빚내서 아파트 산 저같은 1주택자는 지금 뭐 해야 하나요?

안녕하세요 자음과모음입니다. 

요새 많은 분들이 이런 고민을 합니다. 

1. 내가 산 아파트….너무 많이 떨어져서 팔려고 내놔도 팔리지도 않는데..계속 가지고 가야 하나? (보유) 

2. 내가 가지고 있는 아파트를 팔아서 더 좋은 데로 갈아탈 수는 없을까? (매도)  

# 일반인들이 생각하는 매도&매수 타이밍 

21년 상승장을 거쳐 22년 하반기~23년 초, 급격한 하락의 물결을 타고 24년 현재까지 반등과 하락 사이에서 사람들은 매 순간 지금이 이 타이밍이다라고 생각하며 행동해 왔습니다. 실제 여러분들도 그러셨을 겁니다. 

21년 상승장에 부동산은 많은 분들에게 꼭 가져야만 하는 필수품이었고 그래서 싼지 비싼지 생각하지 않고 폭포처럼 쏟아지는 상승의 분위기 속에 어떻게든 그 폭포 안으로 들어가고자 했습니다. 매수 타이밍이라고 생각한거죠. 

22년 하반기부터 우후죽순 떨어지던 부동산 가격에 놀라고, 당황해 하며 23년 초까지 부동산 거래가 거의 되지 않는 모습을 보였습니다. 부동산 가격이 어디까지 떨어질지 알 수가 없어 놀라고 당황해하며 어쩔 줄을 몰라했던 분들이 대다수였습니다. 매도해야 하는 타이밍이라고 생각하셨을 겁니다. 

과정중 반등은 있었지만 하락장이 이어지고 있는 하락장에서 여러분들은 이제 어떻게 움직여야 할지를 고민하고 있을 겁니다. 

여기서 제가 한 가지 말씀 드리고 싶은 건, 

대다수의 사람들은 다른 사람들이 움직이는 움직임을 확인했을 때, 그것을 보고 타이밍이라고 생각한다는 겁니다. 

상승장에서 사람들이 많이 부동산을 사는 움직임을 보이기 때문에 

하락장에서 사람들이 많이 부동산을 팔려는 움직임을 보이기 때문에 매수와 매도를 결정합니다. 

부동산은 절대가 자체가 몇 억 단위이기 때문에

매수를 할 때도 그렇지만

다른 사람들이 기준이 아닌

나 스스로 매도를 할 때도 기준을 가지고 매도하는 게 중요합니다. 

# 여러분에게 도움이 되는 매도&매수 타이밍 - 저는 이렇게 보려고 노력합니다.  

저는 부동산을 매수하거나 매도하려고 할 때 

다른 사람들이 많이 팔고 있기 때문에, 다른 사람들이 많이 사고 있기 때문에라는 이유로 

매수하거나 매도 결정을 내리지 않습니다. 

왜냐하면 타이밍은 애초에 잡기가 어려운 것이고 

타이밍이란 것은 지나고 나봐야 그 때가 최적의 타이밍이었다는 것을 알게 되기 마련이기 때문입니다. 

이 시세 그래프를 봤을 때 서울 마포구 입지 좋은 아파트의 최고의 매수 타이밍은 2016년이었고 최고의 매도 타이밍은 22년 이었지만, 이 타이밍은 우리가 이 시장을 거쳐 온 현재에 알 수 있는 타이밍일 뿐입니다. 

머리로는 이 타이밍에 샀어야 했다, 팔아야 했다 생각하지만 

대부분의 사람들은 가격이 내려갈 때 팔고 싶어하고 가격이 올라갈 때 사고 싶어 합니다. 

하락장이 2010년부터 2016년까지 지속되던 이 시기에는 누구도 아파트를 살 타이밍이라고 생각하지 못했을 겁니다. 

그리고 상승장이 2018년부터 계속되어 2022년까지 이어질 때 어느 누구도 아파트를 매도할 타이밍이라고 생각하지 못했을 겁니다. 

여기까지 글을 읽으면서 하나, 생각이 드실 겁니다.

엇, 대다수의 사람들이랑 반대로 생각하면 되네?

맞습니다. 주변 대다수의 사람들이 살려고 달려들 때 기다려야 하며

주변 대다수의 사람들이 부동산 하락을 논하며 다 끝났다고 할 때 기회를 엿볼줄 알아야 합니다.

#매도의 기준 

제가 부동산 시장에서 경험한 바를 바탕으로 깨달은 매도의 기준을 드리려고 합니다. 

1. 매도를 할 때는, 매도를 할까 말까의 결정 전에 매도의 이유를 분명히 알고 있어야 한다. 

  매도가 필요한 경우는 이 물건을 팔고 더 좋은 가치가 있는 물건을 매수할 수 있었을 때 입니다.

매도할 때는 이 두 가지를 먼저 생각해 봐야 합니다. 

첫째, 매도해서 수익을 볼 수 있는가?

둘째, ‘더 좋은 가치가 있는 물건’을 알고 있느냐 입니다. 

매도할 때 생각해야 하는 기본 대전제는 이 물건을 팔아서 수익이 남는가입니다. 수익이 남지 않는 매도는 소위 ‘손절’이라고 부르는데, ‘손절’은 가치가 없는 부동산을 매수했을 때 어쩔 수 없이 해야 하는 선택입니다. 

매도를 해야겠다고 여러분들이 결정을 내릴 때는

내가 지금 '매도 해서 수익을 내고' 다음 '두 가지' 를 할 수 있는지를 생각해 봐야 합니다. 

1. 지금 내가 보유하고 있는 단지보다 더 좋은 가치가 있는 단지를 알고 있다.  
2. 내가 가지고 있는 물건을 팔아서 수익을 낸 금액과 대출을 일으킨 금액을 가지고 갈아타기 하여 실거주를 하거나, 수익을 낸 금액과 모은 돈을 가지고 더 좋은 가치의 단지를 살 수 있다. 

현재 내가 보유하고 있는 이 부동산이 내가 기대했던 가격에 미치지 못하다는 이유만으로 매도해서는 안 됩니다. 기본적으로 가치가 있는 부동산이라면 하락장에서 기다리게 되면 자연스럽게 가격은 제 가치를 찾아가게 되어 있기 때문입니다. 

300만원이었던 샤넬 명품백이 어떠한 이유로 100만원이 되었다고 별로라고 생각하며 매도하는 것과 마찬가지인 이치입니다. 하지만 샤넬백을 팔아 100만원을 얻고 가지고 있던 300만원을 합쳐 그 이상의 고급레벨의 명품백을 살 수 있다면 갈아타기 해볼만한 겁니다. 그 고급레벨의 명품백이 실제 700만원짜리인데 400만원으로 가격이 내려와 있다면 말입니다. 

전고점 13억까지 갔던 단지가 10억까지 내려와있고, 이 단지 현재 전세가율은 65%입니다. 이 단지는 서울 3호선 역세권에 있는 아파트이며 강남까지 1시간 이내의 입지에 위치하고 있습니다. 30%이상 떨어진 가격에, 전세가율 70%가 되는 가치가 있으면서도 싼 단지인 겁니다.

이 단지보다 가치가 떨어지는 단지를 매도하고 갈아탈 수 있다면 지금이 ‘기회’입니다. 

이 단지가 더 오를지, 떨어질지 알 수 없지만 갈아타기 할 수 있고 더 좋은 단지를 알고 있다면 용기를 내셔도 되는 때입니다. 꼭 기억해주셨으면 합니다.

제 글을 읽을 수록 여러분은 이런 질문이 드실 겁니다.

'그래서 '더 좋은 가치가 있는 단지'가 무엇인데?

그래서 내가 매도하고 갈 수 있는 단지에는 무엇이 있는데? '

여러분이 지금 행동이 주저되는 이유는 지금 가치가 있으면서도 더 싼 단지를 모르고 있기 때문입니다.

그리고 내가 가진 이 부동산의 가치가 어느정도인지도 알기가 어렵기 때문일 겁니다.

지금 내가 당장 무엇을 해야 하는지, 무엇을 준비해야 하는지 막막하실 겁니다.

그런 분들을 위해서 1주택을 가지고 계신 분들이 지금 현재 시장상황을 어떻게 바라봐야 하고

실제 어떤 행동을 해야만 하는지 담은 강의가 있습니다.

1주택을 가지고, 더 좋은 선택을 하시고 싶으신 분들은 꼭 들어보시기를 추천드립니다.

여러분들이 지금 현재 자산을 손절하는 것이 아니라,

더 좋은 선택을 하셔서 집 한 채만으로도....

내 노후에 대한 걱정은 하지 않으시는 선택을 하시기를

진심으로 응원드립니다.