안녕하세요. 나나파파입니다. 15개월만에 실전반 재수강합니다. 😅
너무 오랜만이라서 처음할때처럼 어색하고 떨리네요.
1강은 프메퍼 튜터님의 실전 투자 로드맵 강의입니다.
프메퍼 튜터님께서 처음부터 끝까지 관통하는 말씀이 가장 머리에 남습니다.
실전반은 행동하기 위한 강의입니다.
저는 행동을 잘 하지 못하고 있는데,
힘들게 15개월만에 실전반에 왔으니 평소와 똑같이 보내기보다는 한달뒤에 보람차게 보냈다고 생각할 수 있도록
한달간 열시미 행동해 봐야지 하고 마음먹으며 강의를 수강했습니다.
프메퍼 튜터님께서 21년부터 월부들어오셨고, 지금까지 6년간 투자자 생활을 이어오면서
- 21년 상승장
- 22년 금리상승 역전세
- 23년 본격 하락장
- 24년 하락 회복기
- 25년 본격 상승장 시작
- 26년 수도권 외곽 상승장 및 전세난
이렇게 연도별로 어떤일이 있었는지 짚어주시니 시장이 한눈에 들어와서 좋았습니다.
그리고 요즘처럼
서울+수도권 외곽까지 상승장 바람이 퍼졌을때 영원한 상승장처럼 느낄 수 있으나
상승장 다음에는 반드시 하락이 오니까 미리미리 대비해야한다고 상기시켜주신부분 인상깊었고
혹시 찾아올 리스크에 대비하여 1호기에 대해서도 생각해볼 수 있었습니다.
1호기 단지 및 인근지역 전세가가 많이 올라서 새롭게 전세를 맞춘다면 1억이상 올릴 수 있지만
향후 리스크를 생각해서 1억보다는 적정한 가격으로 높혀서 경쟁력도 높히는게 어떨까 생각했습니다.
투자의 본질과 기준이 무엇인가?
투자의 본질은 좋은 가치의 자산을 적절한 가격에 사서 보유해 나가는 것이다. (워렌버핏)
중요한건 가치다 가치가 있다면 시간이 지남에 따라서 본래의 자기 자리를 찾아온다.
예전 열기반에서 너바나님이 지금까지 투자생활 해오면서
여러 상승/하락이 있었지만 투자하기에 나쁜 시장은 없다고 하셨습니다.
예전의 저였다면 이런 기사들과 몇몇 상황들만 보고
이제 부동산 다 올랐으니 당분간 관망해야한다고 단정짓고 공부를 안했을텐데
지금은 거기서 끝나지 않고, 다른지역은 지방은 어떤지 생각을 해보게 되는것 같습니다.
얼마전 광주에 반도체 800조 투자한다고 들썩였는데
어제 기사를 보니 빠르게 그 열기가 식어가고 있다고 합니다.
이처럼 언제 어떻게 분위기가 바뀔지 모르니 선정적인 기사로 시장을 판단하지 말고
계속 공부하면서 스스로 시장을 보는 눈을 키우고 판단하며 다양하게 비교평가하여
나에게 맞는 투자를 찾는게 중요하다고 생각했습니다.
(확실히 이부분은 과거에 비해 스스로도 바뀐것 같습니다.)
투자를 위해서는 3가지 단계를 무조건 거치게 돼있다고 하셨는데
여러모로 알아두면 좋겠다고 생각합니다.
- 상황을 판단하고 그 상황의 큰 그림을 이해한다.
- 방법을 찾는다
- 실행한다.
나에게 부족한 것이 무엇일까?
프메퍼님이 강의 초반에 실전반은 행동하기 위한 강의라고 말씀주셨습니다.
현재 나의 단계를 알고
그 다음 단계로 가기위해 구체적으로 행동에 옮겨야 한다고 말씀주셨습니다.
또한 스리링 튜터님께서 이번 한달 나에게 부족한게 뭐고 개선할 한가지를 생각해보라고 하신부분이 생각났습니다.
- 상황 판단 : 나에게 부족한게/어려운게 무엇인가? → 임보/전임
- 방법 : 왜 어려울까? → 남들과 비교하는 마음, 잘하려고 하니 더 안된다.
- 실행 : 스스로 판단 → 절대적인 횟수/량이 부족한것 같다. 일단 절대량을 늘려보자!
그리고 스스로 판단하지 말고 강의/튜터님 말씀을 잘 들어보자!!
좋은 자산을 모아나간다.
좋은 자산, 모아야하는 자산, 그렇지 않는 자산은 어떻게 구분할까?
프메퍼님은 이 부분에 대해서 아주 명쾌하게 말씀을 주셨습니다.
서울 평균 가격이 84타입 12~13억인데 이걸 기준으로 이상이면 10년 이상 보유하고
아니면 매도 검토 자산이라고 말씀주셨습니다.
투자할때는 당시 최선으로 투자를 했는데
이걸 보유해야할지 매도해야할지 알고 매수를 해야하는데
그 기준을 어떻게 잡아야하는지 알게 되서 좋았습니다.
물론 서울 중위가격보다 아래라고 하더라도 해당 지역에서
선호하는 단지라면 보유해도 좋다고 해주셨습니다. (퉁쳐서 보지 말자)!
더 벌지 않더라도 잃지않는투자를 하기 위해서 투자기준 ‘가저환수원리’를 제대로 알고 투자해야 한다!
기본이지만 놓치지 말아야할 투자 기준으로 알고 있는것과 실제로 적용해보는건 다르다고 생각합니다.
좋은 자산을 모으기 위한 과정으로 갈아타기에 대해 실제 여러 사례들을 통해서 상황을 볼 수 있어서 도움이 됐습니다.
갈아타기 포인트는 어느쪽이 더 가치가 있느냐?! (몇채, 얼마? 가격? → 수요, 희소성, 버틸수 있는가)
10억을 가기 위해서는 어쩔수 없이 알파투자를 해야하고,
알파투자를 위해서는 연수익20%를 목표로 매도 기준을 잡고 접근해야함
알파투자는 큰 자산을 얻기 위한 징검다리 투자다! 매도 기준 반드시 준수해야한다.
이 기준도 막연하게 10억까지 가기위해 매수/매도 한다는것보다는 훨씬 와닿았고
오히려 정량적인 수치로 알려주시니 훨씬 이해가 잘됐고, 모아야하는 자산/매도자산을 더욱 확실히 구분할 수 있었습니다. 기준을 가지고 매수/매도한다!!
갈아타기는 현재 내 자산이 얼마나 올랐는지가 포인트가 아니다.
갈아탈 단지가 얼마나 저평가이고 싼지가 중요하다.
이 부분에서 많이 와 닿았습니다. 저는 23년에 0호기 갈아타려고 준비를 했습니다. 제 매물이 최저가였으나 오랬동안 매도되지 않았습니다. 이때 저도 저런 마음이었습니다. '우리집은 현재 최저가야. 충분이 경쟁력 있어'라고 생각했는데 갈아타려고 하는 단지의 가치대비 얼마나 저평가인가를 생각하지 못했습니다.
이부분 말씀주시는데 다음에는 꼭 갈아탈 단지의 가치에 집중해서 갈아타기 잘해보겠습니다!
적용할 점
1. 임보 초반에 거래량 지수를 통해 시장 흐름 추가해보기 (아실)
강의에서 서울/경기에 대한 흐름을 짚어주시면서
최근 20년간 매매/전세 흐름을 보여주셨고 설명을 해주신 부분에서 상승과 하락장때 어떤 국제/경제 상황이었는지
같이 보게 되니 시장 상황을 이해하는데 도움이 됐습니다.
임보 초반에 이런 거래량/매물수 증감 분석을 통해서 시장 전반적인 상황을 넣으면
시장상황/지역을 이해하는데 도움이 될거라고 생각했습니다.
2. 상대적 저평가 기준으로 파악해보자.
- 비슷한 가치 : 가격이 더 낮은것이 저평가
- 같은 가격 : 가치가 더 높은것이 저평가
3. 현재 부동산 시장 진단해보기 (상승/하락 3단계 사이클 비교)
- 3배 오르고 → 오른거에서 25~30% 빠지고 → 빠진거에서 1.5~2배 오른다
4. 투자할 지역만 보는게 아니라, 상급지와 하급지 지역도 같이 봐야 한다.
- 해당지역에 사랑에 빠지지 말자!! 지역별로 흐름이 다르기 때문에 상대적 저평가가 발생한다!
5. 가저환수원리 제대로 알고 있는게 맞나? 다시 체크.
6. 알파투자는 연수익 20% 달성시 매도
7. 빠르게 투자하기 위한 3가지 비결 : 임보, 시세트래킹/전수조사, 인풋/아우풋
- 내가 행동하면 자산이 바뀐다!!
8. 현금 모으자!!!!!!!!!!!!!!!!
이번 후기는 시간이 오래 걸렸지만
이렇게 쓰고나니 투자코칭 받은것처럼 그만큼 얻은게 많은것 같습니다.
이렇게 후기를 쓸수도 있구나하는 생각이 들었고 느낀바도 큽니다.
후기 방향성 제시해주신 스리링 튜터님 감사합니다.!!!!
