안녕하세요 회오리감자입니다.
입지분석을 하다보면 궁금증이 생기는데요.
그럴 때 보통 어떻게 해결을 하시나요?
저 같은 경우는 가설검증으로 확인해보려고 노력하는데요.
이번에 사전임장보고서를 발표하고나서
질문을 어떻게 생각해내는지
또 어떤게 검증할 지 구성하는 방법에 대한 질문을 받았아요.
그래서 제가 쓰는 방식을 한 번 정리해서 나눠보려고 합니다.
1. 질문 만들기: 여기저기서 주워 모은다.
먼저 한가지 고백하자면 저는 궁금증이 많은 편이 아니라
질문 자체를 떠올리는 게 가장 어려운데요.
그래서 저는 질문을 열심히 주워서 담습니다.
1) 동료들과의 임장에서 또 2) 강의 중에 나오는 내용을 통해서요.
✔️ 동료들과 임장하며 얻는 질문
혼자서는 생각하지 못했던 궁금증도 임장하면서 같이 걷다보면 자연스럽게 나옵니다.
그 이야기를 전 잘 적어두고 나중에 임보를 쓸 때 열어보는 편이에요.
예를 들어볼게요.
- 여기는 언덕이 심한데, 뒷동과는 가격이 얼마나 차이 날까?
- 여긴 단지가 큰데 1·2·3단지 중 어디를 가장 선호할까? 커뮤니티가 있는 동? 아니면 역이 가까운 동?
- 나란히 붙어 있는 단지인데 초등학교와 중학교 배정이 다르네. 어디를 더 선호할까?
- 단지 상품성은 정말 좋은데 유흥상권이 만만치 않네. 그래도 실거주자들은 대단지 신축 브랜드라는 이유만으로 살고 싶어 할까?
- 수도권이니까 환경이 빠져도 무조건 교통이 먼저일까, 아니면 교통이 조금 떨어져도 환경을 먼저 선택할까?
이런 질문들 한 번쯤 들어보신 적 있으시죠? 😊
임장하면서 충분히 많이 나오는 이야기라고 생각합니다.
아래 같이 적어두고 임보 쓰러 앉았을 때 한 번 열어보세요.
✔️ 강의의 내용을 통해 얻는 질문
강의에서 자주 나오는 내용도 좋은 질문의 재료가 됩니다.
지난 겨울학기에 부산진구를 임장할 때가 그랬어요.
임장지에 대한 내용은 아니었지만 인접한 남구에 디아이엘이라는 대규모 입주가 있다는 사실을 알게 됐고
강의에서 배운 공급 관점을 떠올리며 이런 질문을 뽑아볼 수 있었습니다.
- 대연디아이엘 대규모로 입주하면 내가 지금 투자로 고려하고 있는 부산진구 전세가 하락에 어느 정도 영향을 줄까?
이렇게 여기저기서 줍줍 하다보면 꼭 내 궁금증이 많지 않아도 질문을 모아갈 수 있습니다.
2. 질문에 맞는 생활권을 고른다.
이제 단지를 골라볼게요.
그 전에 질문을 하나 가져와보겠습니다.
동료들과 구로구를 임장하다가 함께 궁금해진 질문이었는데요.
수도권이고 교통이 중요한 5급지인데…
환경이 빠져도 무조건 교통이 먼저일까?
그래도 균질한 환경을 먼저 선택할까?
투자는 결국 개별 단지로 들어가는 일이니
저는 비슷한 두 단지를 가져오되 내가 궁금한 입지 가치만 다른 조합을 찾아봅니다.
이번 질문은 교통과 환경의 우선순위니까
교통이 강점인 생활권과 환경이 강점인 생활권이 필요했어요.
남구로 생활권은 대림 생활권의 연장선으로
중국 동포분들이 많이 거주하고 빌라도 많은 지역이에요.
아이를 키우기에 좋은 환경이라고 느끼기는 어렵지만
7호선과 2호선을 이용할 수 있고 영등포와 가까워서 땅의 위치는 좋습니다.
즉 교통이 강점인 생활권이에요.
개봉 생활권은 아파트가 함께 모여 있고 생활상권이 잘 형성되어 있습니다.
기존 교도소 자리에 아이파크몰이 들어서면서 환경도 개선됐고요.
뉴타운처럼 균질성과 편의성이 아주 높다고 할 수는 없지만
퇴근 후 밤길을 걸을 때 무섭다는 느낌은 들지 않는 곳입니다.
대신 1호선을 이용해야 해요.
즉 환경이 강점인 생활권입니다.
3. 비교할 단지의 가치를 본다.
두 생활권을 골랐다면
각 생활권에서 연식과 선호도가 비슷한 단지를 하나씩 가져옵니다.
저는 구로두산(남구로)와 한마을(개봉)를 골랐는데요.
두 단지는 연식이 비슷하고(구로두산 98년, 한마을 99년 입주)
1,000세대가 넘는 대단지이며
평형과 구조도 같습니다(84㎡, 방3 화장실2 계단식)
✔️ 가치는 이 순서로 나열해보세요.
1. 거리 - 강남과의 접근성은 비슷
2. 교통 - 구로두산 > 한마을
3. 환경(+학군) - 한마을(대단지 아파트 함께 모여 균질) > 구로두산(중국인 상권, 빌라 혼재)
4. 호재 - 뚜렷한 차이 없고 비슷함
✔️ 가격을 보기 전에, 내 생각 먼저 적어보세요.
여기서 가장 중요한 건
가격 그래프를 보기 전에, 내 생각을 먼저 적어두는 것입니다.
위의 4가지를 정리하고 나서 저는 이렇게 썼어요.
두 단지 모두 주요업무지구에 1시간 안으로 들어갈 수 있으니
교통의 우위보다 환경의 우위가 더 크게 작용하는 한마을을 먼저 선택하겠다.
환경이 탁월하게 높을 때는 환경 좋은 한마을의 가격 흐름이 더 낫지 않을까?
4. 가격 흐름으로 확인하기
이제 매매와 전세 가격 흐름을 확인합니다.
- 과거 시장에서는 한마을이 약간 우세한 정도였습니다.
- 대세상승장에서는 한마을이 훨씬 높은 가격을 형성했고, 지금도 유지하고 있습니다.
- 전세가도 한마을이 압도적으로 좋았습니다.
제가 생각한대로 환경이 앞선 한마을의 가격 흐름이 더 좋았습니다.
이 결과로 저는 이렇게 정리했어요.
5급지 구로구라고 해도 교통만 봐서는 안 된다. 환경까지 함께 있어야 확실히 선호받는다.
그리고 이 결론은 앞으로의 제 투자와 바로 연결됩니다.
교통만 좋고 환경이 너무 빠지는 곳이라면 우선순위로 투자하지 않겠다는 기준이 생긴 거예요.
안전하게 아이를 키울 수 있는 환경이 안정적인 수요를 만들고
그 수요가 단지를 오래 지켜주는 힘이라고 판단했습니다.
5. 데이터와 내 생각이 다르다면?
이번엔 가설과 데이터가 잘 맞았지만 늘 그렇지는 않아요.
"데이터가 이렇네, 내 생각이 틀렸구나.. 가격이 맞겠지?"
하고 바로 생각을 바꿨던 것 같은데요.
가격이 정답이라는 생각보다는
내 가치 판단에서 놓친 게 있었는지 과정을 확인해보셨으면 좋겠습니다.
- 튜터님과 생각을 맞춰보기
- 주변 동료들의 생각은 어떤지 확인해보기
- 지금은 상승장 중반, 상승장이 끝날 때 가격 흐름이 달라지는지 지켜보기
결론까지 내 생각을 어떻게 풀어냈는지
그 과정에서 무엇이 옳고 그른지 확인하고
올바른 방향으로 가치 판단을 다듬어 가다보면
그렇게 쌓인 기록이 결국 나만의 투자 기준이 될 거예요😉
🍟마무리
- 동료와의 임장과 강의에서 얻은 힌트, 두 갈래로 질문을 만든다.
- 질문을 먼저 세운 뒤, 궁금한 가치만 다른 두 단지를 가져온다.
- 두 단지의 가치를 거리 → 교통 → 환경(+학군) → 호재 순서로 나열하고 가격을 보기 전에 내 생각을 먼저 적는다.
- 가격 흐름으로 확인하고 다시 생각을 정리한다.
가치와 가격이 다르다면 튜터님·동료·시장 흐름으로 과정을 확인한다.
오늘 임장하면서 궁금했던 질문 하나만 적어보셔도 좋아요.
그 질문이 가설검증의 시작이 됩니다.
끝까지 읽어주셔서 감자합니다.
