1.What 나는 이 강의에서 무엇을 배웠나 / 나에게 특히 와닿았던 점
1.전고대비 -20%인 단지를 단순히 싸다고만 봐서는 안된다는 것을 배웠다.
아직 전고 대비 -20% 넘게 빠진곳은 덜 오른 이유가 있다고 봐야한다.
산본에서 투자하려고 갔는데 1.7억으로 할 수 있는곳은 신환아파트, 금강주공1차 1단지 정도였다.
그나마 신환아파트는 내가 매수하면 고점을 찍는 수준이었다.
-20%인 곳은 개나리주공13단지로 이곳은 이제 리모델링 이슈가 있어,
분담금을 지불하고, 이주를 해야될 수 있어 전세레버리지 투자가 안되기 때문에 이가격이었다.
즉 아직 -20% 이상 싼곳은 이유가 있어서 아직 이가격임을 알 수 있었다.
2. 지금 임장지도 급격하게 오른 지역 중 한 곳이다.
그러다 보니 임장하면서, 분명 도저히 들어오기 별로인 곳들, 역세권으로서 가치가 낮은 아파트에 대해서
기대감을 가지고 보고 있다.
하지만 가장 중요한 질문은 이것이다. “내가 들어가서 살아도 괜찮을 아파트인가?”
입지가 괜찮은 곳이 다 올랐기에 여기도 오를거 같아서 사는게 아니라
내가 들어가서 살아도 괜찮은 곳인가?
이 지역 사람들이 들어와서 살고 싶어하는 환경, 위치인가 생각해보면 오히려 쉬울 수 있다.
3. 광명역 푸르지오 하락장일때 9억에 팔고 1억만 더 보태면 행당대림 갈아탈 수 있는 시기
왜 못 갈아탔을까? “내것도 기다리면 오를거니깐요”
와………. 이거 진짜 구미 물건에 대한 내 심정과 같다.
공급 없어서 오를일만 남았으니깐요. 이러면 안된다.
더 가치있는 물건으로 갈수있다면 가는 것이다.
2.Why 이 강의가 나에게 왜 중요한가, 무엇을 깨달았나
1.나는 지금 지방시장과 수도권 시장 양측에서 비교해서 투자해야하는 상황이다.
지방은 전부다 싼 시기이기에 살 수 있는 것중 가장 좋은것을 사야하는 시장이다.
반면에 산본이나 비규제 지역은 대부분 올랐기 때문에 전저점 대비 얼마나 올랐냐로 판단해야 하는 시장이다.
따라서 의사결정 순서는 다음과 같다.
1) 입지 평가 기준(교통, 직장, 학군, 환경)에 따라 가치를 비교한다.
2) 전고점 대비 하락률 (단 산본과 같은 곳은 전고를 이제 넘고 있다.)
3) 전저점 대비 상승폭 낮은것 (여기서, 내가 투자하려는 지역의 평균적인 전저 대비 상승폭을 구하고, 비교해봐도 되겠다. 이렇게 비교해보자.)
4) 실거래가 호가 괴리율 낮은것
2.내가 10월달 갈아타기를 하려고 했는데, 매도 프로세스에서 지금 적극적이지 않은게
갈아탈 물건이 1개만 있고, 이것에 대한 확신이 적어서다. 분명 더 좋은 물건을 가지는 것은 맞지만
내 물건에서 최선인가 라는 물음에 답할 수 없는 이유는
첫째, 전수조사를 하지 않은점
둘째, 확실한 금액을 산정하지 못해서다.
매도금액별로 갈아탈 단지를 찾아두자. 그래야 매도하고 바로 갈아탈수 있다.
3. 얼마나 더 벌거냐가 중요한게 아닙니다.
어느 쪽이 더 가치있는 자산인가가 중요합니다.
10년 뒤에도 원하는 곳인가
가치있는 좋은 자산인가를 아는게 중요합니다.
어디에서 사람들은 더 살고 싶어하는가? 매도하고 나올때 쉽게 팔고 나올 수 있는 단지인가?
3.How: 앞으로 어떻게 적용하고 행동할것인가(구체적인 액션플랜)
1.이 강의는 스스로 투자코칭을 할 수 있게 만들어주는 강의였다.
따라서 스스로 앞마당에 대해서 시장 상황 단기 예측을 하려고 한다.
1)거래량과 매물 수로 보는 시장 상황 단기 예측 적용
매도하려는 구미 시장
갈아타려는 산본, 부산, 대구 시장에 대해서 단기 예측 적용 장표 1개 만들기 (결론 임보 장표에서 쓰기)
2. 단지분석 장표에서 쓰기
“내가 들어가서 살아도 괜찮은 아파트인가?” 라는 질문을 적고, 상-중-하를 생각하자.
단지분석 장표에 투자가능범위를 설정해보자.
3. 투자하려는 지역 전수조사 실시 - 매도금액별 투자금액 설정 - 금액별 갈아탈 단지 선정 - 여자친구 돈을 얼마나 보탤지에 따라 투자금 산정하여 갈아탈 물건 설정하는 장표 만들기 (2주차 재무상황 장표에서 쓰기)
4. 셀프 투자코칭을 해보기
내물건에 대한 보유/매도/갈아타기 결론표를 활용해서 셀프로 코칭하자. (결론 임보 장표에서 적용)
행동하게 만들어 주는 강의 정말 감사했습니다 ^^!
