앞마당 1개로 투자하는 방법 [스위밍풀]

안녕하세요. 스위밍풀입니다.

투자를 공부한 지

1년이 되는 동료에게

이번 달 원씽이 뭔지 물어봤습니다.

"단지의 가치와 적정 매수가 알기"

이걸 해내면 참 좋겠다 싶으면서도

어떻게 해낼 수 있을지

다소 추상적으로 느껴졌습니다.

사실 저도 비슷한 고민을

많이 했던 것 같습니다.

투자 공부 만 1년,

지방 앞마당은 대전이 유일하던 시기

첫 지투 실전반을 들었습니다.

당시 청주 흥덕구를 배정받아

첫 지방 중소 앞마당을

만들기 시작했습니다.

청주가 앞마당이었던 조장님은

너무 싸다며 제대로 좀 보라고 하는데

'인구 규모가 더 큰 대전이 더 싼데?'

'아무리 연식이 좋다고 해도

입지 좋은 둔산보다 비싼데

왜 싸다는 거지?'

비교평가를 해보려고 했지만,

전혀 비교평가가 되지 않았습니다.

위상이 다른 두 지역,

대전과 청주를 억지로 붙여서

비교하려고 했기 때문입니다.

그럼 비교 가능한 앞마당을 늘릴 때까지

투자를 미뤄도 괜찮은 걸까요?

저는 아니라고 생각합니다.

투자공부를 시작한 지 얼마 안 되었거나,

비교할 만한 앞마당이 부족하거나,

앞마당이 단 1개뿐이라고 할지라도,

반드시 이 지역에서

투자하겠다는 마음으로 파고들면

지역 내에서도 충분히 집요하게

비교평가를 할 수 있습니다.

지금부터 인생 첫 앞마당을

제대로 만든다고 생각하고

시작해볼게요!

STEP 1. 가치만 보자!

분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장을

순서대로 하면서 생활권 순위가

점점 선명해졌을 겁니다.

저는 청주 흥덕구의 생활권 순위를

이렇게 나눠볼게요.

근데 제 동료 A, B, C는 이렇게 나눴습니다.

비슷한 듯 하면서도 조금씩 다르죠?

손품 발품을 더해 진지하게 고민한

'근거 있는 결론'이라면

맞든 틀리든 중요하지 않습니다.

내가 판단한 가치 순위에 대한

믿음을 갖고 임해주세요.

중요한 건 가격을 보지 않고,

가치만 보는 겁니다.

STEP 2. 가격을 유추하자!

이번에는 가치에 기반해서

가격을 유추해 보는 단계입니다.

저는 이런 식으로 합니다.

하위 생활권보다 가치가 높은

상위 생활권의 가격이

더 비싸야 한다는 가정을 두고

모든 생활권의 적정 가격차를

유추해 보는 겁니다.

주의할 점은

절대가가 낮은 지역의 경우

가격차를 너무 크게 설정하면,

최하위 생활권의 가격이

마이너스가 될 수 있으니

조금 보수적인 금액으로 잡아주세요.

주관적인 판단을 기준으로

가격차를 설정해 보겠습니다.

STEP 3. 실제 호가를 붙이자!

이제 진짜 가격을 보겠습니다.

하지만, 전세가를 보지 않고,

매매가만 보겠습니다.

각 생활권 별 적정 가격차와

생활권별 랜드마크의 실제 호가를

붙여서 비교해 봅니다.

1, 2등 생활권의 가격차가

3천은 나야 된다고 생각했는데

500 밖에 차이가 안 나네요?

3, 4등 생활권의 가격차가

2천은 나야 된다고 생각하는데

가격이 똑같네요?

1,3등 랜드마크가 가치 대비 싼가?

하는 생각을 해볼 수 있습니다.

(위의 예시는 생활권 별 연식 차가 있어서

저평가로 보기 어려운 단지도 있습니다.)

이런 사고는 언제 하면 좋을까요?

동료와 함께 임장하다가

짱큰커피, 백억다방 같은 곳에서

쉬어갈 때 같이 해보는 겁니다.

처음에는 랜드마크로 해보시고,

익숙해지면 다른 단지들도

같은 방법으로 비교해볼 수 있겠죠.

비슷한 연식일수록 비교가 더 쉽습니다.

STEP 4. 내 생각을 검증하자!

이 방식으로 1등 뽑기까지 끝내고 나서

제가 생각한 사고의 흐름이 맞는지,

틀렸다면 어떤 부분에서

오류가 났는지 궁금했습니다.

당시 투자할 수 없는 상황이었지만,

매물코칭을 넣었고,

빈쓰 튜터님이란 거인의 어깨를

빌릴 수 있었습니다.

실전 투자를 위해

매물코칭을 받는 경우가 많지만,

저처럼 생각을 검증하기 위해

매물코칭을 이용할 수도 있습니다.

적은 돈은 아니지만

아깝지 않았습니다.

돈보다 훨씬 많은 것을

배울 수 있었기 때문입니다.

앞마당 1개로 투자를 한다는 게

현실적으로 어려울 수 있습니다.

앞마당이 많을 수록

확신 있는 투자를

할 수 있기 때문입니다.

하지만 앞마당이 1개라도,

반드시 투자 하겠다는 마음으로

만든 앞마당과 그렇지 않은 앞마당은

조금 다를 겁니다.

가치와 가격을 집요하게 파고들며

선명한 앞마당을

만드셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.