시세스터디, 매일 뭐부터 해요?
시세 따기 → 전화임장 → 시장 분석, STEP 3로 정리했어요 (+하루 체크리스트)
안녕하세요, 일단 해보는 비타민 유자🍊 두잇유자입니다 :)
시간 들여 익히는 유자차처럼 내 기준을 차근차근 익혀가는 중이에요.
시세스터디를 시작하면 이런 질문이 제일 먼저 나와요.
"시세스터디, 매일 뭐부터 해요?"
"시세는 어디서, 어떻게 봐요?"
"전화임장은 언제, 뭘 물어봐요?"
저도 정확히 이 질문들에서 막혔는데요, 순서를 알고 나니 하루가 정리됐어요.
그래서 오늘은 시세스터디를 STEP 3단계로 나누고,
바로 저장해서 쓸 수 있는 하루 체크리스트까지 정리해 드릴게요.
📌 목차
0. 시세스터디가 돌아가는 순서
1. STEP 1 · 시세 따기
2. STEP 2 · 전화임장
3. STEP 3 · 분위기 → 시장 분석
4. 하루 체크리스트 (저장용)
0. 시세스터디는 이 순서로 돌아가요
시세스터디의 목표는 매매·전세 분위기를 파악해서 시장을 분석하는 것이에요.
그런데 여기엔 건너뛸 수 없는 순서가 있어요.
- 시세를 따 둔 게 없으면 → 전화해서 물어볼 게 없어요
- 전화임장을 하지 않으면 → 현장 분위기를 알 수 없어요
- 분위기를 모르면 → 시장 분석이 뉴스 요약에서 멈춰요
👉 막막하다면 전부 하려 하지 말고, STEP 1부터 하나씩 시작해 보세요.
1. STEP 1 · 시세 따기
① 가격 보기 전에 입지로 먼저 줄 세우기
- 생활권 대표 단지를 상·중·하로 나눠요.
순서 예시: 역세권 + 신축 → 역 접근 괜찮은 신축 = 역세권 대단지 구축 → 역 먼 구축
- 그룹은 가격이 아니라 선호도로 고정해요.
가격으로 정하면 시세가 움직일 때마다 그룹이 바뀌어요.
- 순위가 애매한 단지는 ❓헷갈림으로 표시해요.
그게 그대로 STEP 2의 전화 질문이 돼요.
⚠️ 가격을 먼저 보면 "비싸니까 좋은 단지겠지"라는 편견이 생겨요.
② 시세 붙이기
| 칸 | 어디서 | 어떻게 |
|---|---|---|
| 전고점 | 호갱노노 | 단지 → 평형 → 그래프에서 가장 높은 값 |
| 전저점 | 호갱노노 | 전고점 이후 가장 낮은 값 |
| 매매·전세 최저호가 | 네이버 부동산 | 같은 평형 '낮은 가격순' 맨 위 매물 |
| 매물 개수 | 네이버 부동산 | 같은 평형 매매·전세 매물 수 |
시세 표는 김인턴 튜터님의 '가격대별 시세트래킹' 양식을 참고했어요.
모르는 칸은 비워 두고 다음 날 채워도 괜찮아요.
③ 순위와 가격이 어긋나는 단지 찾기
내 순위는 위인데 가격은 같거나 싼 단지(⭐), 그리고 ❓헷갈리는 단지 = 오늘 전화할 곳이에요.
2. STEP 2 · 전화임장 (하루 3통)
STEP 1에서 고른 단지의 매물을 하나씩 골라 두고 전화해요.
질문은 물건 → 가치 → 수요자 순서예요.
그대로 읽어도 돼요.
① 물건으로 시작 — "○동 ○층 매물 보고 연락드렸어요. 아직 있나요? 왜 이 가격에 나왔어요?"
② 가치 (비교) — "○○랑 △△ 중에 손님들은 어디부터 찾아요? 왜요?"
③ 수요자 — "요즘 이런 물건은 주로 어떤 분들이 보러 오세요?"
④ 마지막 고정 — "그럼에도 제일 먼저 나가는 단지는 어디예요?"
- 물건으로 시작하면 사장님이 자연스럽게 답해 주세요.
- ④번 답이 내 순위와 다르면 그 이유가 가장 값진 정보예요.
통화 후 순위를 다시 정하고, 바뀐 이유를 한 줄 남겨요.
이게 쌓이면 내 기준이 돼요.
3. STEP 3 · 분위기 → 시장 분석 (일요일)
- 한 주 동안 바뀐 순위로 서열표 확정
- 저평가 후보 1개를 근거와 함께 고르기
- 매매·전세 분위기를 묶어 임보 1~2페이지로 정리
- 다음 주 전화 질문 3~5개 미리 준비
👉 STEP 1·2를 매일 쌓아야 STEP 3에서 "분위기"가 근거 있는 분석으로 바뀌어요.
4. 하루 체크리스트 (저장해서 쓰세요)
퀘스트마다 "왜?" 한 줄, "막히면?" 한 줄을 붙여 두었어요.
고민하는 시간이 줄고 손이 먼저 움직여요.
이렇게 하면 이런 게 달라져요
10월 4주 동안 해 보니 이런 변화가 있었어요.
- 빈 앞마당이 알차게 채워져요.
다녀왔지만 남은 게 없던 앞마당에 단지별 시세와 현장 분위기가 쌓여요.
- 단지 선호도가 애매했던 앞마당이 선명해져요.
"여기랑 여기 중 어디가 더 좋지?"를 전화로 확인하면 순위가 잡혀요.
💡팁: 목적은 '새 지역 구경'이 아니라, 내 앞마당의 단지 선호도를 다시 세우는 것이에요.
그래서 저는 중소도시 앞마당이 없던 4주차에 흐릿했던 내 앞마당 하나로 바꿔 진행했어요.
이렇게 앞마당을 되살린 이야기는 2편에서 자세히 풀게요.
마무리
👉 한 줄 정리: 시세스터디는 "시세 따기 → 전화임장 → 분위기·시장 분석" 순서. 막막하면 STEP 1부터, 체크리스트대로 하루씩.
체크리스트는 저장해 두고 내일 STEP 1부터 써 보세요.
해 보시면서 막히는 부분은 댓글로 남겨 주시면 같이 고민해 볼게요 :)
📢 다음 편 예고: 이렇게 딴 시세로 흐릿해진 '반마당'을 되살리는 방법 — "앞마당 심폐소생술" 편으로 이어갈게요!
