안녕하세요
물음표(?)가 느낌표(!)가 될 때까지 정진하고 싶은 원더입니다
작년 12월 프메퍼 튜터님과 투자코칭을 마치고,
올해 3월까지 무조건 2호기 알파 투자를 마치기로 해서
2월달에 2호기 매매 계약을 마쳤습니다.
조금은 조급하고 잘한게 없는 것 같아 아직 투자 후기를 남기지는 못했는데,
이번 강의 튜터님의 말씀에서처럼 당시 상황에서 최선의 선택을 했던지라
시간이 되면 복기의 시간을 갖고, 이번 실전반에서 1,2호기를 좋은 자산으로 갈아타기를 한다면
어떤 것으로 할 수 있을지를 고민하며 매진해보도록 하겠습니다.
투자의 기본 원칙
좋은 가치의 자산을 적절한 가격에 사서 보유해 나가는 것
매번 가격에만 집중해 보는 습관을 버리려고 해도 잘 안되었는데,
이번 임장지에서는 가격을 미리 알아보지 않고
가치를 보는 눈을 더 기를 수 있도록 하겠습니다
본격적인 상승장인 올해, 개인적인 사정으로 9개월 만에 강의를 듣게 되었는데
의사결정의 수준에 추가 된 내용들이 있어 인상깊었습니다.
강의내용) 의사결정의 수준
1.가치(교통,환경,직장,학군)
2. 전고점 대비 하락폭 큰것(현 상황 적용 어려움)
+ 3. 전저점 대비 상승폭 낮은 것
+ 4. 실거래가-호가 괴리율 낮은 것
BM) 이번 단지 분석에서는 전저점 대비 상승폭이 낮은 것에 대해 조사해 적용해야겠습니다.
그리고 변하지 않는 아파트 투자기준!
가저환수 원리를 다시한번 상기하며
지금 내 상황에 적용해보는 투자 로드맵을 그려볼 수 있었습니다.
(사실 저도 강의 시작 전 갈아타기 내용이 궁금해서 질문사항에 적었었어요;;)
물건의 장단점 파악, 갈아탈 물건 항상 준비해놓기 (이미 지나간 고민들은 빠잉~)
강의내용) 갈아타기 액션플랜
상승장은 “입지” 업그레이드가 안된다면, “단지” 업그레이드로 갈아탄 뒤 하락장에서 기회잡기
→가격이 비싼 구간이라면 상대적으로 저평가 된 물건 중 가장 좋은 물건을 산다
하락장은 종잣돈+대출 레버리지 활용하여 가치 좋은 베타자산 적극적 이동
→가격이 더 떨어질 리스크를 감안하더라도 살 수 있는 것 중 더 좋은 것을 산다
내 상황에 적용)
당시 고민하던 영통 실거주 4억대 물건은 이미 5.5억
2호기 투자 한 부산 물건 5억대 가격 그대로
=> 2호기 투자 물건 투자금은 적게 들었지만(주전으로 전세가 높음) 매매가가 낮지 않음(적당한 로얄)
=> 2호기 갈아타기 베타투자로의 자산은 어렵겠지만
2년 뒤 매도 시기 욕심부리지 말고 적당한 수익이 낫다면 매도하여
영통 실거주 고민하던 물건보다 +1억 정도는 더 나은 곳으로 옮겨갈 수 있도록
항시 리스트를 정리해놓고 종잣돈을 모아놓고 있어야겠습니다.
=> 최종적으로는 1, 2(3)호기 매도하여 서울 투자가 가능한 하락장 시기에
무조건 1급지 투자처로 옮길 수 있도록 정진하겠습니다
과제에 대한 생각)
추가 과제로 내주셨던 2채 합산 후 20평형대의 관악구 10억 중후반 실거주 갈아타기의 경우
저는 13억에 15억-25억 대출 4억
17억 + 신용대출(1억, 감당가능하다면) 정도로
18억 정도로 예산을 잡고
관악구가 아닌 더 좋은 급지의 정체 된 물건을 뒤지며
가격 협상이 가능한 더 좋은 물건을 찾아낼 수 있다면 이동하고 싶습니다^^
관악구 20평형대가 더 가치있는 자산은 맞지만,
2개의 자산을 정리하며 적지 않은 돈으로 관악구의 20평형대는 조금 아쉬움이 남는 선택이 되지 않을까 싶습니다.
상승장에 대한 공부가 처음이라 3,4강의 내용이 어려웠지만
예시로 적용해 주셔서 쏙쏙!! 들어올 수 있었습니다
이번 임보에 강의 내용을 적용하며 깊이있는 임보가 될 수 있도록 하겠습니다
감사합니다 튜터님^^
