5억대 첫 집, 후보 고르기부터 가계약금 전까지 순서대로 정리했어요 - 한가한 내집마련 완결편

오늘 이것만 가져가시면 됩니다.

집을 처음 살 때 막히는 지점은 대부분 같습니다.

비교가 안 되고, 예산이 모자라고, 보러 갈 시간이 없고, 가격 앞에서 흔들립니다.

이 네 가지는 다섯 개의 작업으로 풀립니다.

오늘은 그 다섯 개를 순서대로, 한 편에 모았습니다.

이 시리즈의 마지막 편입니다.

후보는 여섯 개쯤 적혀 있습니다.

이쪽은 역에서 가깝고, 저쪽은 집이 깨끗합니다.

주말마다 나가는데 세 집쯤 보고 나면 해가 집니다.

마음에 드는 집은 예산을 조금 넘고, 부동산 세 곳에서 같은 말을 듣습니다.

"그 예산으로는 요즘 안 나와요."

그래서 또 몇 주를 같은 자리에서 맴돕니다.

게으르거나 판단력이 부족해서가 아닙니다.

순서가 없어서입니다.

지금까지 어디까지 왔나요?

이 시리즈는 기준 → 예산 → 선택 → 실행, 네 단계로 걸어왔습니다.

여기까지 하셨다면 지금 손에는 동네 두 곳과 단지 몇 곳이 적혀 있을 겁니다.

오늘은 그 목록을 계약 직전까지 데려갑니다.

1. 조건 하나만 다른 두 단지를 비교합니다

2. 예산 안의 아쉬운 집을 세 기준으로 거릅니다

3. 주말 이틀에 열 집을 봅니다

4. 숫자 두 개로 지금 가격의 위치를 봅니다

5. 후보를 두 곳으로 만든 뒤 가격 이야기를 합니다

1. 둘 다 좋아 보여서 못 고르겠다면?

조건이 네 개쯤 되면 사람 머리로는 비교가 안 됩니다.

저울 양쪽에 서로 다른 물건을 얹어놓고 무게를 재는 셈이니까요.

그래서 조건을 하나만 남기고 나머지를 똑같이 만듭니다.

같은 동네에서 지은 해, 세대수, 평형이 비슷하고 역까지 거리만 다른 두 단지를 짝짓습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 평형의 1년치 거래를 모아 평균을 냅니다.

최근 한두 건만 보면 급매나 수리 여부 같은 사정이 섞입니다.

평균 차액이 3천만 원이라면, 시장이 "역에서 8분 더 가까운 것"에 3천만 원을 더 낸다는 뜻입니다.

그다음은 내 질문입니다. 나에게 그 8분은 3천만 원어치인가.

여기서 자주 놀라는 일이 있습니다.

내가 가장 중요하게 본 조건에 시장은 돈을 거의 안 내고, 별생각 없던 조건에서 큰 차이가 날 때입니다.

나중에 팔 때는 내 취향이 아니라 시장이 값을 매깁니다.

내 순위와 시장의 순위는 다릅니다. 둘 다 알고 고르면 됩니다.

2. 예산 안에 아쉬운 집만 남았다면?

1층, 2층, 가게가 있는 동, 복도 끝집, 북향.

예산을 올리거나 몇 달을 더 기다리기 전에, 세 가지만 확인해보세요.

하나, 깎인 이유를 고칠 수 있나요?

도배, 싱크대, 화장실, 창문처럼 돈과 시간으로 고칠 수 있으면 기회입니다. 

수리비보다 깎인 금액이 크면 남습니다.

층, 방향, 동 위치, 창밖 풍경처럼 못 고치는 것이면 다음 기준으로 넘어갑니다.

둘, 그 할인이 제값인가요?

같은 단지, 같은 평형에서 층만 다른 거래를 1년치 모으면 저층이 얼마나 싼지 평균이 나옵니다.

저층이냐 아니냐가 아니라, 저층값을 받았느냐가 기준입니다.

셋, 팔 때 살 사람이 있나요?

1층은 어르신이나 어린아이가 있는 집에서 찾기도 합니다. 

반대로 창밖이 바로 옆 동 벽이거나 하루 종일 해가 안 드는 집은 찾는 사람이 드뭅니다.

그 조건의 집이 1년에 몇 건 거래됐는지 보면 압니다. 

그래도 첫 집이라면 중층 이상을 먼저 보시는 게 마음이 편합니다.

그리고 기준을 다 통과해도 꼭 볼 곳이 하나 있습니다. 물이 샌 흔적입니다.

천장 모서리, 창문 아래 벽, 베란다 구석, 싱크대와 세면대 아래, 보일러실 바닥.

한 군데만 새 벽지나 새 페인트로 덮여 있다면 한 번 더 보시고, 언제 생겼고 고쳤는지 물어보세요.

물 샌 흔적은 깎을 거리가 아니라 거를 거리입니다.

3. 주말 이틀에 열 집을 볼 수 있을까요?

볼 수 있습니다. 주말에 세 집밖에 못 보는 건 이동이 아니라 기다리는 시간 때문입니다.

그 기다림을 평일 저녁으로 옮기면 됩니다.

평일 저녁에 전화로 예약합니다. 

목요일이나 금요일 저녁, 그 단지 매물을 올린 부동산 두세 곳에 전화해 네 가지를 말합니다.

하루에 한 동네씩 묶습니다. 

내집마련 시리즈 #7에서 만든 동네 두 곳을 토요일 하나, 일요일 하나로 나누고, 같은 단지는 연달아 봅니다.

집마다 다섯 줄을 적습니다. 

단지·동·층, 가격과 깎일 여지, 좋았던 점 하나, 걸렸던 점 하나, 물 샌 흔적 확인 여부.

마지막 30분에 그 자리에서 순위를 매깁니다. 

하루 자고 나면 인상만 남고 이유가 사라집니다. 

1등과 2등의 차이를 한 줄로 못 쓰겠다면 둘 중 하나를 다시 봐야 합니다.

저도 처음에는 전화가 어색했습니다.

그런데 사장님들 입장에서는 미리 연락 주는 손님이 훨씬 편합니다.

기록하지 않은 집은 본 게 아닙니다.

여기까지 오면 한 가지가 보입니다.

이 시리즈의 모든 편은 사실 같은 말을 하고 있었습니다.

비교할 수 있는 형태로 만들고, 다른 선택지를 남겨두는 것.

남은 두 단계도 그 연장입니다.

4. 부동산 세 곳에서 예산을 올리라고 한다면?

그 말은 대개 거짓이 아닙니다. 중개사분들은 지금 나와 있는 매물을 매일 보니까요.

다만 지금 나와 있는 값은 파는 쪽이 부르는 값이고, 실제로 거래된 값은 사는 쪽이 낸 값입니다.

숫자 두 개를 확인하면 지금 호가가 어디쯤인지 보입니다.

직전 거래가. 

실거래가 공개시스템에서 그 단지, 그 평형의 가장 최근 거래를 찾아 지금 호가와 비교합니다.

전고점. 

같은 단지, 같은 평형이 가장 비쌌던 가격입니다. 지금 가격의 위치를 보여줍니다.

예를 들어 이렇게 적어봅니다.

전고점 5억 9천 / 직전 거래 5억 2천 / 지금 호가 5억 6천

직전 거래보다 4천이 높고, 전고점까지는 3천이 남았습니다.

이제 부동산에서 할 수 있는 말이 달라집니다.

"지난달에 5억 2천에 거래된 게 있던데, 이 집은 어떤 점이 다른가요?"

깎아달라는 부탁이 아니라 차이를 묻는 질문입니다.

답이 납득되면 그 가격이 맞는 것이고, 답이 흐리면 조정 여지가 있다는 뜻입니다.

확인해보니 시세가 맞다면 예산을 올리거나 이 집을 포기하는 두 길이 남습니다.

올리는 게 틀린 선택은 아닙니다. 

다만 얼마를 올리는지, 매달 갚는 돈이 얼마 늘어나는지, 내집마련 시리즈 #6에서 떼어둔 돈은 그대로인지 적어두고 올리세요.

올리는 게 문제가 아니라, 모르고 올리는 게 문제입니다.

5. 가격 이야기 전에 무엇을 준비해야 할까요?

가격이 조정되느냐는 어떻게 말하느냐보다 다른 후보가 있느냐에 더 많이 달려 있는 것으로 보입니다.

후보가 한 곳일 때와 두 곳일 때, 같은 자리에서 세 가지가 달라집니다.

조급함은 숨기기 어렵고, 여유는 꾸며내기 어렵습니다. 둘 다 후보 개수에서 나옵니다.

내집마련 시리즈 #7에서 동네를 두 곳 만들고, 오늘 2번에서 아쉬운 집까지 후보에 넣어보고, 3번에서 이틀에 여러 곳을 본 이유가 여기에 모입니다.

물론 후보가 둘이어도 조정이 어려운 경우가 있습니다. 

그 평형 매물이 한두 개뿐이거나, 호가가 이미 직전 거래 수준이거나, 파는 쪽이 급하지 않거나, 최근 거래가 활발한 경우입니다.

조정이 어려운 상황이라는 걸 아는 것도 정보입니다.

가격 대화의 조건은 대화 전에 만들어집니다.

6. 가계약금을 보내기 전에, 이 3가지만

마음이 정해지면 곧 "가계약금 먼저 넣으시죠"라는 말을 듣게 됩니다.

입금하고 나면 조건을 바꾸기 어려워지니, 보내기 전에 세 가지를 확인합니다.

☑️ 등기부등본에서 소유자 이름과 대출(근저당) 금액을 직접 확인합니다

☑️ 가격, 잔금일, 남기고 가는 물건 같은 조건을 문자로 남겨둡니다

☑️ 가계약금은 등기부등본상 소유자 명의 계좌로 보냅니다

한 장으로 보는 내집마련 순서

저장해두고 지금 내가 어디쯤인지 체크해보세요.

이번 주에 할 일은 하나입니다.

표에서 지금 내가 있는 칸을 찾고, 그 칸의 '끝났다는 신호'를 채워보세요.

여덟 편 동안 같이 걸어와 주셔서 감사합니다.

처음 집을 사는 일은 한 번의 큰 결정이 아니라, 작은 확인을 순서대로 쌓는 일이었습니다.

다음 주 11월 11일 수요일 아침부터 ‘재테크 플랜 연재’를 새로 시작합니다. 

돈을 모으는 순서부터 내 집, 투자, 노후까지 한 줄로 이어 가려 합니다.

팔로우해두시면 첫 회부터 순서대로 받아보실 수 있습니다.

지금 집을 알아보며 몇 주째 같은 자리를 맴도는 분이 있다면, 이 한 장을 건네주세요.

순서만 있으면, 첫 집은 생각보다 가까이 있습니다.