[잔쟈니] 지방에서 1억 수익 낼 수 있는 단지 알아보는 방법 3가지

안녕하세요. 잔쟈니입니다.

최근에 만난 세 분의 수강생께서

공교롭게도 같은 질문을 주셨습니다.

매물코칭 당시 코치님께서

수익률 200%를 거둘 수 있는 단지, 혹은

1억 오를 수 있는 단지라는 말씀을 해 주셨지만

정말로 여기가 1억이나 오를만한 곳인지,

내가 넣은 투자금의 2배를 회수할 수 있을지

갸우뚱 하셨습니다.

투자한 지역도, 연식도, 투자금도 다 달랐지만

다행히 세 분 모두

수요와 선호도가 괜찮은 곳에 투자를 하셨으며

심지어 두 분은 굉장히 싼 가격에

매수를 하셨습니다.

해당 수강생분들과 대화를 나누다보니

제가 했던 첫 지방투자가 생각났습니다.

1호기 단지 매물을 보고 나온 제 마음이

딱 이랬습니다.

지방도시를 몇 군데 다녀보니

비싸지 않은 가격임은 얼추 알겠지만

내 돈을 밀어넣을만큼의 확신이

얼른 들지는 않았습니다.

돌이켜 생각해보니, 확신이 부족했던 건

제가 해당 단지의 가치를

잘 몰랐기 때문이었습니다.

사실 이런 질문은

첫 투자를 하기 전후에

굉장히 많이 갖는 질문입니다.

처음 임장하고 앞마당 만들 땐

가치 대비 가격이 싼 편이라 생각했지만

막상 소중한 몇천만원을 넣어 투자하려니

그간엔 안 보이던 단점들이 보이기 시작합니다.

초등학교가 한 블럭 떨어져있어서

사람들이 안좋아하진 않을까?

연식이 오래되어서 나중에 팔 때

제값을 못 받지 않을까?

주변에 짜글짜글한 빌라들이 가득한데

새아파트라고 사람들이 진짜 좋아할까?

자신이 가진 앞마당 중에서

해당 단지가 가장 좋은 것이었고

매물코치님의 의견까지 들었음에도

매수 단계에서 가졌던 걱정요소가

여전히 마음속에 자리하는 경우가 많습니다.

이러한 걱정은 시장이 내맘대로 움직이지 않을 때

이상한 확신이 되어 다가옵니다.

"그것 봐, 역시 여기는 별로라니까!

차라리 기회비용을 생각하면

빨리 팔아서 더 오를 곳으로 바꿔야겠어!!!"

내 물건에 확신을 갖고

충분한 수익이 날 때 까지 지키려면

내 물건의 가치를 잘 알고 있어야 하고,

그러려면 가치있는 단지를

어떻게 하면 알아볼 수 있는지

알아야 합니다.

저는 어떤 단지가 1억 오를 수 있는지

투자검토를 할 때

아래의 세 가지를 체크합니다.

이 항목들이 기존 보유물건의 가치를 판단하거나

혹은 새로운 아파트 매수를 검토할 때

도움이 되었으면 좋겠습니다.

1억 오르는 단지 알아보는 방법

01. 선호도

"선호도"라는 개념은

강의와 여러 칼럼을 통해

여러분께 익숙한 단어일겁니다.

하지만 선호도란 눈에 보이지 않는 것이기에

이걸 파악하고 비교하는 일이

초보투자자에겐 결코 쉽지 않습니다.

선호도를 파악하는 가장 좋은 방법은

현장임장과 전화임장 등을 통해

현지 사람들의 말을 많이 들어보는 겁니다.

예를 들어 지난 주 통화했던

한 중소도시 부동산 사장님과의

대화를 보여드릴게요.

잔쟈니(이하 쟌)

사장님, 이 매물 2월 말 잔금 희망이라고

네이버에 나와있는데

기간이 좀 촉박한 것 같네요.

혹시 무슨 사정이 있나요?

부동산사장님(이하 부)

거기 새댁이 이번에 애기 초등학교 입학하면서

A단지로 이사간대요.

쟌

여기 앞에도 초등학교가 있는데

애기엄마가 교육에 좀 관심이 있는 집인가봐요

부

그러니까~ 이 새댁 여기 신혼

전세 올 때부터 내가 집을 해줬는데

결국 평수 줄여서라도 거길 들어가네.

정말 잘됐지 뭐야.

안 팔리면 집 비워놓고라도 간다는데,

그래도 이사 전 잔금 해준다고 하면

내가 좀 깎아볼수도 있어요.

이런 대화를 통해

30평대에서 20평대로 평수를 줄여서라도

이사를 갈 만큼 A단지의 선호도가 높으며

특히 학령기 자녀를 둔 가정에게

수요가 있다는 사실을 알 수 있습니다.

학군은 쉽게 바뀌지 않기에

A단지가 이 정도 선호도를 가지고 있다면

비록 구축이지만 싼 가격에 매수하면

충분한 수익을 거둘 수 있겠구나 하는

결론을 내립니다.

A단지는 현재 전고점 대비

1억 이상 저렴한 상황입니다.

가격을 잘 조정해본다면

충분히 소액으로도 1억을 버는 경험을

할 수 있습니다.

이런 단지가 전국 지방 곳곳에

정말 많이 있습니다.

구축이라고, 주변 생활권이 애매하다고,

공급이 많아 안되겠다고 편견을 갖기 전에

각 단지들의 선호도를 면밀히 파악하고

수요가 있는지, 가격이 싼지

현장임장과 전화임장을 통해 파악해야

기회를 잡을 수 있습니다.

1억 오르는 단지 알아보는 방법

02. 비교평가

(가치가 비슷한 단지들의 가격)

현지 사람들에게 타겟단지가

선호되는 곳인지 확인했다면

다음은 가격이 싼지 비싼지를

판단하는 과정입니다.

앞마당이 많다면야

같은 도시 내의 상급지, 하급지

나아가 더 큰 도시의 다른 단지들과 비교하고

가격 레벨을 가늠하겠지만

서로 전혀 다른급지의 앞마당이

들쭉날쭉 몇 개 되지 않을 땐

가격비교가 영 어려울 수 있습니다.

그렇다고

"아직 앞마당이 많지 않아서 확신이 없으니

앞마당 더 쌓으면 좀 낫겠지" 하는 마음으로

가격을 치열하게 비교하려는 노력을 미룬다면

앞마당이 더 쌓여도 점점

저평가를 찾는 눈은 요원해지만 합니다.

적어도 지역 내에서라도

비슷한 선호도를 가진 다른 단지들을 모두 뽑아

상대적으로 싼지 비싼지를

파악해봐야 합니다.

적어도 내가 투자검토하는 도시에서는

모든 단지의 가격을 적어보고

더 좋은데 더 싼 매물이 있는지

샅샅이 찾아봐야 합니다.

위 그림은 한 지방도시의 실제 시세를

이미지로 나타낸 것입니다.

A~E는 비슷한 선호도를 갖는 단지들로

실제 가격의 흐름이나 전고점 수준,

전세가의 추이도

어느정도 비슷한 편입니다.

많은 분들께서 이와 같은 시세를 보면

선호 신축 A,B는 너무 비싸니

연식은 좀 더 되었지만 여전히 선호받는 C와

선호도는 조금 떨어지지만 신축인 D를 놓고

뭐가 더 나을지 많은 고민을 하십니다.

하지만 이 때 지역을 전수조사 해서

비슷한 정도의 선호도를 가진

신축아파트 E를 찾아냈다면

좀 더 확신을 갖고

투자에 다가갈 수 있습니다.

1억 오르는 단지 알아보는 방법

03. 전세 전고점

전세는 가수요가 없습니다.

(전셋값이 오를 것 같다고

전세를 두 개 구해두는 사람은 없겠죠)

그리고, 더 좋은 곳에 더 싼 대안이 있으면

전세는 나가지 않습니다.

따라서 전세가는 실수요가치를 반영합니다.

지난 2020년, 임대차3법으로 인해

전세의 갯수가 순식간에 줄어들며

전셋값이 일시적으로 올랐던 시기가

있었습니다.

비록 정책에 따라 왜곡된 시장이었긴 하지만

어쨌든, 실제로 사람들이

해당 단지에 거주하기 위해

받아들였던 가격입니다.

위에 말씀드린대로 선호도있고,

비슷한 가치를 가진 다른 단지보다 싸며,

심지어 현재 매매가가

전세 전고점과 비슷하거나 싸다면

분명히 수익을 거둘 수 있는 단지라고

생각하셔도 좋습니다.

아래는 한 광역시에 있는 곳으로

평균 이상의 선호도를 가진

1군 브랜드 아파트입니다.

21년 전세 최고가가 4.5억에

여러 건 거래되었을만큼

사람들은 이 단지에 거주하기 위해

4억 넘는 돈을 기꺼이 지불했습니다.

그랬던 단지가 지금은 4억 초중반으로

내려왔습니다.

(거래가 잘 되지 않는 지역이라

개별매물의 상황에 따라

충분히 조정이 될 수 있습니다)

현재 지방에서 이런 단지가

정말 정말 많습니다.

만약 여러분의 앞마당 중

선호도가 있고 가치대비 싼데

전세 전고점보다 싼 가격이고

투자까지 가능하다면

지방에서 정말 돈을 벌 수 있을까 하는 의심보단

이렇게 투자로 돈을 버는구나 하는 확신을

가지셔도 좋습니다.

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오늘은 지방에서 1억 벌 수 있는 단지를 알아보는

저의 체크리스트 세 가지를 말씀드렸습니다

글에 있는 사례들과 비슷한 단지가

혹시 내 앞마당에도 있는지 찾아보시길 바랍니다.

가치에 대한 확신은

그것을 바라보고자 노력하며

꾸준히 시간을 쌓은 사람에게

어느 순간 느낌표의 형태로 다가옵니다.

비록 오늘은 물음표지만

언젠가 다가오는 느낌표의 순간까지

여러분의 모든 발걸음을 응원하겠습니다.

요즈음 코로나도 다시 심해지고

제 주변엔 독감 걸린 분도 많으시더라구요.

겨울철 감기 조심하시고

안전하고 건강한 임장 하시길 바랍니다.

감사합니다 ^^