[지방아파트] 천안시 서북구 투자 문의입니다.

고고링님 안녕하세요~!! 천안에서 투자검토를 하고 계시는군요~ 공급을 보실때 아산+천안으로 묶어서 보시는것 까지 잘 하셨습니다 여기서 중요한 부분은 고고링님이 투자하는 단지에 그 공급들이 얼마나 영향을 미치느냐?에 달려있다고 생각합니다. 바로 옆에 입주한다면? 영향이 클 것이고, 생각보다 멀리 떨어져있고 생활권간 교류가 적다면? 영향이 크지 않을수도 있습니다. -> 매수하고 싶은 단지의 주변에 어떤 규모로 공급이 되는지 찾아보시고, 지금 전세를 맞춘후 2년 만기시점에 영향을 줄만한 공급이 있는지 한번 따져봐보시면 공급의 두려움을 극복하실수 있으실겁니다. 아래 많은 분들이 이야기 해주셨듯이 공급이 많고, 적고를 떠나 매수하려는 물건이 얼마나 저평가되어 있고 얼마나 싸게 사느냐에 따라 리스크가 적을수 있으니 지금 보신 물건과 후보물건 2~3개를 더 찾으셔서 매물코칭을 신청해보시는것을 추천드립니다.

고고링님 안녕하세요 :-) 공급부분까지 세밀하게 리스크 분석하시는 부분 대단하시네요! 아래 다른 분들께서 답변을 해주셔서 추가적으로 말씀드리면, 뽑은 물건이 충분히 저렴한 구간이고 저평가에 충족이 됐다면 그 다음에 리스크를 판단하게 되는데요. 이 때는 충분히 저렴한 가격 만큼 리스크가 감당가능하다면 투자를 진행하기도 합니다. 여기서의 리스크란, 향후 인근의 입주 물량이 많을 때 역전세가 발생하는 것을 의미하는데요. 역전세 금액이 어느 정도 가늠이 된다면 추가적으로 투자금이 더 들어가는 것이므로 "초기 투자금+향후 발생될 예상 역전세 금액"을 포함한 총투자금을 투자하더라도 해당 물건이 투자할 가치가 여전히 높으면 투자를 진행할 수 있습니다. 역전세는 향후 공급이 내가 투자할 단지에 얼마나 영향을 미칠지에 따라서 달라질 것 같아요. 과거에 비슷한 사례가 있었다면 적용하여 대략적으로 유추해 볼 수 있습니다. 또 다른 방법으로는 리스크를 헷지할 조건을 만들어보는 것인데요, 만약 2년 후에 투자할 물건에 역전세를 일으킬 만한 공급이 있다면 전세계약을 늘리면서 그 시기를 피해볼 수 있습니다. 예를 들면 전세를 3년 계약으로 한다든지의 방법을 통해 리스크를 낮춰볼 수 있겠습니다. 조금 더 세밀한 분석을 통해 투자 연결까지 좀더 구체적으로 그려보시면 도움이 되실 겁니다. 화이팅입니다 ^^

고고링님 안녕하세요 :) 열반스쿨 기초반에서 배운대로 적용하고 투자까지 진행 하시려는 용기 대단합니다! 천안 서북구의 물건에 투자를 검토하던 중, 향후 공급물량이 많아서 투자에 대해 고민하고 계신 것 같네요. 열반스쿨 기초반에서 배운 투자의 기준은 저평가/환금성/수익성/원금보존/리스크 입니다. 케익교환권님께서 말씀해주신 것처럼 저평가 즉, 가치 대비 가격이 싼가? 를 먼저 고민 하시면 좋을 것 같아요. 향후 공급물량의 경우는 투자의 기준 중 '리스크'에 해당하는 부분이구요. 그러므로 저평가/환금성/수익성/원금보전의 기준에서 OK 된 물건이라면 그때 리스크에 대해 검토해보게 됩니다. 말씀하신 것처럼 공급물량이 많으면 추후 매매/전세가가 하락할 가능성도 있지만 무조건 그런 것은 아닙니다. 내가 투자 하려는 단지에 직접적으로 영향을 주는 공급물량은 얼마나 되는지, 내가 투자한 물건의 전세 만기 시점에도 공급 물량이 많은지 등 조금 더 상세하게 살펴보시면 충분히 투자가 가능할 수도 있습니다. 그러니 '공급물량이 많기 때문에 무조건 투자할 수 없을거야' 라는 생각보다는 '공급물량이 많을 땐 어떻게 하면 투자할 수 있을까?'에 대해서 고민해보시는 것도 좋은 방법 같아요! 화이팅입니다 고고링님 !