안녕하세요.
오늘도 행복한 투자자 돈죠앙입니다. 😊
얼마 전에 초등학생 귀염둥이 아들이 마우스가 필요하다는 말을 듣고,
정말 한참동안 고민을 한 적이 있습니다.
우리 아들한테 걸맞는 귀여운 캐릭터 마우스를 사줄까?
아니면 기능성으로 편한 것으로 사줄까?
(어떤 선택을 했을지는 마지막에 공개하겠습니다 ^^)
단돈 만원의 마우스도 이렇게 고민이 되는데요,
몇억 원, 많게는 수십억 원에 달하는 아파트를 매수할 때는 얼마나 치열하게 비교해야 할까요?
투자는 결국 내가 투입하는 돈 대비 더 큰 효용과 수익을 얻기 위한 행동입니다.
그러기 위해서는 좋은 아파트를 알아보는 것에서 그치는 것이 아니라,
가치 대비 가격이 저렴한 아파트를 찾아내는 과정, 즉 비교평가가 반드시 필요합니다.
오늘은 그중에서도 조금 더 어렵게 느껴지는 '가치 고정 비교평가'를 쉽게 할 수 있는 방법을 나눠보려고 합니다.
그 방법은 바로 생활권 그룹핑입니다.
자, 지금부터 차근차근 설명해볼테니, 잘 따라와주세요.😊
1. 비교평가에는 두 가지 방법이 있습니다.
첫째, 가격 고정 비교평가
우리가 가장 익숙하게 해왔던 방법입니다.
예를 들어 10억 원이라는 가격을 고정해 놓고, 그 가격으로 살 수 있는 여러 아파트를 비교하는 것입니다.
- A아파트: 10억, 강남 접근성 우수, 구축
- B아파트: 10억, 강남 접근성 보통, 준신축
- C아파트: 10억, 강남 접근성 아쉬움, 신축
이렇게 비슷한 가격대의 아파트들을 비교하며 동일한 가격대비 어떤 아파트의 가치가 더 높은지 판단합니다.
가장 직관적이고 비교적 쉽게 접근할 수 있는 방법입니다.
다만 한 가지 유의할 점이 있습니다.
가격이라는 것은 시장 상황에 따라서 언제든지 변화할 수 있는 것이기에,
갑자기 가격이 오르고 내리는 변화의 순간마다 다른 의사결정을 내릴 수 있다는 점입니다.
예를 들어 A아파트와 B아파트가 모두 10억이라면, 입지가 더 좋은 A아파트를 선택할 것입니다.
그런데 어느 날 A아파트의 가격이 11억으로 오르고, B아파트는 그대로 10억이라면 어떨까요?
10억이라는 가격을 기준으로 비교했기 때문에 A아파트는 비교 대상에서 제외되고, B아파트를 선택하게 될 수 있습니다.
반대로 A아파트가 다시 10억으로 내려오면 A아파트를 선택하게 되겠죠.
아파트의 본질적인 가치는 달라지지 않았는데, 가격이 변했다는 이유만으로 우리의 선택이 달라지는 것입니다.
따라서 가격 고정 비교평가는 쉽고 직관적이지만, 가격 변화에 따라 비교 대상과 판단이 달라질 수 있다는 한계가 있습니다.
둘째, 가치 고정 비교평가
반대로 가치가 비슷한 아파트들을 모아 놓고 가격을 비교하는 방법입니다.
예를 들어 입지와 상품성을 종합적으로 고려했을 때 가치가 비슷한 아파트가 있다고 가정해 보겠습니다.
- A아파트: 10억
- B아파트: 9억
- C아파트: 8.5억
가치가 정말 비슷하다면 상대적으로 가격이 저렴한 C아파트가 더 저평가되었을 가능성이 높겠죠?^^
그런데 여기서 한 가지 어려움이 생깁니다.
"도대체 어떤 아파트끼리 가치가 비슷하다고 판단할 수 있을까요?"
가격은 숫자로 확인할 수 있지만 가치는 숫자로 명확하게 나타나지 않기 때문입니다.
바로 이때 활용할 수 있는 방법이 생활권 그룹핑입니다.
2. 가치 고정 비교평가가 어렵다면? 생활권을 그룹핑해 보세요.
우리는 분위기 임장을 다녀온 후 생활권을 나누고, 우선순위를 정합니다.
그런데 생활권을 1순위부터 4순위까지 나열하는 것만으로는 비교평가에 활용하기 어려울 때가 있습니다.
예를 들어 서울 1급지의 송파구 지역의 생활권이 다음과 같다고 가정해 보겠습니다.
1순위: 잠실생활권 / 2순위: 방이생활권 / 3순위: 가락생활권 / 4순위: 거여생활권
여기서 질문 하나를 해보겠습니다.
1순위와 2순위 생활권의 가치 차이가 2순위와 3순위의 가치 차이와 같을까요?
그렇지 않을 수 있습니다.
1순위와 2순위는 선호도 차이가 크지 않지만,
2순위와 3순위 사이에는 교통, 학군, 주거환경 등에서 큰 차이가 존재할 수도 있습니다.
즉, 순위가 한 단계 차이 난다고 해서 가치의 차이도 일정한 것은 아닙니다.
예를들어, 서울 송파구와 동일한 급지의 용산구를 살펴보면,
1순위: 한남생활권 / 2순위: 이촌생활권 / 3순위: 원효생활권 / 4순위: 후암생활권
으로 나뉘는데요,
용산의 4순위 후암생활권은, 남산, 해방촌, 남영동으로 옛날 골목길에 그대로 주택가가 형성되어 있는 아파트를 거의 볼 수 없는 곳이예요. 최근에는 해방촌, 경리단길 등 이국적인 상권이 많이 발달되어 있어서 사람들이 많이 오는 곳이지만, 주거지로써는 아쉬운 생활권입니다.
반면에, 송파의 4순위 거여, 마천 생활권은 과거 노후 주택과 빌라가 밀집해 있어 주거환경이 아쉬웠지만, 거여뉴타운 개발로 신축 아파트 단지가 들어서면서 주거환경이 크게 개선되고 있는 곳이에요. 특히 거여역과 마천역을 중심으로 대단지 아파트와 생활 인프라가 형성되면서 가족 단위의 실거주 선호도가 높아지고 있습니다. (다만 마천동 일대는 여전히 노후 주거지가 많고 정비사업이 진행 중이어서 생활권 내에서도 주거환경의 차이가 큰 편입니다.)
이렇듯, 같은 급지의 같은 순위의 생활권이지만, 사실 같은 위상은 아닐 경우가 많습니다.
즉, 같은 위상의 지역의 동일 순위의 생활권을 같다고 비교하게 되면, 가치가 일치하지 않는 현상이 발생하게 됩니다.
그래서 저는 생활권의 순위를 정하는 것에서 한 걸음 더 나아가 가치가 비슷한 생활권끼리 묶어 보는 것이 중요하다고 생각합니다.
정리하자면요,
이제 더이상 구별 입지로 고정해서 가치를 가르는 것은 그만!
실질적으로 생활하는 사람들을 그룹핑 하는 것이 더 의미가 있을 수 있다는 점입니다.
즉, 급지로 가치를 단순하게 나누게 되면 맞지 않는 구간이 생기기에,
같은 급지내에서도 생활권별로 구분해서 구분해서 보는 것이
구체적인 가치 판단과 디테일한 비교평가를 할 수 있다는 점입니다.
이제 왜 생활권 그룹핑을 해야하는지 아시겠나요? ^^
3. 생활권 그룹핑, 어떻게 하면 될까요?(쉬운 버전)
STEP 1. 비교하고 싶은 같은 급지의 두 지역을 선정합니다.
생활권의 우선순위를 정했다면, 이제는 비슷한 가치를 가진 생활권끼리 묶어보는 과정이 필요합니다.
같은 급지에 속하더라도 모든 생활권의 가치가 동일한 것은 아닙니다.
반대로 서로 다른 지역에 있더라도 입지와 주거 선호도가 비슷하다면 같은 그룹으로 묶을 수 있습니다.
예를 들어 성북구와 서대문구는 모두 서울 4급지로 분류되지만, 생활권마다 가진 강점이 다릅니다.
① 생활권별 가치를 판단합니다.
교통, 학군, 환경, 연식, 택지 등을 종합적으로 고려해 생활권의 가치를 판단합니다.
성북구 | 서대문구 | |
| 생활권 |
|
|
② 비슷한 가치를 가진 생활권끼리 그룹핑합니다.
단순히 생활권 순위가 같다는 이유로 묶는 것이 아니라, 실제 사람들이 거주지를 선택할 때 비슷한 수준의 대안으로 고려할 만한 생활권인지 생각해 봅니다.
예를 들어 신축과 쾌적한 주거환경이 강점인 길음/ 장위 / 가재울을 비교해 볼 수 있고,
도심 접근성이 강점인 돈암 / 독립문/ 홍제를 함께 비교해 볼 수도 있습니다.
다만 강점이 비슷하다고 반드시 가치가 같은 것은 아닙니다. 실제 선호도를 확인하며 그룹을 선호도를 조정 해야 합니다.
위와 같이 자신이 생각하기에 가치의 순위를 조정해봅니다.
단, 아래 각 생활권의 대표단지의 가격은 참고용으로만 쓸 뿐, 가치의 우열을 가리는 것에 고려하지 않습니다.
가치와 가격이 일치 하지 않는 구간들이 많이 보인다면, 가격에 흔들리지 않고 가치만으로 비교해보려는 시도를 하신 것이기에 잘 해내신 것입니다. (정답은 없습니다.)
4. 그룹핑한 생활권, 어떻게 비교평가에 활용할까요?
비슷한 가치를 가진 생활권끼리 묶었다면, 이제는 각 생활권의 대표 단지를 선정해 실제 가격을 비교해 볼 차례입니다.
① 생활권별 대표 단지를 선정합니다.
각 생활권을 대표할 수 있는 단지를 하나씩 선정합니다.
이때 단순히 가장 비싼 단지를 고르기보다 해당 생활권의 입지와 주거 선호도를 잘 보여주는 단지를 선정하는 것이 중요합니다.
② 비슷한 조건의 단지끼리 비교합니다.
같은 그룹에 속한 생활권의 대표 단지들을 비교하되, 가급적 평형과 연식이 비슷한 단지끼리 비교합니다.
예를 들어 성북구 장위생활권과 서대문구 가재울생활권을 비슷한 가치로 판단했다면, 두 생활권의 대표 단지를 비교해 보는 것입니다.
ex) 가재울뉴타운의 대표단지 DMC 파크뷰자이와 장위뉴타운의 대표단지 래미안퍼스트하이를 비교해보았습니다.
두 단지는 모두 뉴타운에 위치한 대단지 아파트로, 33평 기준 매매가격의 흐름을 살펴보았습니다.
- 두 단지는 상승장과 하락장에서 비슷한 가격 흐름을 보였습니다.
- 다만 DMC파크뷰자이가 상승장과 최근 시장에서 상대적으로 높은 가격을 형성하고 있습니다.
- 최근 가격 기준으로는 약 1억 원 내외의 차이가 나타납니다.
여기서 중요한 것은 단순히 DMC파크뷰자이가 더 비싸다는 사실이 아닙니다.
"왜 DMC파크뷰자이를 래미안장위퍼스트하이보다 더 높은 가격으로 평가하고 있을까?"
이 질문을 던져보는 것입니다.
두 생활권 모두 뉴타운이라는 쾌적한 주거환경을 갖추고 있지만, 직장 접근성, 교통, 학군, 생활 인프라 등에서 차이가 존재합니다. → 이러한 가격 차이가 발생하는 이유를 입지 가치에서 찾아보아야 합니다.
③ 가치 대비 가격을 비교합니다.
이제 앞서 판단했던 생활권의 가치와 실제 단지 가격을 연결해 봅니다.
만약 두 생활권의 가치가 비슷하다고 판단했다면, 다음과 같은 질문을 해볼 수 있습니다.
"가재울과 장위의 입지 가치가 비슷한데 왜 가격은 차이가 날까?"
"가재울이 장위보다 약 1억 원 더 비쌀 만큼 가치가 높은 걸까?"
"아니면 장위가 상대적으로 저평가되어 있는 걸까?"
여기서 다시 한번 단지의 연식, 규모, 역 접근성, 주거환경 등을 확인해 봅니다.
만약 가재울의 입지적 우위가 가격 차이를 충분히 설명한다면 현재의 가격 차이는 합리적일 수 있습니다.
반대로 두 단지의 가치 차이가 크지 않은데 가격 차이가 벌어져 있다면, 상대적으로 저렴한 장위의 투자 기회를 살펴볼 수 있고, 실제 가용자금 및 단지 상황으로 좀 더 디테일하게 들어가서 최종 의사결정을 내리면 되는 것입니다.
결국 비교평가는 가격 차이를 발견하는 것에서 끝나는 것이 아니라, 그 가격 차이가 가치의 차이만큼 발생한 것인지 판단하는 과정입니다.
생활권 그룹핑을 통해 비교할 만한 생활권을 찾고, 대표 단지의 가격 흐름을 비교하며, 가격 차이가 발생하는 이유를 입지 가치에서 찾아보는 것입니다.
이러한 과정을 반복하다 보면 단순히 어느 아파트가 더 좋은지를 아는 것에서 나아가, 비슷한 가치의 아파트 중 상대적으로 저렴한 아파트를 찾아내는 눈을 기를 수 있을 것입니다.
5. 결국 비교평가의 시작도, 끝도 가치입니다.
우리가 생활권을 그룹핑하는 이유는 단순히 생활권을 분류하기 위해서가 아닙니다.
비슷한 가치를 가진 생활권을 찾고, 그 안에서 상대적으로 저렴한 아파트를 발견하기 위해서입니다.
하지만 그보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다.
"내가 비교하고 있는 아파트들은 애초에 투자할 만한 가치를 가지고 있는가?"
가치가 부족한 아파트끼리 아무리 치열하게 비교하더라도 좋은 투자 대상을 찾아내기는 어렵습니다.
무작정 아파트를 나래비 세우며 비교하는 시대는 이제 그만!
A가 좋을까? B가 좋을까?
어느 단지가 조금 더 나은지를 끝없이 고민하기보다, 먼저 두 단지가 투자할 만한 가치를 갖추고 있는지 판단해야 합니다.
그리고 비슷한 가치 선상에 있다면, 내가 감당할 수 있는 투자금 안에서 더 좋은 선택을 하면 됩니다.
반대로 투자할 만한 가치가 없다면, 아무리 가격이 저렴하고 투자금이 적게 들어가더라도 굳이 비교 대상에 올릴 필요가 없습니다.
“중요한 것은 비교를 많이 하는 것이 아니라, 비교할 가치가 있는 아파트를 제대로 골라내는 것입니다.”
결국 비교평가의 순서는 명확합니다.
- 투자할 만한 가치가 있는 아파트인가?
- 비슷한 가치를 가진 다른 아파트는 무엇인가?
- 그중 상대적으로 가격이 저렴한 아파트는 무엇인가?
- 내 투자금으로 감당할 수 있는가?
가격이 저렴한 아파트를 찾아 가치를 끼워 맞추는 것이 아니라, 가치 있는 아파트 중에서 저렴한 가격을 찾아야 합니다.
비교평가의 시작도 가치이고, 끝까지 놓치지 말아야 할 기준도 결국 가치입니다.
정리)
비교평가는 단순히 싼 아파트를 찾는 기술이 아니라, 가치 있는 아파트를 저렴하게 살 수 있는 안목을 기르는 과정입니다. 투자금이 부족할수록, 한 번의 투자가 중요할수록 우리는 더욱 치열하게 가치를 판단해서 현명한 의사결정을 해야할 것입니다. 오늘도 가치와 가격을 구분하며, 더 나은 투자자가 되어 가봅시다. !
다음에는 더 다양한 앞마당으로 넓혀서 비교평가하는 난이도 높은 버전으로 들고오겠습니다.
기대해주세요~!!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^
P.S 저는 결국 만원짜리 기능성 마우스도 아니고, 귀여운 캐릭터 마우스도 아닌, 다이소 5천원짜리 가성비 마우스를 아들에게 사주었습니다. 결국, 싼 가격에 꽂혔네요…. 복기하겠습니다…
