상황: 주인이 급해서 2월말까지 등기이전(2월말 잔금)이 되어야하는 물건, 기존 월세 세입자 살고있음.(보증금 5000만원) 월세기간은 4월4일까지.
주인이 집을 팔면 세입자가 이사할 집 구해서 나가겠다고 이야기한 상황입니다.
질문1. 이럴경우 계약갱신청구권 행사여부 확인서를 받아야하나요? 아니면 특약으로만 적혀있으면 될까요?
질문2. 특약은 이렇게만 넣으면 될까요?
질문3. 주담대 받아야하는데 혹시 잔금일날 월세세입자가 들어있는 상황이면 주담대에 영향을 미치나요?
[특약]
1. 현 시설상태에서의 매매계약이나 잔금일전에 누락된 사항 발생 시 매도인이 수리하기로 한다.
2. 매도인하자담보책임은 잔금일로부터 6개월 이내 중대한 하자(균열, 누수, 석공사하자, 급수/급탕하자,가스설비하자)발생시 수리비용은 매도인이 부담하기로 한다.
3. 매도인은 잔금지급일까지 현 등기사항증명서 상태를 유지하며 등기부등본에 변동사항 발생시 매수인은 계약을 해지할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.
4. 현 등기사항증명서상 근저당권 설정 상태이며 잔금전(또는 잔금일) 전액 상환 및 말소 등기하기로 한다.
5. 매도자와 점유자는 매수인의 임대차계약을 위해 적극협조하기로 한다.
6. 점유자의 퇴거 날짜는 O월O일로 한다.
7. 매도인과의 매매계약에서 예정한대로 임차인 퇴거가 되지 않을 경우 계약을 파기하고 배액 배상 한다.
8. 잔금일은 O월 O일로 한다.
9. 기타사항은 민법 및 부동산 관례에 따른다.
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소도쿠 : 안녕하세요 꾸노님 :) 매수 과정 진행 중에 있으시군요! 1. 우선 특약 내용에 퇴거가 되지 않을 경우 계약파기에 대한 내용이 있기에 매도자가 책임지고 내보낼 필요가 있겠습니다. (다만, 매도자가 계약 파기에 대한 리스크를 안고 해당 특약에 동의해줄지는 지켜봐야겠네요) 2. 무엇이든 챙겨놔서 나쁠 것은 없기에 계약갱신청구권 사용 여부에 대한 서류를 남겨두는 것은 좋을 것 같습니다. 정말 불안하다면 매도자를 통해 이사비 등을 지급하여 퇴거를 확실하게 하는 방법도 있긴합니다. 3. 보통 거주하고 있는 세입자의 동의가 필요합니다만, 일부 금융기관은 동의 없이 진행이 가능하기도 합니다. 다만 한도가 제한되고 금리가 높게 설정될 수 있습니다. 금융기관에 확인해보시는 것이 확실합니다. 4. 특약에 큰 이상이 보이진 않습니다 :)
갱지지 : 안녕하세요 꾸노님~ 1. 임차인을 안고 매수하는 경우에, 계약갱신청구권을 사용하셧다면, 계약갱신청구권 행사여부 확인서 받아서 계약시 첨부자료로 넣으면 됩니다. 2. 잔금일과 등기이전 날짜가 점유자 퇴거 시기보다 앞이기때문에 계약 파기 및 배액배상은 ... 쉬운일이 아닐수도있겠습니다. 가급적이면 잔금 전 점유자 퇴거가 가장 깔끔할 것 같습니다 3. 주담대 은행마다 조건이 다를수도있는데요~ 선순위 임차인이 있는 상태에서도 임차인 동의하에, 주담대가 가능한 상품은 있습니다. 단, 한도에 있어서 보증금 금액과 방공제로 인해 줄어들 수 있는점 참고하시길바랍니다. 자세한 설명은 상품을 다루는 은행에 확인해보시는 것이 좋겠습니다 :)