안녕하세요! 함께 행복한 투자자가 되고픈 여행자뉼입니다.
언제 어떤 시장에서도 투자기회를 잡을 수 있도록 매물 임장, 투자결론, 앞마당 관리를 치아가 없어도 씹어먹을수 있을만큼(?) 떠먹여주신 코쓰모쓰튜터님 2강 강의 후기입니다.
not A but B하여 적용하며 실력 쌓아가겠습니다!
1. 알게된 것
1) 매물임장의 3단계: 전화임장 - 매물임장 - 매물정리
- 매물임장 단지선정 기준: 생활권끼리 묶어 1~3등 생활권 우선, 생활권 내 선호도 상/중 단지 우선
· 랜마: 제일 선호하는 이유/ 상: 생활권별 수요와 가격결정 요소/ 중하: 디테일한 선호도와 저평가 여부
· 스케쥴링 222: 전임2 매물예약2 매임2
- 매물임장은 가격을 이해하는 과정
· 부동산 지도 앞: 동별 / 타입별 / 단지 선호도
· 가격이야기: 호가 (매매, 전세) / 실거래가 (매매, 전세) / 전고점
· 매물 확인은 수리비, 전세셋팅, 매도와 연결
· 부동산을 나오며: 단지별 1등 물건 선정, 매물리스트와 명함 저장
2) 투자결론에서 남겨야 하는 것: 투자우선순위 ,투자의사결정
- 갈아타기: 시기를 정하는 것이 아니라 여러가지 시나리오를 미리 준비하고 상황에 맞춰 따라가는 것
· 시나리오 별로 한 달에 한 개씩 검토
- 투자결론 3단계: 저 투 리
· 저평가: 단지별 매물 하나 (소거법) - 이유가 중요함
> 같은 가격끼리 비교→ 억대별 비교
> 저평가 이유를 자신의 말로 정리하기.→ 그래프 붙여보기
> 결과물: 억대별 저평가 단지
· 투자금: 억대별 저평가 단지 - 가격 정렬 → 억대별 투자 단지 선정 (투자금+3천)
· 리스크: 매임 할때부터 투자자 많이 들어오는지, 투자자 사고 실거래 안뜬 건 있는지 확인 (잔금리스크)
> 공급 리스크 뾰족하게 적기: 입주단지 전세가, 전세개수, 공급캘린더 적어보기
> 전세가 설정: 단지 내, 지역내 제일 싼것보다 싸게 해야 경쟁력
3) 앞마당 관리 : 투자기회 포착, 더 좋은 갈아타기
- 앞마당 관리 3단계: 시세트래킹 - 원페이지 - 전수조사
· 시세트래킹: 지역별 10개(랜드마크+1~3등 생활권 상중하)
*랜드마크: 천장가격/ 상: 흐름이 빠른 단지 /중하: 상승흐름이 or 매수기회 있는 단지
> 수도권의 경우 20평대→30평대
> 전임: 매매/전세가격 크게 변화 단지, 전세매물이 줄어드는 단지, 규제 대출 관련 단지(6 9 15)
입주진행 단지 전임 꼭 해보기 (현금전세가격, 전세대출가격), 매도자컨셉으로
· 원페이지: 3~5개, 투자후보지역, 매수후보지역
> 공급 단지 입주당시 전세가는 그 시기에 본 사람만 알 수 있다. 얼마까지 내려갔나
> 반마당→ 시세스캐닝 (지역의 전체적인 시세) 억대별로 59, 84 2개이내로 정리
· 전수조사: 우선순위 지역 3곳 200세대 이상 20~30평 전부, 투자금+3천이내 단지 후보 9개 확보
· 스케쥴: 습관만들기, 투자금이랑 가까운 지역을 결론과 가까운 날로 배정 (시세타임 30분)
2. 깨달은것
1) not A : 매물임장? 보고싶은 것 보면 되지, 임박해서 금요일에 아무데나 되는데로 x
but B : 단지 선정 기준에 따라 생활권별 단지 선호도에 따라 매물임장 단지를 선정하고, 봐야할 것을 달리 적용
2) not A: 공급은 영향 미칠만한 지역의 대단지 공급만 주의하면 되겠지(두루뭉술)
but B: 공급을 뾰족하게, 입주단지의 전세가, 전세개수 확인하고 공급캘린더 적어본다
3) not A: 시세트래킹 생각날때(한가할 때) 해야지, 띄엄띄엄, 시세만 받아적기
but B: 스케쥴을 세우고 습관을 만들어 전임, 결론까지 연결한다. 답을 내리지 못한것을 찾아가는 과정이 트래킹
3. 적용할 점
1) 강의 내용에서 임보에 적용할 점을 바로 붙여넣는다 → 적용
2) 단지선정 기준에 따라 생활권별로 매임 단지를 선정하여 매임 예약한다 → 이번 매임부터
3) 스케쥴에 따른 시세트래킹 하고 전임까지 연결한다. → 앞으로 적용할 것
- 매물임장 목표: 40개
- 투자결론 목표: 억대별로 투자단지 뽑아본다.(+생각 적기)
- 앞마당 관리목표: 수도권 앞마당 생활권별 10개단지 선정하여 트래킹 해본다.
