안녕하세요 햅바라기 입니다 :)
이번 갱지지 튜터님과 함께하는 월학 두번째 반모임을 했는데요,
한달간 반원분들과 함께 만든 앞마당에 대한 튜터님의 흘러넘치는 인사이트와 반원분들의 최종임보 발표를 보면서
많은 걸 얻어갈 수 있는 하루였습니다
몇가지 인상깊었던 점들과 앞으로 저의 투자에 적용하고 싶은 점을 같이 공유해보면 좋을 것 같습니다
# 갱지지's insight 1.
교통호재, 무조건 좋은 것만은 아니다. 본질을 바라볼 것
실제로 사람들이 이용을 할만한 요소가 있는지
이번 임장지에서는 인동선이라는 교통호재가 지역에 기대감을 주고 있었고, 저를 포함한 몇 반원분들은
해당 호재가 들어오게 되면 기존에 역에서 거리가 멀던 단지(A)가 수혜를 입어
원래 역에서 거리가 더 가깝지만 A 와 마찬가지로 버스를 타고다니던 다른 단지(B) 와
가치가 비슷해질 것이라고 판단을 했었습니다
하지만 이는 실제로 출퇴근하는 사람의 입장에서 더 깊게 교통을 이해해야 가치판단을 할 수 있더라구요!
예를 들어 서울송파, 성남시수정구 쪽의 위례라는 지역이 있는데 해당 지역에는 남위례선이 19년도 말 착공해 21년도 12월 개통되었습니다.
호재가 영향력이 있던 당시 19~21년도 상승장에서는 위례래미안과 꿈에그린이 가격이 크게 차이가 나지 않았던 것을 확인해볼 수 있는데요, 이번 상승장에서는 가격차이가 많이 벌어진 것을 알 수 있습니다.
이유가 뭘까요?
실제로 꿈에그린에 거주하는 사람들은 배차 11분이긴 하지만 바로 집앞에 있는 버스 정류장에서 14분이면 바로 장지역에 도달할 수 있습니다
반면, 위례래미안은 도보로 15분을 걸어서 남위례역에 도착해 배차 7분인 지하철을 타서 4분간 이동해야 장지역에 도달할 수 있습니다
원래 역이 없었다가 생긴건 분명 교통이 개선된 건 맞지만, 디테일하게 따지고 보면 꿈에그린보다 나아진다고 보긴 어려운 상황입니다. 지도로 봐선 상권이 래미안 쪽에 몰려있어, 상권접근성이 더 좋은걸 볼 수 있습니다.
이처럼 호재에 현혹되지 않고 본질을 바라볼 줄 알아야함을 튜터님께서 강조해주셨습니다.
# 갱지지's insight 2.
가치와 검증, 모든 분석의 선행은 검증이다.
내가 생각하는 가치가 맞겠지? 라는 생각으로 가격을 보아야 한다. 사람들이 더 좋아하는 단지는 더 먼저 더 많이 오를거야
< BM 할 것>
| 항목 | BM point |
| 매크로 분석 | 지역별 타격이 있었던 규제와 매물과 거래량간의 상관관계 파악 (WHY 사람들의 심리와 수요를 파악하고 현재 시장상황을 진단한다) |
| 단지 분석 | 로얄동과 로얄층, 생활권 특징을 파악해서 적어두는 것. (WHY 투자 시 중요한 정보를 나중에 투자할때 한눈에 파악할 수 있도록 하는 것)
선호도 상중하의 선호요소를 적어두심 (WHY 생활권에서 중요한 선호요소가 무엇인지 알고, 투자우선순위를 정한다) |
| 결론 | 실거주자 관점에서 시나리오 짜본 ( 대출, 규제, 소득 ) 후 매임물건 그룹핑 한 뒤에 현장에서 보았던 분위기 (ex 거래가 활발하다, 신혼부부 수요가 많았다) 등 당시 시장 분위기 남기기 (WHY 앞으로 대출규제 등 변수가 생겼을때 수요가 어떻게 움직이는지 인사이트를 쌓고, 규제가 만들어내는 기회를 알아차려 투자한다) |
하루종일 인사이트 나누어주시느라 혈당떨어지신 튜터님께 너무 죄송하고 감사한 하루였습니다
반모임에서 서로 아낌없이 인사이트 나눠주신 반원분들께도 진심으로 감사드리고, 성장으로 보답하겠습니다
사랑합니다 7반!!
