실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 51기 42조 오디세이아]


안녕하세요,

오디세우스처럼 현장에서 살아남고 싶은 투자자, 오디세이아입니다.



이번주는 밥잘 튜터님의 강의!

귀염상에 그렇지 못한 박력 강의내용이 매력인


재수강하며 다소 익숙한 내용도 있었는데요!

예시로 들어주시는 단지들이 조금씩 바뀌어서일까요? 새로운 마음으로 듣게 되더라구요~



2주차 강의 후기 시작합니다 :)






임장보고서를 쓰는 이유?



현장에서 알 수 없는 가치 확인하고

현장에서만 확인할 수 있는 정보를 기록해서

가치 선호도를 알고 확신으로 지키고 기다릴 수 있음


그리하여

잃지 않고 더 버는 투자를 "반복" 할 수 있음


>> 이유가 있어야만 보유할 수 있다! 투자보다 보유가 더 어렵다는 것을 조금씩 느끼고 있습니다. 임장보고서는 내 투자의 근거가 된다. 임장보고서 꼭 써야겠습니다. 그리고 투자에 대한 근거를 꼼꼼히 차곡차곡 쌓아가야겠습니다.









임장보고서의 점수 매기기, 왜 할까?


임장보고서를 쓰다보면 입지 요소를 S, A, B, C 로 나누고

직장은 몇점인지, 교통은 몇점인지, 이 지역은 몇 점이고 이 단지는 몇 점인지 단지 입지를 점수 매기게 되는데요.


1KM 이내 백화점 있는지 없는지 정확하게 재는 것보다 중요한 것은

‘이 단지에 사는 사람이 이 백화점을 손쉽게 갈 수 있을까? 아닐까?’


라는 점 잊지 말아야겠습니다!


>> 임장보고서에서 계량화 하는 건 비교하기 편하게 하기 위함이지, 로봇처럼 기계처럼 계산하기 위한 것이 아님을 기억하기! 이 단지에 사는 사람들의 삶을 구체적으로 상상해서 나온 데이터가 투자와 연결된다.






입지의 편견 깨기


ㅅㄷㄱ 투자, ㄱㅌ이 중요하지만 ㄱㅌ '만' 중요하진 않습니다.


Ex. 수지구 풍덕천동 한국 vs 하남 미사 강변골든센트로


입지적으로 약간의 아쉬운 부분을 상쇄할 정도의 ㅎㄱ이 있는가?를 보아야 합니다.

(ㅁㄱ, ㅁㅅㄱㅂ, ㄱㅈㅇㄴㅌㅇ 등은 입지 약해도 ㅎㄱ 요소가 크므로 ㅅㅎㄷ 높다)


단, ㅈㅇ ㅈㅈ 접근이 가능한 곳이어야 함. (수도권 주요 업무지구!)


>> 수도권은 무조건 ㄱㅌ이다? 아니다!

지역별로, 생활권별로, 단지별로, 사람들의 선호도가 어떻게 작용하는지 미세한 변화도 알잘딱깔센 알아차리자!

입지에 대한 편견을 깨고 사람들이 이 단지를 좋아하는가? 얼만큼 좋아하는가? 왜 좋아하는가? 에 초점을 맞춰보자






입지요소! 그리고 공급 3년간 물량을 보는 이유


ㅂㅇ 이후 물량이 ㅎㅈ 물량이므로! 3년이 ㅎㅈ 물량임

그리고 내 ㅅㅈ ㅌㅈ에 영향 있는 게 3년이므로 3년이 중요하다고 말씀주셨습니다.


우리가 보는 입지 요소는


직장 – 일자리 수요 풍부한가

교통 – 일자리까지 빠르게 갈 수 있나

학군 – 학군 수요를 유입시키는가

환경 – 구매력과 편의성 확인

공급 – RISK가 있나


이렇게 있는데요!


이중에 공급은 연속과잉인지 여부가 중요하다고 말씀주셨습니다.

그래서 D 지역이 공급이 연속으로 많았기 때문에 리스크가 있다고 하는 것!


>> 환경이 좋다는 게 정확히 무슨 이야기일까. 상권이 좋으면 환경이 좋은 건지 신축이면 환경이 좋은 건지 공원이 있거나 강이 있으면 환경이 좋은건지 궁금했는데! 환경에서 중요한 건 ‘구매력’과 ‘편의성’이라는 것~





임보 7개 이상! 단지분석에서 반드시 해야 할 것


단지분석에서는 실전적 생각을 연결할 수 있어야 한다.

투자 계획 -> 싼지 비싼지, 투자하기 좋은지, 어떤 조건이면 투자할 수 있을지


BM

생활권별 대표성 단지 샘플링 비교 (구축 선호 , 신축 비선호 등)

투자 계획 세워서 관심 단지 10개 이상 분석하기







1등 뽑기는 정답 맞추기가 아닌 자신에게 맞는 투자를 결정하는 연습과정


각 가격대에서 뽑은 1등의 의미에 대해서 말씀주셨습니다.


투자기준에 하나도 안들어오는 전국의 1등을 나열해서

거기서 단 하나의 1등 단지를 찾는 것은 투자적으로 별로 의미 있지않아요.


4억대, 5억대, 6억대별로 저평가 아파트를 하나씩 뽑는 것은

투자금이 맞지 않는 지역에서 가격 레벨을 익히고 이후의 투자를 트래킹하고 준비하기 위함입니다.


본질적으로 투자금 안들어오는데 누가 일등인지를 고민하기보다

투자 기준에 맞느냐? 내 돈에 맞느냐? 내가 투자할 수 있냐? 그 중에 제일 좋은 거냐?

그것만 선택합니다.



>> 1등뽑기는

정답을 맞추는 게 아니라

나의 최선을 찾아가는 과정

이라는 생각이 들었습니다!


그동안 1등뽑기, 즉 투자물건 찾기는 '가장 좋은 완벽한 물건'

'모든 선호도 요소와 입지 요소를 갖춘 최강자 매물'을 찾는 거라고 생각했던 것 같습니다.


매물코칭 이후에 전혀 핀트를 못맞추고 있었다는 걸 깨달았고

이번 밥잘 튜터님 강의에서도 그 부분을 다시금 배웁니다.


투자 기준에 맞는가? 내 돈에 맞는가? 내가 투자할 수 있는가? 내가 투자할 수 있는 것들 중 가장 좋은 것인가?

를 빠짐 없이 차례대로 고려할 수 있는 투자자가 되겠습니다.


나의 실전 투자에서 좋은 선택지를 늘려가기 위한 과정으로

1등 뽑기를 대하겠습니다!


(너나위님도 어제 라이브 코칭에서 비슷한 가격대 중 가장 좋은 아파트를 고르라고. 단 하나의 단지를 골라 그 단지만 보는 게 아니라고 하셨더라구요! ‘선택지가 많아야 돼요.’ 한마디로 머리 아프게 고민 해야 된다는 뜻. 선택지가 많아야 한다! 그 중에 좋은 걸 선택해야 된다! 머리 아플 정도로 고민할 수 있도록 앞마당 늘리고 편견 버리고 투자 실력 쌓아야겠습니다!!!)





임장보고서 밥잘딱깔센!


ㅋㅋㅋ 밥잘 튜터님 마이크 넘넘 귀엽고 잘 어울리셨습니다. 깨알 재미~


놓치는 것 없이 임장에 대한 부분과 보고서에 대한 부분 꼼꼼히 알려주셔서 감사합니다.



댓글


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대기권청고래user-level-chip
24. 01. 17. 04:54

무슨 내용인지 잘 모르겠던 부분도 있었는데 , 조장님 요약해 놓으신 부분 보면서 다시 한 번 들어봐야 겠네요 (* ^^ )b

소소한 직장인user-level-chip
24. 01. 19. 07:28

강의에서 놓쳤던 내용을 실전투자자 관점에서 설명해주신 부분 넘 의미있게 보았습니다! 단지분석과 1등뽑기 투자의 관점에서 해보겠습니다^^ 감사합니다~