거래량이 두 타입 모두 많더라구요!
한 눈에 보기에도 비선호 타입 거래량이 더 많긴 합니다.
하지만 세대수가 2배 이상 차이나는 걸 고려하면 선호타입의 거래가 더 활발하다고 볼 수 있습니다.
이렇게 하락장에서 매도를 생각한다면 조금 가격이 비싸더라도 선호되는 매물을 선택하는 것이 좋은 전략이 될 수 있음을 깨달았습니다.
꿈집 튜터님 덕분에 이렇게 제대로 된 복기를 해보았습니다.
시간이 오래 걸렸고 많이 미숙한 복기였지만 작성하면서 복기의 중요석을 깨닫게 되었습니다.
복기를 하면서 과거 투자에서 잘한 부분과 못한 부분을 뽑아내고 지속할 점, 교정할 점을 잡아내어 다음 투자에 적용하게 된다면 더 훌륭한 투자를 할 수 있을 것 같네요!
앞으로 꾸준히 복기글 작성하면서 실력 키울 수 있도록 노력하겠습니다.
