자모님 강의 요약
✅부를 만들기 위한 핵심 공식
- 부 = (소득-지출) x 수익률 x 투자기간
- 나의 근로소득은 언제가 끊긴다.
- 그리고 노후를 위해서 자산을 만들어 놓지 않으면 나 뿐만 아니라 자녀들도 위험해 진다.
- 지금 내가 집중해야 할 것이 무엇인지 정하고, 당분간 그것에만 인풋을 넣는다.
✅부동산으로 수익률 만드는 투자가 중요한 이유
- 부동산 자산이 가지는 강점
- 실물자산으로 인플레이션과 함께 자산가치 상승.
- 시세차익 + 전세상승분 가능
- 화폐와 달리 땅은 새로 만들 수 없으므로 수요 장기 유지. 대체할 수 없는 입지독점성이 있는 곳에 투자.
- 대출을 장기로 레러비지로 투자가능.
✅부동산 투자의 방식
- 내집마련(부동산 베타투자) - 수익률 10%, 거주안정성
- 소액투자(부동산 알파투자) - 수익률 20%이상
✅부동산 알파 투자의 핵심
- 가치가 있고
- 저평가 되어 있는(가치 대비 싸서) 부동산을
- 보유하고 수익이 나면 판다.
✅저평가(모두가 다 쌀 때)
- 어떤 것을 사도 돈을 벌수가 있다.
- 2010~2012,14년 수도권 시장 바닥
- 2023년 서울/수도권 시장 바닥
- 2026년 현재 일부 지방 시장
✅특정지역, 단지가 쌀 때
- 같은 가격(투자금)이면 더 가치 있는 것을 선택해야 돈을 벌 수 있다.
- 2026년 현재 수도권 비규제지역
✅부동산 알파투자 사례
1. 가치
구리의 가치 - 8호선 개통으로 강남 접근성 좋아짐. 강남 한시간 이내 출퇴근은 가치가 있다.
2. 타이밍
저평가 되어 있으면셔 전세가가 올라갈때가 투자 타이밍이다.
단기예측을 통해 타이밍 재기가 어렵다.
시세를 계속 보고 있어야 한다.
✅부동산 알파 투자의 장점
- 전세 레버리지 활용하여 전세상승분과 시세차익을 얻는다.
✅부동산 알파투자로 연20% 만드는 방법
- 알파투자할 마음을 먹는다.
2. 가치를 볼줄 알아야 한다.
→ 서울, 수도권은 입지, 지방은 학군, 환경이 중요.
3. 내 투자금에 맞는 단지 리스트를 확보한다.
4. 가치 있고 내 투자금에 맞는 단지를 임장한다.
5. 아는 지역을 넓히고 비교대상 확보.
✅부동산 알파 투자의 핵심
- 괜찮은것(가치)을 쌀때(저평가) 소액으로 사서(타이밍) 판다.
- 알파투자는 꼭 팔아야 한다.
✅부동산 베타 투자의 핵심
- 가치가 있고(가치가 좋냐가 아님. 가치가 있어야 함.)
- 입지독점성이 있어서 대체할 수 없는 독점적 수요(평형을 줄이더라도 땅의 가치가 좋은 곳에 한번에 들어가야 한다.)
- 장기적으로 오를 만한 것을 보유.
- 돈을 많이 넣기 때문에 수익률을 낮을수 있다. 베타 투자는 수익이 중요함.
- 꽤 좋은것(가치가 있으면서 입지 독점성이 있는 곳)을 필요할 때 목돈(1.5억이상)으로 사서(실전능력) 보유한다.
✅부동산 베타투자로 연수익률 10% 만드는 방법
- 내가 원하는 꿈의 집 한채로 가기 위한 첫 내집마련을 할 마음을 먹는다.
- 서울/수도권 규제지역 내 베타투자의 범위를 정한다.(가치가 있고 입지독점성이 있는 지역. 서울 규제지역)
- 10년 보유한다고 했을때 원리금 내는 수준이 저축이 가능한 수준이어야 한다. 베타투자, 비상금 보유.
- 내집마련 단지리스트 확보
- 임장
- 협상, 계약, 잔금, 입주 실행.
✅부동산 베타 투자 실전 적용하는 방법
- 후보지역 단지선정 할 때 익숙한 지역이 아닌 입지를 고려해야 한다. 평형, 연식 우선이 아닌 수요가 몰리는곳
- 임장할때는 직접 현장 확하고 단지 내부가 아닌 단지 외부를 볼것.
- 투자에서 중요한 것은 TRY 중요. 매물 보는게 어렵다면 다른 부동산을 다녀보기도 하고 다른 더 좋은 매물을 보면서 TRY 할줄알아야 함. 포기하면 안됨.
✅“불위야, 비불능야”
하지 않는 것이지, 하지 못하는 것이 아니다.
마음먹기가 전부다.
너나위님 강의요약
- 순자산 10억까지는 부동산을 중심으로 주식투자를 병행해야 한다.
- 지수추종ETF(베타)->테마형 ETF(알파)->개별종목(알파 )
- 개별 기업의 주가 상승을 확신할 수준이 되려면 주당 50시간 이상의 인풋이 필요하고, 그래도 보장은 못함.
- 초보때는 알아서 선수교체 해주는 etf를 사야함.
- 지수추정 etf – 국가나 시장 전체를 산다. 성공률 90%이상. 목돈 빨리 모으기, 내집마련 이후 소액 투자처, 갈아타기 이후 현금성 자산 투자처.
- 해외직투 - 매년250만원 초과 양도세 22%, 인출제한 없음, 한도 없음, 안팔면 과세이연
- 연금저축(노후준비 세제혜택) - 납입액 13.2 ~ 16.5% 세액공제, 연금소득세 3.3~5.5%, 55세 인출제한, 매년 600만원 한도.
- isa(장기투자 세제혜택) - 3년 200만원 초과 분리과세 9.9%, 3년후 인출가능, 만기(5년)내 과세이연, 연 2천만원, 총 1억 한도
- voo 매수 시작 이후 3~6개월간 주식투자
- 자신만의 포트폴리오 x 자신만의 매수기준 x 자신만의 매도기준이 있어야 한다.
- 노후에는 현금흐름이 중요하다.
- 부동산으로 돈을 벌었다면 노후에는 주식으로 현금흐름 창출해야 한다. 강남에 나이드신 분들이 급매로 매도하는 이유가 세금을 낼 돈이 없기 때문이다.
느낀점
- 일을 하고 있는 시기에는 재테크 중에서도 수익률이 가장 좋은 부동산으로 투자를 하고, 은퇴를 하거나 노후에는 현금흐름을 창출할수 있는 주식투자의 중요성을 알게 되었다.
- 그리고 장기적인 주식투자를 위해서는 개별주식보다는 etf로 자산을 쌓아야 하고, 주식공부도 틈틈이 공부해야 겠다는 생각이 든다.
- 오랜만에 너나위님, 자모님 강의를 들을수 있어 좋았습니다.
적용할점
- 부동산 투자 공부 하면서 틈틈이 주식 공부하고, etf에 월마다 조금씩 납입하기.
- 투자 관련 도서 한달에 2권 읽기.
- 한달에 1개 앞마당 늘리기.
- 매달 재무상황 점검하고 꾸준히 시세 보면서 갈아탈수 있는 급지, 단지 체크해보기.
