안녕하세요 자음과모음입니다.
오늘은 '서울 구축 아파트'를 주제로 글을 써보고자 합니다.
갑자기 웬 서울 구축 아파트인가? 하신다면 지금 현재 여러분들이 투자자로서 관심을 가지고, 기회가 있다면 투자로도 염두에 두어야 하는 부분이기 때문입니다. (실제 서울투자기초반 강의에서 이 부분에 대해서 더 많이 말씀 드리고자 합니다)
- 신축 아파트..or 구축아파트...?
'아파트'에 대해서 걱정하는 여러 이야기들 중에 이런 이야기가 있습니다.
'코로나 시대에 지어진 신축은 건물이 자잿값이 급등하여, 자재를 덜 넣었다. 하자가 많다. 오히려 예전에 오래전에 지어진 건물들을 더 튼튼하게 지었다'
'요새 신축은 건설기술이 발달된 상황에서 지었기 때문에 감가상각을 덜 때려맞는다. 그래서 '도곡렉슬'이 애매한 준신축보다도 더 짱짱한 거고, 사람들이 더 좋아한다'
어떤 의견이 맞을까요?
코로나 시대에 지어진 신축은 피해야 하고,
애매하게 지어진 구축도 피해야 하고,
어떤 아파트를 사야 내 돈을 넣을 만큼의 투자 가치를 지닌 아파트를 사는 걸까요?
제가 말씀 드리고 싶은 것은
결국엔...구축아파트도 구축아파트 나름이고 신축아파트도 신축아파트 나름이라는 말입니다.
구축보다 신축이다. 신축보다 구축이다.의 프레임이 아닌,
구축 아파트 안에서도 사람들이 좋아하는 것과 좋아하지 않는 것이 나뉘어 지며 - 그것이 아파트 관리든, 건설적인 부분이든, 위치든, 조경 등의 이유로 -
신축 아파트 중에서도 사람들이 좋아하는 것과 좋아하지 않는 것이 나뉘어진다는 겁니다.
이것을 이해하면 투자를 진행하는 데 있어 여러분들이 고민하는 것들이 조금은 더 결정 내리기가 쉬워집니다.
예를 들면, 성동구 구축과 동대문구 신축을 고민할 때
같은 가격이라면 어떤 투자가 더 좋지?와 같은 질문들은 여러분을 더 어렵게 만듭니다.
성동구 구축에도 여러 아파트가 있고, 동대문구 신축에도 여러 아파트가 있기 때문입니다.
여기서 본질은 그래서 '성동구 구축 그 아파트'와 '동대문구 신축 그 아파트' 중 서울 안에 거주하려고 하는 수요자들이 어떤 아파트를 더 좋아하는지?가 중요하다는 겁니다.
지금 현재 시장에서 아파트들이 오르는 모습을 보면, 그래 신축은 신축이라서 오르고
강남은 강남이라서 오르고...성동구는 성동구라서 오르고...
그래서 나는 사람들이 좋아하는 땅이 아니면, 신축을 매수해야지! 라는 마음을 먹게 되는데요
중요한 것은
1) 사람들이 좋아하는 땅 = 서울 (서울 안에서의 차이점은 존재)
2) 사람들이 좋아하는 아파트 = 내가 거주할 만하다고 생각하는 아파트 (신축, 준신축, 구축 모두)
3) 아직 오르지 않아서 싼 아파트
1)~3)의 교집합인 아파트가 여전히 서울 내 존재하고 있다는 것을 여러분들이 놓치고 있다는 겁니다.
우리가 겪어온 20년, 21년의 상승장은 서울 아파트라면 거의 대부분의 아파트가 상승하였고, 실제 그 수익의 폭의 차이가 있을 뿐이었습니다.
- 자모님, 앞으로도 그렇게 오르리란 보장이 없잖아요?
맞습니다. 앞으로도 그렇게 오르리란 보장은 없습니다.
사실 투자에서 아무것도 보장된 것은 없습니다.
투자자가 보장할 수 있는 건 현재 장기적인 시점에서 내가 보고 있는 서울 아파트의 가격이 '싼가, 비싼가'에서
'싼지'에 대한 보장일 뿐입니다.
이미 현재 '싸다면' 아직 전고점까지 회복되지 않은 단지들을 매수한다면 장기적 관점에서는 '싸게 사는' 안전마진을 확보할 수 있습니다.
그것만큼 초보 투자자에게 확실한 투자 기준은 없다고 생각합니다.
건물 가치가 없어지면 땅의 가치만 남습니다.
오르기 전에는 '구축이니까', '낡아서', '구조가 안좋아서'와 같은 비관론이 우세합니다.
오르고 나면 '아 역시 땅의 가치가 있어서 올랐구나'하게 됩니다.
언덕 끝자락에 있는 이 단지는, 오르지 않고 있을 때는 몇 개월간 같은 가격을 유지하며
전세가가 꾸준히 올라오고 있었습니다. '언덕이잖아요?' , '교통이 불편하잖아요?' 했지만 이 단지가 가지고 있는
땅의 가치로 몇 개월 사이 1억이 올랐습니다.
교통은 좋지만 구축이고, 다른 단지에 비해 세대수가 적었던 이 단지는
당산 생활권을 공유하는 이점이 있었으나 오르기 전에는 '이런 투자도 괜찮을까?' 했었습니다.
투자는 돈을 벌 수 있는 투자처에, 내 돈을 넣어서 수익을 내는 행위입니다.
그 '돈'은 '신축'을 투자해서만 벌 수 있는 것도 아니고
'구축'을 투자하면 못 버는 것이 아닙니다.
새 아파트만 돈을 벌 수 있는 투자처이고, 낡은 아파트는 돈을 벌 수 있는 투자처가 아니라는게 아니란 말입니다.
여러분이 가진 투자의 이해도와
지금 투자에 기울일 수 있는 노력 여하에 따라
여러분이 투자로 벌 수 있는 돈의 크기는 달라지겠지만
여러분들이 지금 마주해야 하는 '진실'은
서울 시장안에서
기회를 보려는 노력을 들일 수 있다면
여전히 돈을 벌 수 있는 충분한 매력을 지닌
구축 아파트에서도 돈을 벌 수 있는 기회를 잡을 수 있다는 겁니다.
조급함으로 투자를 대하는 것이 아닌
이성적인 눈으로 투자를 대하시기를 바랍니다.
이 이성적인 눈에는 '가격이 싸면서도, 그 중에서 더 좋은 것을 고를 수 있는 눈'을 의미하는 것이고
이성적인 눈을 키우는 것이 지금 시장에서 여러분들이 해야할 일입니다.
부디, 여러분들이
지금부터 다시
서울 시장안에서의 기회를 보려는 노력을
들이셔서, 기회를 꼭 잡으시기를 바랍니다.
제가 이번 서울투자기초반에서
여러분들이 지금 서울 시장에서 기회 잡을 수 있는 방법을
알려드릴 수 있도록 하겠습니다.
감사합니다!
p.s : 날씨가 많이 더운데ㅠ 그리고 코로나인데ㅠ 감기와 더위 조심하세요ㅠ
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