하락장, 내던지는 물건을

주워담았습니다.

[이십만키로]

2023.08.01



안녕하세요

투자의주행거리 20만km를

달리고싶은 투자자

이십만키로 입니다.

지난 월부학교 봄학기

실전투자를 복기하고자 합니다.

월부학교에서 꼭

실전투자를 하고싶다는 생각으로,

매일 2시간씩 앞마당의 시세를 둘러보고

아실그래프를 붙여보면서

가치 대비 싼 물건이 어디에있을까 보았습니다.

시세트래킹을하는것 만으로도

정말 저렴하면서도 조건이 좋은

물건들을 찾아볼 수 있었는데요.

특히, 지금 시장의 상황상

'역전세가 나서 버티지 못하고 매도' 하는

물건이 많았어요.

투자해둔 물건이 하락장을 만나

가격이 떨어지면서

매매가가 전세가 만큼 내려갔지만,

세입자 만기가 다오는데

돌려줄 돈이 없는 것입니다.

이럴 때 소유주는 가져갈지

손절 할지를 선택합니다.

상대적으로 저렴하고

전세도 소진되고 있는 이 지역에서,

저는 투자가 가능할 것 같은 물건을 발견했습니다.

바로, 역전세를 앞두고 손절하는 물건이었습니다.

준신축, 1500여세대의 규모있는단지에

선호하는 동, 선호하는 층 물건이

비선호동과 가격이 같고

심지어 저층가격과도 같았습니다.

급매다!!



단지내 부동산과 인근부동산에

모두 전화를 돌려서

*그 물건보다 싼물건이 있는지

*이 매물을 알고있는 부동산은 어디인지

전수조사와 함께 이 물건에 대한

정보를 조각모음했습니다

<물건상황>

세가 껴있는데

무려, 시세보다 2천만원이

저렴한집이었어요.





-매매 3.6억 / 전세 3.4억

-세입자가 거주하고 있는집

-3주 뒤 전세계약 만기

전세가 낮춰주지 않으면 이사예정 (임박)

대략 상황은 파악이 되었습니다.

집주인은 본인이 매수한 금액보다

시세도 하락하고

전세만기가 다가오나,

전세금을 돌려줄 수 없어

매도를 결심한 상황이었습니다.

일정을 보아하니 매도를 하려고했다가

거래가 되지않아 가격은

시세보다 많이 저렴한 상태였습니다.

매매가 자체가 충분히 저렴하긴 하지만,

현재 시세대로 전세를 다시 맞추는 경우

전세를 약 5,000만원을 돌려줘야하니,

투자금이 7,000만원은 들어가는 상황이 됐어요.





1)새로운 전세를 구해서 맞추거나

2)기존세입자와 다시 전세가를 맞추거나

두가지 방법이 나왔습니다.



그래.. 이거.. 잘하면

만들어볼수있겠는데!?





***

하락장, 매매가는 싼데

전세가도 너무 싸다..

결국 매매가를 협상해서

조금 낮추는 수준으로는 투자를 할 수가 없고,

전세가 활발하게 거래되는 시기도 아니라

시세보다 몇천만원이나 비싼

전세를 새롭게 맞출수도 없기에,

(기간도 3주 밖에 안남았으니..🥲)

현재 세입자와 전세가 조율을해

다시 계약을 이어나가는 쪽으로 전략을 짰습니다.







월부학교 반장님인

부자아내제인님의 도움을 받아,

인근 생활권의 전세가를 파악하고

세입자의 정보를 수집하여

협상을 하기로 했습니다.



[주변전세가 파악]

전체적으로 전세물량 자체가

많이 소진되어서 많지않은 상황이었습니다.

A단지

인근에서 제일 좋아하는

신축의 선호도 높은 단지는

4000만원이 더 비싸서

세입자가 옮겨가지 않을 것 같았고

B단지

바로 옆에 붙어있는

조금 더 연식 좋은 단지 역시

2000만원이나 비쌌기때문에

전세금을 돌려받아 돈을 쓸게 아니라면

옮겨갈것 같지 않았습니다.

C단지

C단지는 이제 막 입주하는 아파트로

신축인데 가격이 같아서, 신축을 선호하면

얼마든지 나갈 수 있었습니다.

결국, 세입자가 옮겨가지 않을 만한

이유가 필요했는데

바로 '아이학교'였습니다.

(그래, 세입자가 아이가 있고

그 주변에 학교를 다닌다면

이사를 나가기 싫어할 수도 있겠구나)

이미 한바탕 다녀간 투자자로 인해

피로감이 있으신지

부동산 사장님들마다

까탈스럽게 정보를 안내어주시거나,

사지않을거면 집을 보여주지 않을거라는

반응이 지배적이었는데요,

굴하지않고 비교해볼 매물들을 예약을하고

현장으로 달려갔습니다.



지난 투자에서

사장님한테 너무 크게 데었던 터라

일잘하면서 매수자에게 호의적인

일잘하는 사장님과 약속을 잡고싶었는데

결과적으로 사장님을 잘 만나지 못했습니다.

(이번 투자의 가장 큰 리스크가 사장님이었네요 ㅎㅎ

경험글로 풀어보겠습니다.)

집을 보러간 이른 아침

부동산 사장님에게 전화가 걸려와

오늘 아파서 병원에 있으니

다른 사장님과 집을 보라는

이야길 듣고

(이런 소소한것은 징조에 불과했는데...),

결국 세입자와 직접 협상을

해나가야하는 상황이 되었습니다.





***

하락장,

세입자는 불안하다



대타로 나온 사장님과 집에 들어서니

아내분만 계시고, 집상태는 양호했습니다.

그리고 눈에들어온 건

아이가 적어도 둘은 될것 같은 집 상태.



(속으로 기쁨의 소리를 질렀습니다.

오~ 그래 아이있는 집이구만?)

집을 꼼꼼히 살피면서

협상을 어떻게하면 좋을까

준비해온 대사를 마음으로 계속 읊었습니다.



[상황]

세입자는 전세금 시세가 낮아진 상황에서

집주인이 차액을 돌려주지 못하면서

집을 매도한다고 하니 불안하고,

계속 집을 보러오는데 팔리지도 않으니

예상대로 많이 지쳐있는 상황이었습니다.

이키

안녕하세요 이른시간에

집보여주셔서 감사합니다.

집을 여러번 계속해서 보여주시느라

고생이 너무 많으시네요. 힘드시겠어요~

세입자분

네..다들 보러오기만하고

집이 팔려야 뭐든 결정을 할텐데 ...

매번 전화오면 집에들어와서 집보여줘야하고

쉽지않네요.

이키

아, 아이들은 유치원에 갔나요?

신혼집이신가보네요!

세입자분

네 한명은 유치원인데

내년에 초등학교들어가고,

한명은 지금 2학년이에요~

이키

(나이스! 아이들이있으면

이사가기 쉽지않겠군)

그러면, 만약에 이사 나가신다고해도

멀리가시진 않으시겠어요.

여기 살기 참 편하시죠~

세입자분

네.. 사실 집주인이랑 이야기만 잘풀렸어도

저희도 애들학교때문에

여기 계속 살고 싶었는데

여기들어오면서 저희돈으로 수리도 싹 했어요.

한 몇년 살줄 알구요,

근데 집주인이 연락도 잘 안되고

돈도 없는 모양이에요..말이 안통해요 후

이키

그렇군요.

그쵸, 집주인분이 조금 대책이없으신거같아요..

이 집이 지금 만기도 얼마 안남다보니

실제로 거주하려고 들어올 분들에겐

조건이 너무 어려울거에요.

집주인분도 자금 여력이 안되시니,

팔수밖에 없는 상황이구요.

투자자가 매수를 하면 좋을텐데

지금 전세시세가 많이 떨어져서

투자금이 많이들다보니

투자하는 사람조차도

이 집을 사기가 어려울수있어요.

세입자분

아 그래요..

이키

그래서 말인데..

전세를 2.9억에 낮추길 원하신다고 들었습니다.

저도 지금 일시적으로 현금이 부족한 상황인데,

(저 여기 집주인보다 신용도 좋습니다..

지금만 없는거에요)

만약 저에게 3.1억에 맞춰주신다면

제가 이집을 매수할 수있습니다.

어차피 보증금은 나갈때

그대로 돌려받는돈이니까요~

그러면, 이제 이렇게 힘들게

집안보여주셔도 되구요~

세입자분

네?? 3.1억이요?

최대 3억 까지는 감안을하고있었는데...

(오..? 조율이 될것같은데?)

이키

지금 아시다시피

전세가 많이 없는 상황이라

다음달만 되도

전세가가 많이 오를거에요.

아이들이있어서

이사가시려면 시간도 이사비도

쉽지 않으실텐데,

고려해보시고

사장님 통해서 연락주세요.

결정해주시면

저도 매수를 사장님과 논의하겠습니다.



/

세입자편에 서서 이야기를 나누며

집주인과의 관계가 많이 틀어져 있고

이 상황에서 빨리

벗어나고 싶어하는게 느껴졌습니다.

저도 돈이 없기때문에

제 조건에만 맞춰주신다면,

이 상황이 모두 끝나고 아늑한 현실이

펼쳐질 거라는 희망가득한 분위기와

표정으로 설득을하자

세입자분도 긍정적으로 수긍하시는 듯했습니다.

그래서 다른집도 보러왔으니, 오늘 둘러보고

나는 나에게 맞는 조건으로 거래를 할거라는

의사정도만 표현하고 나왔습니다.

(☆여러분들이 급하지, 나는 급하지 않다☆)

***

하락장,

매도자는 그만하고싶다.



부동산에 돌아와

 등기부등본을 떼어보았습니다.

매도자는,

고점에 가까운 상황에서 추격매수를 하고

손실이 났음에도 불구하고

매도를 하는 상황이었습니다.

다른 좋은 물건을 유지하기 위해,

이 물건을 매도하는 것일 수도 있고

첫투자로 실패한 물건을 매도하는 것일 수도 있지만

확실히, 이 부동산의 가치를 보고

투자한건 아닌것 같았습니다.





그리고

저는 등기부등본을 보면서

그런 생각이 들었습니다.

왜 가치를 알아야

버틸 수 있다고 하는지

왜 싸게사야 하락장에서

기다릴 수 있다고 하는지

왜 잃지않는 투자가

가장 중요하다고 하는지

말입니다.

저도 역전세를 대응해야할

투자물건이있는 사람이기에

매도자의 마음이 헤아려 지지만,

냉정하게 이 물건의

가격 협상을 시도했습니다.

(물론, 세입자에게 3.1억까지 전세금을

맞춰줄 수 있을것 같다는 이야기는

매도자에겐 비밀!)

세입자의 만기가 짧게 남아있고

거래가 활발한 상황은 아닌점을 고려해서

전세금을 내어주었을때 매도자가 들여야할

대출이자금+중도상환수수료를 계산해보았고

이보다는 높은 금액을

네고해달라고 던졌습니다.

매도하면 손실이 확정이되는 상황에

가격을 더깎아달라고하는게

화가난 매도자는

세입자에게 다시 협상을 하려고 시도했지만

세입자는 이미 집주인과는 등을 지고

저의 편이었습니다.

전세금을 내려달라는데 돈이없다고 일관하고

집수리를 해달라고 하는데 답이없고

세입자의 말에 항상 공감을 해오지 않았기 

때문입니다.



이런 협상 과정을 통해

휘몰아치는 감정과 긴 시간의 고민속에,

빨리 정리하고 싶었던 매도자는

1200만원을 더 양보해주었습니다.



여기서 깎는금액이 제 수익이라는건 알지만

정말 무리한 수준으로까지

가격조정을 하진 않았습니다. (네..?)

이미 충분히 싼가격이라는 걸 알았어요.



***

하락장,

지켜만보지않고 투자를했다.

한편, 세입자는

제가 제시한 '시세보다 높은 전세금액'으로

시세 2.9억 → 제시 3.1억

저와 다시 계약을 하기로 결정을 했습니다.

제가 제시한 전세가는

시세보다 높게 맞춰서

계약을 진행하는 것이지만

저는 2년뒤 역전세가 날까봐

두렵지는 않았습니다.

지금 전세가가,

여기서 더 싸질 수 있을까 싶을 정도로

너무 싸다고 생각하기때문입니다.

2년전에 이 지역을 앞마당으로 만들었을때는

그야말로 불장이었고,

제가 갈때마다 이미 거래가 된 물건은

호가로 2000만원, 3000만원이 금방 붙어서

더 높게 거래가되곤 했었습니다.

그 당시엔 투자기준에 맞지않아

투자를 하지 못했던 단지를

시장이 준 기회로 당시보다 더 싼가격에

매수할 기회를 얻고나니 기분이 묘했습니다.

매매가 역시,

이 단지에서 최근 3년간 거래중에

로얄동 로얄층임에도

가장 저렴한 가격으로

만들어졌습니다.

***

부동산사장님들은

가격협상을 포기하셨지만

결국,

매도자의 심리 + 세입자의 심리

그리고 하락장 이라는

세 가지 요소가 만나

저렴한 가격이 탄생했습니다.



전수조사를했기 때문에

이 단지에 제일싼 물건이라는걸 알았지만

인근부동산을 워크인으로 순례하고

부동산과 가격을 협상하면서

매물문의를 넣었고,

OK를 받아

특약협의를 통해 매수할 수 있었습니다.





<매물문의를 보내고 카페에서>

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[잘한점]

*이전 투자에서 못한걸 모두 적용해본점

1)앞마당을 모두 비교하고

저환수원리에 맞는 투자를했다.

2)물건을 털어보고 가장 저렴한걸 샀다.

3)협상 과정을 거치고

불리한 조건에서 매수하지않았다.

4)사람들의 마음을 헤아렸다.

(매도자,중개인,세입자)

[잘못한점]

*다음 경험글에서 이어집니다.

1)등기부등본을 더 꼼꼼하게 보지못했다.

2)취득세 카드수수료가 나왔다.?

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월부학교에서

너나위님이 이렇게 말씀하셨습니다.



/

여러분은 안다고 말해놓고,

아는대로 하지를 않아요.

깨달은대로 행동하나요?

당연히 두렵고 걱정이되죠.

그런데 그럴수록 사실로 부터

용기를 얻으려고 노력해보세요.

'지금 싸냐, 비싸냐,

그리고

리스크는 크냐, 작냐'를 보면 됩니다.

지금은 투자해야하는시기입니다.

여러분 감정이랑 상관이없어요

-너나위님 / 월부학교 봄학기

/

이번 투자는 사실

월부학교라는 환경이 아니었다면

겪어보지못한 하락장이라는

막연한 두려움으로 인해

계속 미루다가 '리스크가없는 싼가격'을

떠나보냈을지도 모르겠습니다.

배워놓고도 실행하지 못한다면

제가 얻을 수있는건 아무것도 없다는걸

현장에서 깨달은 투자였던것 같습니다.

너나위님의 가르침에 너무 감사드립니다.

이 투자에 큰 도움과 이정표를 주신

저의 영원한 스승, 샤샤와함께 튜터님

매물코칭으로 보이지않는 시장의

리스크까지 일깨워주신 새벽보기 튜터님

그리고

월부학교 봄학기 육지점령샤관학교

부자아내제인 반장님, 하푸파 부반장님

지금도 날라다니고있는 샤샤님의

영원한 멸치생도 반원분들

한분한분 큰 감사드립니다.

더운날씨에도 하락장에서

좋은 물건과 불꽃튀는 노력을하고있는

월부 동료분들 모두 화이팅입니다!



긴 글 읽어주셔서 감사합니다.