집값도 많이 올라서 부담스러운데, 요즘 기사를 보니 부동산 분위기가 심상치 않죠?
매물은 느는데 거래량은 감소했다고 하고,
강남 집값은 뚝 떨어졌다는 소식이 들려옵니다.
‘지금이 기회인 건가? 아니면 조금 더 기다렸다가 사야 하나?’
이런 생각이 드는 분들이 많으실 것 같습니다.
그런데 지금 시장을 단순히 매물이 늘었다는 이유만으로
집값이 하락할 것이라고 판단하기는 어렵습니다.
매물이 늘어난 배경도 살펴봐야 하고
2022년 하락장과 지금의 시장이 어떻게 다른지도 함께 비교해 봐야 합니다.
그래서 이 글에서는
- 현재 부동산 시장 상황은 어떤지
- 왜 이런 상황이 펼쳐지고 있는지
앞으로 어떻게 대응해야 하는지
차근차근 정리해보도록 하겠습니다.
참고로 오늘 내용은 세금과 금융, 공급 지표가 들어가 있어 조금 어렵게 느껴지실 수 있습니다.
하지만 초보분들일수록 이 구조를 끝까지 이해해 두셔야
시장의 소음에 흔들리지 않고 현명한 판단을 내릴 수 있습니다.
서울 아파트 매물은 얼마나 늘었을까?
먼저 현재 시장에서 나타나는 변화를 살펴보겠습니다.
서울 아파트 매물은 지난 6월 약 6만 건 수준에서 최근 약 8만 건 수준까지 증가했습니다.
불과 몇 달 사이 매물이 상당히 늘어난 것입니다.
특히 눈여겨볼 곳은 강남권입니다.
강남구의 매물은 최근 3년 사이 가장 많은 수준까지 늘어났고, 영등포구 등에서도 매물이 증가하는 모습이 나타납니다.
반면 도봉구처럼 상대적으로 서울 외곽에 위치한 지역은 매물 증가 폭이 크지 않은 편입니다.
여기서 한 가지 구분해서 봐야 할 점이 있습니다.
매물이 늘었다고 해서 모든 지역의 집값이 하락하는 것은 아닙니다.
강남 3구를 제외하면 나머지 대다수 지역의 매매가격은
상승 속도가 이전보다 더뎌졌을 뿐 여전히 완만한 오름세를 유지하고 있습니다.
강남권에서는 호가를 낮춘 매물이 나오며
가격이 조정받고 있지만
상대적으로 가격대가 낮은 지역은 매물이 늘어도 실거주 가능한 매물이 충분하지 않거나 가격 조정이 잘 되지 않습니다.
특히 일반 주택담보대출(최대 6억 원 한도)을 온전히 활용할 수 있는 15억 원 이하 중저가 구간은
두터운 실수요가 받치고 있어 가격 절충이 쉽지 않은 편입니다.
왜 이런 일이 생겼을까?
가장 큰 영향을 준 것은 세제개편입니다.
특히 양도세 장기보유특별공제의 변화에 주목할 필요가 있습니다.
기존에는 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 거주하면
최대 80%까지 공제받을 수 있었고 공제금액 자체에 별도의 한도가 없었습니다.
그런데 앞으로 2028년부터는 공제금액 한도가 20억 원
2029년부터는 10억 원으로 제한될 예정입니다.
오랫동안 보유하며 실제 거주를 채워 80% 공제율을 맞추더라도 2029년부터는 최대 10억 원까지만 공제받을 수 있게 되는 것입니다.
그동안 집값이 많이 올라 수십억 원대 양도차익이 쌓인
고가 주택 보유자라면 세금 부담이 크게 늘어납니다.
결국 세제 혜택이 축소되기 전 매도를 고려하는 집주인들이 생겨났고 이러한 움직임이 서울 고가 주택을 중심으로 일시적인 매물 증가를 불러온 것입니다.
그렇다면 앞으로 하락이 올까?
부동산 가격에서 가장 중요한 본질은 수요와 공급입니다.
현재 매매 매물은 늘었지만, 전월세 매물은 구조적으로 턱없이 부족합니다.
이로인해 서울아파트의 전월세 가격이 계속 상승하고 있고
뿐만 아니라 빌라까지도 전월세 가격이 상승하는 모습을 보이고 있습니다.
상대적으로 강남 쪽은 최근 반포, 방배 등의 입주물량으로 전세매물이 일부 풀린 상황이지만 다른 지역 대부분은 전세가 매우 부족한 상황입니다.
전월세 물량이 부족해지면 세입자들은 선택지가 줄어듭니다.
보증금을 크게 올려주거나, 더 비싼 월세를 감당하거나, 외곽으로 밀려나야 합니다.
이 과정에서 자금 여력이 있는 실수요자들은
전월세난을 피해 내 집 마련으로 눈을 돌리게 됩니다.
전월세 공급 부족이 매수 수요의 든든한 하방 지지선 역할을 해주고 있는 셈입니다.
이렇게 말씀드리면 금리 이야기를 하시는 분들이 많습니다.
2022년 하반기처럼 금리가 오르면서 집값이 다시 곤두박질치는 것 아니냐고 하십니다.
하지만 지금의 시장 환경은 2022년과 4가지가 결정적으로 다릅니다.
첫째, 시장을 받치고 있는 대출의 크기가 다릅니다.
2022년 하락장 이전인 2020~2021년에는
저금리와 풍부한 유동성으로 가계대출이 매년 100조 원 넘게 증가했습니다.
이후 급격한 금리 인상으로 이자 부담이 커지면서
부동산 시장도 큰 충격을 받았습니다.
반면 최근에는 시중 통화량이 늘어나고 있음에도
가계대출 증가액은 2024년 약 42조 원
2025년 약 38조 원으로 과거의 3분의 1 수준입니다.
스트레스 DSR 등 대출 규제로 증가 속도를 관리하고 있다는 점에서 2022년 하락장과는 차이가 있습니다.
둘째, 금리 충격의 속도와 체질이 다릅니다.
2021년 연 2~3%대 저금리에 익숙했던 시장이
2022년 하반기 연 5%대(상단 7~8%)로 치솟았을 때는
이자가 2배 넘게 급등하며 시장 전체가 큰 충격을 받았습니다.
하지만 2023~2024년 4%대를 거쳐
현재 4%대 후반~5% 안팎을 지나고 있는 지금은
차주들이 이미 높아진 금리를 감안하고 시장에 진입해 체력을 다진 상태입니다.
셋째, 시장의 우려와 달리 금리 인하 가능성이 열리고 있습니다.
최근 미국 중간선거 이후 정책 변화에 대한 기대가
시장금리에 반영되는 움직임이 나타나고 있습니다.
물론 이러한 변화가 곧바로 한국의 기준금리 인하나
주택담보대출 금리 하락으로 이어진다는 뜻은 아닙니다.
다만 2022년처럼 금리가 빠르게 상승하던 시기와 다른 상황이고 이에 더해, 앞으로 금리 부담이 완화될 가능성도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
넷째, 향후 신규 공급 물량이 역대 최저 수준입니다.
그래프에서 한눈에 보이듯
앞으로 2~3년간 서울 신규 아파트 입주 물량은 역사상 가장 적은 구간으로 진입합니다.
이로 인해 전월세가 지금도 부족한데 앞으로도 나아지기 어려운 구조입니다.
여기에 더해 현재의 서울 매매 물량 증가는
2028~2029년 세제 개편을 앞두고 나타난 시한부 절세 매물 성격이 강합니다.
장기보유특별공제 축소, 주택임대사업자 혜택축소 등 매도 기한이 정해진 세제 개편 영향으로 나온 매물은
특정 시점이 지나 소화되고 나면 다시 매물이 잠길 가능성이 높습니다.
지난 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고
일시적으로 매물이 늘며 가격이 조정되었다가
시한이 지난 후 매물이 잠기며 다시 가격이 반등했던 흐름과 같은 맥락입니다.
따라서 단순히 겉으로 보이는 매물 수치나 금리가 높다는 이유만으로 2022년과 같은 하락을 단정 짓는 것은 위험합니다.
앞으로 어떻게 해야할까?
저는 지금처럼 가격이 눌린 시기가 기회라고 생각합니다.
그러나 모든 단지가 다 기회라고 생각하진 않습니다.
제가 봐도 비싸다 싶은 단지들과 아닌 것들이 섞여 있는 시장이거든요.
그래서 지금 시장에서 가장 중요한 것은 무조건 집을 사는 것도 집값이 떨어지기만을 기다리는 것도 아닙니다.
내 예산으로 살 수 있는 가장 좋은 단지를 미리 찾아놓는 것입니다.
이를 위해 세 가지를 준비해 보셨으면 합니다.
첫째, 내가 감당할 수 있는 매수 예산을 정하세요.
대출을 얼마나 받을 수 있는지뿐만 아니라 매달 원리금을 갚으면서 생활을 유지할 수 있는지도 함께 계산해야 합니다.
둘째, 내 예산으로 살 수 있는 아파트를 3~5개 정도 선정하세요.
단순히 가격이 싼 곳이 아니라 교통, 직장 접근성, 생활 인프라, 주변 공급 등을 고려해 사람들이 꾸준히 찾을 만한 곳인지 살펴보세요.
셋째, 해당 단지의 실제 거래가격과 매물 가격을 꾸준히 비교하세요.
가격이 내려갔다는 뉴스만 보는 것이 아니라
내가 관심 있는 단지가 실제로 얼마에 거래되고 있는지 확인해야 합니다.
지금 당장 내 집 마련을 하지 않더라도 이 과정은 반드시 필요합니다.
준비하지 않은 사람은 집값이 떨어지면 더 떨어질 것 같아 망설이고 집값이 오르면 비싸졌다는 이유로 망설입니다.
반면 미리 매수할 단지를 정해놓은 사람은 스스로 판단할 수 있습니다.
좋은 매수 기회는 집값이 떨어졌다는 뉴스에서 찾는 것이 아니라
내가 살 수 있는 단지의 적정 가격을 알고 있을 때 찾을 수 있습니다.
막연히 좋은 타이밍을 기다리기보다 지금부터 시장 안으로 들어와 준비하셨으면 좋겠습니다.
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