안녕하세요!
우리 모두 다의 행복을 위하여,
우다위입니다.
처음 시세지도를 그릴 때는 대부분
단지 위치를 표시하고, 평형별 가격을 적고, 옆에 특징을 정리하는 방식으로 작성하실 텐데요,
보기에는 깔끔했지만, 막상 다시 보면 어떤 의미를 갖는지 모호할 때가 많았습니다.
왜냐하면 “그래서 이 지역은 어떤 곳인데?”,
“어떤 단지가 왜 더 비싼데?” 에 대한 제 생각이 잘 드러나지 않았기 때문입니다.
오늘은 제가 시세지도를 그리면서 느꼈던 작은 팁을 나눠보려고 합니다.^^
1. 처음에는 가격만 정리했어요.
아래 예시 시세지도는 목동·선화·중촌 생활권 시세지도입니다.
단지별 매매가와 전세가를 적고, 연식과 브랜드를 비교하며 가격 결정 요인을 정리했습니다.
그런데 다시 보니 조금 밋밋하더라고요.
'신축이 비싸다', '브랜드를 선호한다'는 것은 알겠는데,
왜 비싼지, 얼마나 더 비싼지는 잘 모르겠다는 생각이 들었습니다.
2. 그래서 나만의 가격 규칙을 적어봤습니다
다음에 작성한 성수 생활권 시세지도에서는 조금 다르게 접근했습니다.
단지별 가격을 비교하면서 제가 생각하는 선호요소에 가격을 붙여보았습니다.
- 한강뷰라면 +7억?
- 서울숲과 가까우면 +3억?
- 역세권이라면 +2억?
물론 정확한 공식이 아니라 제가 세운 가설입니다.
하지만 이렇게 가격 규칙을 적어보니 시세지도가 단순한 가격표가 아니라,
지역을 이해하는 지도로 바뀌기 시작했습니다.
** 예전 가격임을 감안해서 봐주세요^^
3. 가격 규칙은 전임·매임 질문으로 이어집니다.
가격 규칙을 세우다 보면 자연스럽게 궁금증이 생깁니다.
"비슷한 연식인데 왜 이 단지가 더 비쌀까?"
"역에서 먼데도 가격이 높은 이유는 뭘까?"
"실거주자들은 비슷한 가격이면 어느 단지를 더 좋아할까?"
이런 질문들을 전임이나 매임에서 사장님께 여쭤보면 제가 세운 가설을 확인할 수 있습니다.
시세지도에서 발견한 궁금증이 좋은 질문이 되고, 그 답을 찾아가는 과정이 단지분석으로 이어지는 것이죠.
4. 가격 규칙을 통해 투자 우선순위도 생각해 보았습니다.
시세지도를 그리면서 한 가지 생각을 더 해보았습니다.
"만약 가격이 비슷하다면 나는 어떤 단지를 선택할까?"
성수 생활권에서는 한강과 서울숲에 가까운 단지를 우선 검토하고 싶다는 생각이 들었습니다.
연식이 오래된 구축이라도 좋은 입지를 가지고 있다면, 더 신축인 단지와 비교했을 때 충분한 경쟁력이 있을 수 있겠다는 가설도 세워보았습니다.
물론 실제 투자는 가격과 전세 상황, 투자금까지 함께 고려해야겠지요.
하지만 이렇게 생각해 보니 시세지도가 단순한 가격 정리를 넘어, 투자 우선순위를 고민하는 도구가 되었습니다.
5. 시세지도가 단지분석으로 이어졌습니다.
제가 이 과정에서 느낀 점은 시세지도와 단지분석이 따로 떨어진 과정이 아니라는 것입니다.
시세지도 작성 → 가격 규칙 발견 → 궁금증을 질문으로 만들기 → 전임·매임에서 검증 → 단지별 선호도 파악 → 투자 우선순위 고민
이렇게 자연스럽게 연결되더라고요.
처음 세운 가격 규칙이 틀릴 수도 있습니다. 하지만 오히려 그 이유를 찾아가는 과정에서 지역을 더 깊이 이해할 수 있다고 생각합니다.
시세지도를 그리며 나만의 가격 규칙을 세워보고, 그 규칙이 맞는지 현장에서 질문하고 확인하는 것!
그 작은 차이가 임장지의 선호도를 이해하고, 더 나아가 가치 있는 단지를 찾아내는 힘이 되지 않을까 생각합니다.
우리 모두 시세지도를 단순히 완성하는 데서 그치지 않고,
그 안에서 지역의 가치를 발견하는 투자자로 함께 성장했으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 💛
시세장표(공유용).pptx
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