안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

이번 포스팅은 '내 집 근처 아파트 중 저평가 아파트 찾는 방법'을 알려드리려고 합니다. 아주 간단한 방법으로 누구나 따라 할 수 있으니 많은 분들께 도움이 되지 않을까 생각합니다. 지금부터 시작하겠습니다.

# 아실의 [최근 하락] 탭 클릭!

부린이 탈출을 위해 반드시 사용해야 하는 프롭테크 사이트는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

1. 호갱노노

2. 아실

3. 네이버부동산

4. 리치고

5. 부동산지인

각 사이트의 장, 단점이 조금씩 다른데 정규반 15기에서는 각 사이트들의 꼭 필요한 기능들을 어떻게 활용하는지 알려드릴 예정입니다. 오늘은 아실의 [최근하락] 기능을 활용하여 내 집 근처에 저평가된 부동산을 찾아보겠습니다.

(얼마 전 단톡방 질문에서도 나왔는데) 집을 고를 때 사람들이 가장 많은 오류를 범하는 것이 다음과 같은 방식으로 아파트를 고른다는 것입니다.

부동산은 [좋냐 vs 안 좋냐]의 프레임과 [싸냐 vs 비싸냐]의 프레임이 있습니다. 위 사진은 단순히 아파트를 좋은지 안 좋은지의 관점에서만 본 것입니다. 그런데 사람들이 생각하는 좋은 지역과 아파트는 가격이 비쌉니다. 중요한 건 그 아파트의 가격이 가치 대비 비싼지 싼지를 판단하는 능력입니다. 그러니 위의 사진처럼 질문하는 건 의미가 없는 것이죠. 이런 장점이 있고 이런 단점이 있는데 지금 2.85억의 가격이 적정한지를 판단해야 하는 것이 우리가 해야 할 일입니다.

만약 내가 <서울/노원구>에 거주 중이라고 해보죠.

상계주공을 포함해서 중계동 학원가까지 두루 찾아보고 있을 수 있습니다. 대략적으로 어디가 좋은지는 알고 있죠. 사람들이 살고 싶어 하는 아파트는 비슷하니까요. 우리가 해야 할 것은 내가 좋다고 판단하는 그 아파트의 현재 가격이 싼지 비싼지를 판단하는 것입니다. 이 능력은 하루아침에 키워지는 것이 아니기에 이것을 꾸준히 연습하는 것이죠.

아실의 최근하락을 클릭하고 지역을 서울 노원구로 설정합니다. 그리고 내가 관심 있는 평형대(예시로는 84를 선택했습니다)를 선택합니다. 그리고 거래를 최근 2개월간 거래로 설정을 했습니다. 그러면 위 사진과 같이 하락한 아파트 리스트가 쭉 나옵니다.

저의 경우 저층 거래는 제외하고 중층 이상일 경우 하나씩 클릭을 해봅니다. 아까 사례에서 상계동, 중계동에 관심이 있다고 가정했으니 월계동 말고 중계동 중계우성3차를 클릭해 보겠습니다.

전고점 10.9억을 찍었던 단지입니다.

99년식에 213세대로 연식과 세대수는 매력이 없지만 '입지'가 좋습니다. 을지초 을지중 코스가 가장 선호도가 높긴 하지만 원광초도 선호도가 높은 초등학교 중 하나입니다. 그리고 을지중 배정도 많이 되고요. 결정적으로 서울 3대 학원가인 중계동 학원가를 도보권으로 이용할 수 있습니다.

이 가격이 매력 있는 가격인지를 보기 전에 우선 이 가격대로 거래가 실제 가능한 것인지부터 살펴봐야 합니다.

리치고에 들어가 보니 거래 가능한 중층의 가격은 7.9억이 아니라 무려 8천 가까이 높은 8.7억부터 형성이 되어있는 것을 볼 수 있습니다. 실거래가 얼마에 찍혔느냐도 중요하지만 그것보다 중요한 것은 '내가 그 가격에 지금도 살 수 있느냐'입니다. 지금 이 아파트는 아실에서 본 것처럼 3억 하락(-27%)에 매수할 수 있는 확률이 낮은 것이죠.

다시 아실로 돌아와 스크롤을 내려보니 노원에서 가장 선호도가 높은 단지인 청구3차가 눈에 들어옵니다. 을지초,중품아에 학원가도 바로 앞입니다. 84 단일 평형인 것과 연식이 오래돼 상품성이 다소 아쉽긴 하지만 명실상부 노원의 대장급 아파트라고 볼 수 있습니다.

이 단지의 전고점은 14.2억이었고 전저점은 9.87억이었습니다. 거의 30% 가까이 빠졌었죠. 그러다 현재는 약 -17% 정도 빠진 금액에 나오고 있습니다. 아실에 찍힌 것처럼 내가 11.5억 정도에 매수할 수 있는지가 중요합니다. 그리고 리치고를 확인해 보니 중층 기준으로 11.5억이면 매수가 가능할 것으로 보입니다.

이제 중요한 건 '이 가격이 매력 있는 가격인가'를 확인하는 것입니다. 비교평가를 해봐야 합니다. 아실 여러 단지 가격 비교에서 하는 비교평가를 해야 하지만 오늘은 여러분들이 쉽게 따라 하실 수 있는 비교법을 소개해 드리겠습니다. 호갱노노에서 전저점 대비 상승폭으로 이 단지의 현재 고평가 여부를 판단하는 것입니다.

청구 3차는 전저점 대비 +15% 정도 상승을 했습니다. 위 아실 화면에 보이는 노원구 최고가 아파트 top5만 비교를 해보겠습니다. (실제로 하실 때는 노원구뿐만 아니라 주변에 도봉구, 강북구, 성북구 포함 경기까지 해보시는 게 좋습니다)

최고가 2위인 포레나노원은 신축이라서 유의미한 그래프는 아니지만 가격 빠짐없이 오히려 +39%가 올랐습니다.

최고가 3위인 건영3차는 +15% 정도 올랐네요. 바로 옆 단지이기도 하고 비슷한 흐름을 보이기에 당연한 결과처럼 보이지만 실제로는 시차가 있기 때문에 순간적으로 가격이 벌어졌을 때 매수하는 게 중요한 매수 팁이 됩니다.

최고가 5위인 태릉해링턴플레이스는 +5%밖에 오르지 않았습니다.

궁금해서 클릭해 보니 태릉해링턴플레이스와 청구3차는 원래 가격차이가 평균적으로 5천 ~ 1억 정도 차이가 나는 단지입니다. 그래프 상으로는 차이가 꽤 나 보이는데 실제 거래 가능한 금액을 살펴보니 청구3차가 11.5억 vs 해링턴이 10.5억 정도로 1억 정도가 차이 나는 것을 확인할 수 있습니다(리치고)

글이 너무 길어져 여기에 다 적지는 못하지만 이런 프로세스로 내 집 근처에 어떤 단지가 저평가되었는지를 찾을 수 있습니다. 정리해 보면 다음과 같습니다

1. 아실 최근하락에서 하락폭이 큰 단지들을 찾는다

2. 그 단지의 가격이 현재도 그 가격에 거래가 되는지 확인한다

3. 주변 비교 단지부터 전저점 대비 상승폭(가격 회복 정도)을 파악한다

4. 비교 군을 넓혀 같은 방식으로 비교평가해 본다

이 외에도 많은 방법으로 비교평가할 수 있지만 오늘은 아실의 [최근하락] 기능을 활용하여 가격이 저평가된 단지를 찾는 방법을 소개해 드렸습니다.

오늘 포스팅도 도움이 되었길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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