이번 실전반 1강 에서는 시장 상황을 이해하는 것을 넘어,
불안한 시장에서도 흔들리지 않고 나만의 투자 기준으로 좋은 자산을 선택하는 방법에 대해 알려주십니다.
막막하고 불안한 마음을 잠재우려면 투자의 본질과 기준을 가져야 한다.
- 당장의 수익보다 중요한 건 가치임
- 외곽이라고 퉁쳐서 보지 말 것. 가치가 있고 저평가라면 충분히 투자할 수 있음
시장 상황과 상관없이 기회는 계속 오고 가므로, 기회가 왔을 때 대응하는 것이 중요함
실전반에서 성장하는 법
임보를 쓰고 현장에 적용할 때 어려운 점을 고민하고, 서로 소통하며 질의응답을 많이 할수록 내가 성장함
- 내가 가장 어려워하는 부분인 것 같은데, 질문을 못한다고 여럽다고만 생각하지 말고, 마인드를 바꿔야 한다.
Part 1. 현재 시장 상황
점검 방법 : 가격, 금리, 정책, 공급 면에서 하나씩 보면서 각각이 어떤 영향을 주는지 파악해야 한다.
현재 부동산 시장 진단
- 여러 요인이 섞여 혼란스럽고 향방을 알 수 없는 시장임
- 서울·경기·인천은 상승장일수록 지역·단지 간 격차가 벌어지므로, 좋은 자산을 가져가는 방향성은 맞음
하락장 분위기는 아직 아니고 숨고르기 중이며, 거래량은 3000건 이상 나오고 있음
가격을 보는 관점
- "전고점보다 싸다"는 기준보다, 상대적으로 가치가 있는 것끼리 "이것이 더 싸다"로 비교
- 양극화 이후 키 맞추기가 진행 중인 시장이다.
- 상급지는 대부분 전고점을 돌파했고, 1급지는 고점을 찍고 빠진 상태로 기회가 될 수 있다.
- 주의할점은 4~5급지에서 20평대가 오버슈팅된 단지는 조심해야하고, 평형 늘리기도 고려해볼 수 있다.
전저점 대비 크게 오른 아파트일수록 금리 급상승 등으로 매수세가 위축될 수 있고, 하락폭도 더 커질 수 있음
꼭 필요한 자세
- 선택에는 근거가 있어야 하고, 그 근거로 좋은 자산을 모아간다.
최선의 투자를 실행한다. 단순히 아는 지역이 아니라 투자할 수 있는 기회로 만든다.
Part 2. 수도권 투자의 기준 (기준과 원칙을 지키는 투자자)
가저환수원리의 디테일
- 가치를 최우선으로 두고 가치 있는 물건을 산다. 알고는 있다고 하지만 실제로는 그렇지 못한 경우가 많음.
- 입지 기준: 교통, 환경, 직장, 학군(초등학교, 단지 인근 학원가)
- 보조지표: 전저점 대비 얼마나 덜 올랐나, 호가 대비 실거래가 차이가 작은가
- 저평가: 가격이 가치에 비해 싼지 비교한다.
의사 결정을 위해서 가장 중요한 5가지!
- 입지평가: 교통·직장·환경·학군
- 전고점 대비 하락폭이 큰 것 (혹은 상승폭이 낮은 것)
- 전저점 대비 상승폭이 낮은 것
- 실거래가와 호가의 괴리율이 낮은 것
- 환금성: 내가 사려는 아파트가 매도가 잘 되는가
상황보다 중요한 것은 본질이다.
수도권 투자 사례를 보며, 시장 상황이 어떠했는지보다 기준과 원칙을 지켰는가가 가장 중요
- 내 1호기와 2호기는 기준과 원칙을 지켰는지 생각해 보게 되었다.
- 인풋과 아웃풋을 반복하는 것이 내가 성장하고, 동료와 함께 갈 수 있는 길이다.
- "더 벌지 않더라도 잃지 않는 투자"가 중요하고 좋은 가치의 자산을 적절한 가격에 사서 보유해 나가야 한다.
Part 3. 서울 수도권 투자 로드맵
10억 달성을 위한 로드맵을 만들기
- 내 목표에 맞는 규모를 알고, 가치있는 자산을 갖는 것!
목표를 달성하기 위해서는 결국 투자를 여러번 해야하고, 실력을 쌓아가야 한다.
상승장과 하락장 갈아타기 방향성을 확인해야 한다(점검항목)
- 대출 얼마나 갚았나?
- 종잣돈 크기
- 대출가능 금액 확인 또는 감당가능한 금리인가
- 내가 감당 가능한 원리금 산정 / 매도하는 단지보다 갈아탈 단지가 얼마나 비싼가?
느낀점
- 시장을 예측하려고 하기보다 시장을 이해하고 대응하자.
- 수익을 쫓기보다 가치를 쌓아가자.
- 아는 지역에 투자하는 것이 아니라, 가치 있는 자산에 투자할 수 있는 기회를 만들어가자.
적용할점
- 임장지 생활권 별로 대장단지의 흐름보기(현재 부동산 시장 위치 잔단 장표 임보 적용해보기)
- 목표 달성을 위한 투자 로드맵 상황별로 작성해보기(매두 후 갈아타기, 추가 투자 등)
- 내 상황에 맞는 베타투자 가능 단지 뽑아보기
- 2호기 복기글 써보기
