내집마련 기초반 1강 강의 후기 (열기 완강 & 내마기 1주 완강 이후 나의 작은 성장 이야기와 고민 포함) [내집마련 기초반 42기 108조 가치행복]

"인구가 감소하는데 괜찮을까?"

부동산 강의를 듣고 있다는데 이야기를 듣고, 가까운 지인께서 물었다.

"인구가 줄어드는데, 괜찮을까?"

알거 같은데, 대답하기가 쉽지 않았다. (완전히 내거가 되지 않은 상황)

그런데, 내마기 1주차 2강에서 확실하게 알 수 있었고, 답도 할 수 있었다. ^^

"인구가 줄면 집값도 떨어지지 않을까?" (내마기 1주차 2강)

결론은

꼭 그렇지는 않다.

그래서, 더더더 입지가 좋은, 수요가 몰리는 곳에 내집을 마련해야 한다.

인구 감소를 감안하여,

투자 기준에 맞춰,

적정예산(이후 강의에서 배울 수 있다.) 내에서,

가치투자를 해야 하는 것에 더더더 확신을 가질 수 있었다.

인구감소에 대해 다음과 같이 지인에게 보냈다.

(한달 반만에 내가 이렇게까지 쓸 수 있다는 게 뿌듯하다^^)

다음은 내마기 1주차 2강을 듣고 지인에게 보낸 카톡 내용임.

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인구 감소가 집값에 영향을 미칠 수 있다.

하지만, 국가의 인구가 감소해도 집값이 오르거나 안정적인 사례가 있으며 서울의 집값도 계속 올랐다는 것을 볼 수 있다.

집값에 영향을 미치는 것은 거시적으로 통화량과 경기이다.

또한, 입지 독점성(수요가 많은 곳. 사람들이 선호하는 곳)이다. 인구가 줄 수도 있는데, 그래서 더더 수요가 많은 (사람들이 선호하는) 곳에 집을 가지고 있어야 한다.

(열기 강의 내용) 시가총액 1위 기업은 10년 후에 바뀔 수 있지만, 강남은 향후 50년간 바뀔거 같진 않다.

(다음은 내마기로 배운 내용)

집값이 앞으로 계속 오를까? 미래를 전망할 순 없다. 알 수 없다.

미래를 전망하는 것은 신만이 가능하다. 경제는 더 그렇다.

우리가 할 수 있는 것은 현 상황에서 좋은 투자를 하여 자본주의에서 잘 살아가는 것이다.

물가는 계속 오른다. 투자를 하지 않으면 내 자본은 점점 작아진다는 것을 잊지 말아라.

전세가는 물가와 같다. 물가는 오를 것이다. 물가가 계속 오르는 것은 통화량이 증가하기 때문이다. (ebs 자본주의 1편 영상 시청하면 도움됨). 통화량 증가는 물가 상승을 가지고 온다. 사실 현재 서울 전세는 2014년 수준이라고 할 수 있을 만큼 많이 오르지 않았다(매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않음. 전세가가 현재 수준보다 앞으로 떨어지지 않을 것이라는 뜻. 매매가가 떨어지고, 전세가가 오르는 갭이 작아지는 시점에 투자를 해도 좋다는 이야기이기도 함). 그런데, 전세가는 2005년보다 2015년에 두배 올랐고, 2020년까지 50% 올랐다. 이런 역사를 보면, 현재 강남에 7.5억 하는 아파트 전세는 2030년에 15억이 될 가능성이 있다. 지금과 같은 하락장, 불황에는 아파트의 브랜드와 상관없이 좋은 아파트도 가격이 주춤하여 아파트의 위 아래가 없이 가격이 내려간 경우를 찾기 쉽다.

예를 들어, 강동구 고덕래미안힐 35평아파트가 매매가 12.3억, 전세가 6.5억이며, 동탄 중흥 S클래스 38평이 매매가 11.3억, 전세가 7억이다.

이 둘 중 어디가 입지 독점성이 높은가 ?

당연히 강동 고덕래미안힐이다.

강남, 종로, 여의도(수요가 높은 것의 기준 첫번째, 강남에 1시간 이내로 도착할 수 있는가)를 1시간 이내로 갈 수 있고, 명일중과 같은 학군도 더 낫다. 비슷한 가격이니 당연히 강동 래미안힐로 매수하는 것이 맞으며,

(매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않는다는 원칙으로 볼 때)

이 아파트의 전세가 10년 후에 두 배 오른다고 가정하면 13억이 될 가능성이 되므로, 현재 매수(매매가 12.3억)를 해도 결국 잃지 않는 투자가 된다.

인구가 준다고 하니 더더 사람들이 선호하는 곳에 아파트를 사야 한다.

불황에는 가치에 비해 많이 떨어진 아파트를 사기 아주 좋은 시기이다.

(내마기 3,4강 적정예산과 대출)

참고로, 대출의 경우, 원금일시 상환이 가장 유리하다(현재는 거의 없는 듯).

압구정현대아파트를 비유하면, 85년에 5000만원에 분양하였고, A씨가 이때 2000만원을 대출받아 30년간 이자만 갚았다. 현재 A씨는 원금을 2000만원 상환하라고 은행으로 연락을 받았는데, A씨는 대출금이 있는 줄도 몰랐다는 웃픈 에피소드.

현재 압구정 현대 아파트의 가격을 보면 대출금 2천만원은 어떤가?

따라서, 대출을 너무 두려워하지 말라.

내가 대출상환을 해서 얻는 실보다 갚지 않고 그 돈을 불릴 수 있는 투자 실력이 있으면 대출금은 최대한 마지막에 갚는 것이 맞다.

단, 투자 실력이 있어야 한다.

투자실력을 갖추지 못했다면, 원리금 균등 상환이다.

초기 상환금액이 크더라도, 그만큼 투자 실력을 갖췄다면, 원금균등상환이 좋다.

고정금리 3% 정도면 괜찮지만, 아니면, 변동금리가 나을 수도 있다. 아무튼 대출은 래버리지다.

지금 받은 대출금은 30년 후(인플레이션 감안) 큰 돈이 아닐 수도 있다.

(내마기 1주차 5강)

20년 저축성 보험 가입과 같은 행동을 하지 말라.

10년 후에 2000만원 받으 실 수 있어요 하는 감언이설에 속지 마라.

자본주의를 꿰고 있어야 하며, 투자는 끊임없는 공부와 부자 마인드를 갖는 것이 중요하다.

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여기까지가 "인구가 주는데 괜찮을까?"라는 지인의 질문에 대한 내 답변이었다.

이전달 열기 수강과 내마기 1주차로 이 정도 지식을 갖추게 되었다.

너무너무 뿌듯하다.

투자 공부를 시작하고, 시간관리에 집중하며, 하루에 해야 할 일을 해나가고 있다.

1강을 듣고 나니 고민도 생긴다.

<현재 고민>

1. 좋은 급지에 대출을 받아서 집을 사고, 실거주하고 나면 대출금 이자 상환으로 투자금, 종잣돈이 작아진다. 똘똘한 내집마련이 원래 목표였으나, 이제 투자도 하고 싶다. 노후 대비를 위해서는 10년 후 30억이 있어야 한다. 10년 후에는 57세가 되기 때문에 지금 하고 있는 일에서 퇴직하고, 더 잘하고 기쁜 일을 하고 싶어서이다.
2. 실거주가 아니고, 투자와 내집마련, 두 마리 토끼를 잡기 위해 좋은 급지에 전세 끼고 매수를 하려면 대출이 필요할거 같다. 대출을 받으면 임대가 어려울거 같은데, 이럴 땐 어떻게 하는게 좋을까? 대출을 받지 않는 선에서 낮은 급지 선택? 대출 받고 좋은 급지 선택? 하지만, 이상황에서 임대할 때 어려움이 예상된다.
3. 시작시기가 좀 늦지만, 내집마련을 늦추고, (좋은 급지로 들어가기 위한 장기적 관점으로), 지금 가진 여윳돈으로 1년에 한채 투자를 늘려가는게 나을까? 전세, 월세도 못갈건 아닌거 같다.

내집을 마련하는게 먼저일까?

내집마련을 좀 미루고, 투자를 하는 것이 맞을까?

여러번 들은 내용이지만, 내 상황이 되니 결정하기가 어렵다.

내마기 2,3주차 강의와 내마중을 들으면서 이 문제를 해결할 수 있기를 간절히 바란다.