월급쟁이 부자로 은퇴하라

월급쟁이 부자로 은퇴하라

지은이 너나위님

읽은 날짜 : 2024. 1. 24

핵심키워드 : #투자이유#투자방법#성공과나눔

도서를 읽고 내점수는 : 10점

1. 저자 및 도서 소개 

너와 나를 위하여 너나위

‘회사는 당신을 책임지지 않는다!’

살아갈 날은 점점 길어지는데, 직장에서 일할 수 있는 날은 더욱 짧아지는 시대,

당신은 무엇을 준비하고 있는가?

자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 ‘불로소득’ 으로 치부해 버린다면,

노인이 되어서도 생계를 유지하기 위해 노동판을 해맬 수밖에 없다.

핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸는 것!

이 책은 국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고

공격적으로 투자해, 100억 자산가로 거듭날 수 있었던 비결을 공개한다

주변에서 흔히 볼 수 있는 40대 초반의 직장인이자 세 식구의 가장,

촉망받던 대기업 직원이었으나 존경하던 선배가 회사의 권유로 퇴직한 후 회사는 결코

직원을 책임지지 않는다는 사실을 철저히 깨달았다.

불안한 미래와 나 자신의 노후를 위해 무엇을 위해 해야 하나 고민하던 중 우연히 읽은

투자서 한 권에서 문제의 원인과 해결책을 찾아, 가난한 비평가가 아닌 풍족한 실천가가 되기로 결심했다. 처음 9개월간 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽으며 자본주의와 돈에 대해

공부하고, 하루도 거르지 않는 현장답사로 부동산 실전 투자를 준비한 저자는

마침 찾아온 상승장에서 공격적으로 투자해 현시점 100억 자산가로 거듭났다

직장생활을 통해 얻은 월급을 종잣돈 삼아 매입한 부동산과 함께 일한 덕분이다

책의 제목처럼 월급쟁이 부자로 은퇴한 저자는 유튜브(신사임당)채널의 재테크 좀 ‘아는 선배’ 에 출연해, 이 시대 집 걱정으로 밤잠을 이루지 못하는 이들의 고민에 진심어린 조언과

따뜻한 위로를 건네며 수많은 팬에게 사랑받았다.

현재는 58만 구독자(월부TV)를 진행하는 한편, 45만 회원을 거느린 커뮤니티 ‘월급쟁이부자들’에서 그동안의 투자 경험을 담은 칼럼과 오프라인 강연으로 초보 투자자에게 유용한 지식을 전하고 있다

2. 내용 및 줄거리

#5 모두가 투자자인 시대, 당신의 투자는 잘 되고 있습니까?

투자는 역량이며, 그 역량은 꾸준한 훈련을 통해 누구나 개발할 수 있다

또한 이는 누구나 할 수 있다

무엇보다 중요한 것은 ‘번 돈을 잃지 않고 잘 지키며 불려 나갈 수 있는 ’훈련‘을 하는 것이다

#11 회사는 당신을 책임지지 않는다

나는 많이 변했다.

자본주의와 돈에 대한 나의 무지를 깨부셨고, 물질을 대하는 태도로 표현되는 ’돈 그릇‘

이라는 것이 사람마다 있다는 것도 알게 되었다

돈보다 중요한 것은 시간이며,

과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다

그렇게 나는 자극적인 즐길 거리로 불안가을 뒤로 미뤄버리던 이전의

무책임한 삶에서 탈출했다

’내가 나의 미래를 구체적으로 그려본 적이 있었던가?‘

’노‘ 라는 대답조차 하지 못한다면

당신의 1년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤는 절대 지금보다 나아질 게 없을 것이다

>자본주의가 뭔지도 모르고 나의 미래가 어떻게 될지 모를 세상을 살아온 내가 정말

한심해보여 부끄럽고 세 식구의 가장으로써, 남편으로써, 아빠로써 정말 무책임하게

살아왔다. 나의 미래를 그려보고 자본주의를 공부하자

#27 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

국민 대다수가 자본주의가 무엇인지에 대해 제대로 배울 기회를 얻지 못한다는 것이다

공교육을 통해서는 알 길이 없다는 말이기도 하다

생존을 위해 반드시 들이마셔야 할 공기처럼, 절대 벗어날 수 없는 자본주의 환경에 살고

있으면서도 우리는 자본주의를 너무 모르고 있다

나라고 달랐던 건 아니다

투자를 시작하기 전에는 나 역시 자본주의에 대해 무지했다

투자는 돈을 벌기 위한 행위다

그러므로 당신이 자본주의 사회에서 투자와 재테크로 돈을 벌고자 한다면,

상세한 투자처나 투자법을 알기보다 먼저 돈에 대해 알아야 한다

기것이 기초이기 때문이다

당신의 돈을 갉아먹는 인플레이션

※인플레이션 : 통화량이 늘어나는 것을 의미하는데, 인플레이션을 통화량의 증가로 화폐의 가치가 하락하고, 모든 상품의 물가가 전반적으로 꾸준히 오르는 경제현상을 뜻한다

인플레이션은 우리 주머니 속에 들어 있는 돈의 값어치를 떨어뜨리는 주범이다

자본주의의 중심에는 은행으로 대표되는 ’금융 시스템‘ 이 있다

그러면 자본주의의 상징인 은행은 어떻게 수익을 창출할까?

은행이 우리가 맡긴 돈으로 무언가를 해서 수익을 내고,

그 수익 중 일부만 돈을 맡긴 우리에게 돌려주는 구조로 자금을 운용하기 때문이다

즉, 밑천을 제공하는 사람에게 어느 정도 이익을 나눠주는 것이다

은행수익 = 대출이자 수입 – 예금이자 비용

은행이 창출하는 수익을 ’예대 마진‘ 이라고 하는데,

바로 여기에 ’인플레이션‘ 의 이유가 숨어 있다

은행예금 100만원 / 은행 대출 80만원

은행이 고객의 돈을 활용해 돈을 버는 동안

시장에는 실제 돈의 양인 100만원보다 더 많은 양의 돈이 ’생겨난다‘

실제 돈은 1만원 짜리 100장인 100만원 이지만, 숫자로 존재하는 돈은 180만원이 된다

경제신문에서 흔히 볼 수 있는 단어 ’통화량‘ 이,

이 사례에서는 100만원이 아닌 180만원이 되는 셈이다

이러한 이유로 통화량은 실제로 존재하는 돈보다 많다

이렇게 돈의 양은 종이로 더 찍어내지 않아도 늘어날 수밖에 없다

돈이 많아지는 것이다

자본주의의 핵심은 은행이다

은행이 없는 자본주의는 존재할 수 없다

따라서 은행의 밥줄인 이런 메커니즘이 반복되아야만 자본주의도 유지될 수 있다

’그래, 통화량이 증가한다고 치자

그런데 그것이 내 재산과 무슨 상관이지?‘

평소 경제에 관심이 있었다면 ’돈의 가치가 떨어진다‘ 라는 표현을 들어본 적이 있을 것이다

가치가 떨어진다는 것은 쉽게 바꿔 말하면 그것이 ’흔해진다‘ 라는 뜻이다

통화량이 늘어난다는 건 이전에 비해 시장에 돈이 많아져 흔래지는 것을 뜻한다

즉, 통화량 증가 = 돈이 흔해짐 = 돈의 ’가치 하락‘ 이다

돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수 밖에 없다

다시 말해,

10년이 흐르는 동안 자본주의의 특성에 따라 돈의 양이 늘어났고(통화량 증가)

그에 따라 돈의 가치가 떨어져(돈의 가치 하락)

이제는 이전보다 많은 양의 돈을 줘야만(물가상승)

사과 1개를 얻을 수 있게 된 것이다

변한 것은 하나뿐이다

바로 돈의 가치, 그만큼 돈은 흔래졌다

그리고 시간이 흐를수록 가치는 더욱 떨어질 게 틀림없다

만약 당신이 이런 변화에 무관심해 그저 당신의 돈을 통장에 넣어두고

1%에도 채 미치지 못한 이자에 만족하며 산다면,

결국 당신이 그 돈으로 할 수 있는 것들은 계속해서 줄어들 것이다

시간이 당신의 돈을 갉아먹을 테니 말이다

>재화의 값이 올랐다는 것은 그만큼 재화의 가치가 오른 것이 아니라 돈의 가치가 하락했기

때문이다. 수요는 한정되고 재화의 가치가 오른 것이 아닌 통화량이 증가하고 돈의 가치가 떨어졌기 때문인데 사실 월부를 알기 전에는 이런 사실 조차 몰랐었다

아니 아예 관심도 없었다. 그러나 월부를 알면서 자본주의와 경제에 대해 공부하면서 무지를 탈출하고 다시 한번 월부은 책을 통해 복습을 할 수 있었다

사람들이 종종 잊는 것 같은데,

아파트도 물건이다

물건은 가격으로 표현되고 그 가격은 인플레이션,

즉, 물가상승이라는 원인으로 꾸준히 상승한다.

다만, 아파트는 다른 물건에 비해 조금 더 특별한 성격을 띤다

인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재이다

그리고 이는 ’인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안된다‘ 라는

개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다

그렇게 생각하든 아니든 현실에서의 부동산, 그중에서도 아파트는

필수재인 동시에 투자재일 뿐이다

이러한 특징을 지닌 탓에,

부동산의 가격은 칫솔이나 신발 같은 생필품처럼 세월이 흐르며 조금씩 일정하게 가격이

상승하는 선형의 움직임이 아닌,

투자수요에 따라 가격이 오를 땐 많이 오르고 지나치게 많이 올랐다 싶으면 내리기도 하는

’파동‘ 에 가까운 움직음으로 상승해 왔다

부동산도 아파트도 물건이라는 사실,

또 자본주의 경제체제에서 인플레이션은 필연이라는 걸 기억하라

’부동산 가격은 우상향‘ 자연스러운 현상이다

>-생필품은 선형적 상승

-부동산은 계단식 상승

같은 재화라도 부동산은 필수재인 동시에 투자재이기 때문이다

재화의 값이 올랐다는 것은 그만큼 재화의 가치가 오른 것이 아니라 돈의 가치가 하락했기

때문이다. 수요는 한정되고 재화의 가치가 오른 것이 아닌 통화량이 증가하고 돈의 가치가 떨어졌기 때문인데 사실 월부를 알기 전에는 이런 사실 조차 몰랐었다

아니 아예 관심도 없었다. 그러나 월부를 알면서 자본주의와 경제에 대해 공부하면서 무지를 탈출하고 다시 한번 월부은 책을 통해 복습을 할 수 있었다

#39 당신의 돈을 통장에서 썩히지 않으려면

인플레이션이 발생해 내 통장 속 현금의 값어치가 나날이 떨어지고 대한민국 집값은

도저히 감당이 안 될 정도로 치솟는 동안, 나는 무엇을 했는가? 에 대해 생각해 보는 것

이것이 우선되어야 한다

>정말 나는 그동안 무엇을 했을까?

경제, 부동산, 자본주의 무지속에 살아왔다

이대로 가다간 그 돈의 가치가 예전보다 떨어진다는 사실을 아예 몰랐거나 어렴풋이 알고 있으면서도 외면해 왔던 것은 아닌가?

애석하게도 많은 사람들이 자본주의의 본질을 배우려고 하지 않는다

그러나 계속 그렇게 살아간다면 결국 자본주의와 친해지지 않은 대가를 치러야 한다

인플레이션의 영향을 알고 준비한 사람들은 자신의 자산을 늘리거나 최소한 지킬 테지만

과소평가한 이들은 자신이 줄어드는 것을 결코 막을 수 없을 것이다

평범한 직장인이 월급을 저축하는 것만으로는 완벽한 노후 준비를 할 수 없고

부자가 되기도 어렵다는 것을 깨달았을 것이다

대책을 강구해야 한다

돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다

그것이 바로 투자다

투자는 위험하다고?

내가 보기에 가장 위험한 것은,

아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 뻔히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다

#41 월급은 절대 오르지 않는다

현대 자본주의 사회에서 살아가는 사람이 알아두어야 할 것이 또 있다

당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려진다는 것이다

갈수록 떨어지는 노동가치

양극화란,

가계, 기업, 정부라는 경제의 3주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 이전과 다르게

큰 격차를 보인다는 것이다

이를 두고 소득분배의 불균형이 심화되고 있다고 표현했다

이처럼 가계는 예전과 다름없이 열심히 일하고 있음에도 과거에 비해 점점 더 적은 것을

가져가고 있다

기업들의 이익도 늘고,

정부의 세수도 증가하는 가운데

당신의 월급은 어떤가?

언제까지 내가 직접 바꿀 수 없는 것들에 매달릴 것인가?

처자식을 둔 현실주의자로서,

나는 결국 내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고,

내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하기로 했다

>결국 내가 투자를 할 수 밖에 없는 이유는 인플레이션이 내 통장의 돈을 갈아먹고,

소득분배의 불균형 때문에 내가 벌어들이는 근로소득은 더욱 줄어들 수 밖에 없기 때문이다

#47 당신마저 관심 없는 당신의 노후

개인의 재무상황만 놓고 봐도,

결혼이 늦어지면 더 오랫동안, 더 늦은 나이까지 일해야 한다

자녀를 출산하는 시기 또한 늦어지기 때문이다

아예 아이를 낳지 않는다면 몰라도 늦은 나이에 출산을 하면,

자녀 양육을 위해 더 오랜 기간, 늦은 나이까지 돈을 벌어야 한다

자녀의 대학 입학 시점의 나이가 50세 전후인 사람의 수가 예전보다 많이 줄어든 대신

60세 전후인 사람의 수는 많이 늘었다고 한다.

당신은 어떤가?

지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가?

’아, 그거 아니라도 신경쓸 일이 얼마나 많은데!

어떻게든 되겠지‘ 하며 고개를 절레절레 흔든다

하지만 더 이상 외면해서는 곤란하다

준비를 해야 한다

뭉개면 뭉갤수록, 그렇게 시간을 흘려보낼수록 해결해야 할 문제가 점점 더 커지기만 할 테니

>정말 나중게 어떻게 되지 않는다. 지금과 같은 행동을 한다면 미래에도 같은 자리에만 있을뿐이다. 정말 무책임한 생각이다

우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요수준에 턱없이 모자라므로

노년 노동이 불가피하다

그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든 일이 대다수다

절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야 하는데도

우리나라 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위이다

우리가 길에서 어렵지 않게 마주치곤 하는 파지를 수거하는 노인들을 보라

그들의 현재 삶이 그들이 젊은 시절 아무 대책도 없이 게으르게 산 결과라고 단정할 수 있는가? 젊은 시절 누구보다 열심히, 그리고 성실히 살아왔음에도 이런 상황에 내몰릴 수 있다

>맞다. 그 누구보다도 열심히 살았을 것이다

하지만 그냥 열심히 성실히 일하는 것만으로는 부족하다

임장을 하다 보면 길에서 파지를 줍거나 거동이 불편해서 유모차나 수레를 끌고 다니시는 어르신들을 종종 본다

그들 역시 현재 삶이 그들이 젊은 시절 아무대책 없이 게으르게 산 결과라고 단정할 수 없다

그 누구보다 성실히 열심히 살아왔음에도 정작 자신의 노후는 무관심했거나 아예 생각해보지 않았기 때문에 그랬을 것이다

#59 무슨 일이 생긴 걸까?

가장 먼저 해야 할 일은 자기 점검이다

’지피지기 백전불태‘라고 했다

상황을 알고 자신을 알면 위태로울 것이 없고, 무엇을 준비하면 되는지 알 수 있다

이런한 문제의 심각성을 인식하게 되었다면,

회피하지 말고 직시하면서 대책을 세우고,

그것을 실행으로 옯겨야 한다

주먹구구식이 아닌, 냉정하고 꼼꼼하게 자신을 돌아봐야 한다

상황을 인지하고 이제는 빤한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면,

본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것이 있다

그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다

이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다

이것은 뜬구름을 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다

경제적 자유보다 우선인 것은 노후준비이다

1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것, 즉 노후 준비이다

많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은,

1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 것을 기억하자

이것이 현실적인 목표 결정이며, 이 같은 목표를 세워야만 투자에 대한 시각이

’한 방에 인생역전‘ 과 같은 잘못된 인식에서

’차근차근 미래를 준비하는 것‘ 으로 바뀔 수 있다

>명확한 목표가 있어야 한다.

투자의 목적과 이유는 나의 노후를 준비가 최우선이다

노후준비가 현실적인 목표이다.

경제적 위험 요인은 바로 ’나‘이다

노후에 살아있는 리스크는 되지 말자

부모의 노후준비가 자식들에게 이익이니깐..

’에잇. 어렵고 위험한 투자! 그냥 부자 따위는 안 돼도 좋아!‘ 라고 생각하는 대신

‘나와 내 가족의 미래를 지켜내기 위해서라도 투자는 반드시 해야만 해!’ 라고 생각하는 것

돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 위해서가 아니라,

이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자를 해야 한다

노후 준비는 셀프이다

피해야 할 것은 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는

태도이다

당신 옆자리에 앉은 김 차장이나 이 과장, 박 대리가 집을 사고 주식 투자로 돈을 벌면

그건 신성한 노동으로 번 돈이 아닌 불로소득이며,

불공평하고 옮지 않은 일이라고 비난만 할 것인가?

노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이라면,

도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가?

자본주의 사회에서도 덮어놓고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며

노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 ‘더 많은 기회’ 가 생긴다

공산주의 국가에 속한 국민이나

봉건주의 사회 속 농노는 결코 꾸지 못한 꿈을 자본주의 사회에 살고 있는 우리는 꿀 수 있다

1장 요약

자본주의에서 인플레이션은 필연적이며, 이로 인해 당신이 가진 현금의 가치는 점점 떨어진다

갈수록 소득분배의 불평등이 심화하고 있는 상황에서, 가계에 속하는 당신은 예전보다 더욱 적은 몫을 가져가고, 그만큼 기업과 정부가 더 가져가고 있다

늦은 결혼과 출산, 고령화로 인해 당신은 더욱 오래 더 많은 돈을 벌어야 한다

투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다

#투자의필요성#투자이유#인플레이션#소득분배불균형#고령화#살아있는리스크#노후준비

>살아있는게 리스크다. 정말 그렇게 되지 말자

투자이유는 첫 번째. 노후준비가 최우선이다

노후를 완벽히 준비하고 난 후 경제적 자유를 달성이라는 두 번째 목표를 가지자

#71 직장인의 투자 전략

돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부를,

돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아니지를 기준으로 삼는다

돈을 버는 방식

우리가 나아가야 할 방향은,

시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다

‘신의 직장’ 이라 불릴 정도로 업무강도가 낮든,

업무강도가 살인적이든, 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다

이렇듯 일과 노동의 진짜 의미는 몸을 움직이느냐 아니냐뿐 아니라,

내 시간을 직접 투입하느냐 아니야와 밀접한 관련이 있다

일단 자리를 지키기만 해도 꼬박꼬박 월급이 나온다니 안정적으로 보일 수 있지만,

여기엔 굉장히 큰 위험이 도사리고 있다

어쩌다 시간을 투입할 수 없는 상황이 되면, 그 순간부터 교환할 돈이 없어지기 때문이다

소득이 뚝 끊기는 것이다

시간이 곧 돈인 사람은 자신의 시간을 투입하지 않으면 소득을 얻지 못한다

대표적으로 회사에 매일같이 출근해야 급여를 받을 수 있는 직장인이나,

본인이 자기 사업장의 문을 열어야 수입이 생기는 소규모 자영업자가 여기에 해당한다

이렇게 시간을 투입하는 행위를 근로 혹은 노동이라고 한다

이 돈벌이 방식의 가장 큰 맹점은 내 시간을 들여야만 돈이 생기고 생계를 유지할 수 있다

반면, 시간과 무관하게 돈을 버는 사람은 어떤가?

오히려 노동자보다 돈은 더 많이 벌면서 시간 역시 많다

당연한 일이다

돈을 버는 데 나의 시간을 투입할 필요가 없으니까..

그러니 남는 시간을 더욱 생산적인 일에 쏟아부을 수 있고,

먹고사는 데 지장이 없다면 그저 돈을 버는 일이 아닌 하고 싶은 일을 하며 살 수 있다

이제 결론이 명확해졌다

지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’ 에 해당한다면

‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’ 으로 이동해야 한다

>내가 자고 있는 동안에도 현금흐름이 발생하게 만들어야 한다

시간을 투입해서 돈을 벌다 갑자기 일을 하지 못하는 경우 소득절벽이 온다

그런 생각을 한 번도 해 보지 않았다

그럼 우리 가족은? 생각만 해도 끔찍하다

시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동하자

돈을 쓰는 두 가지 방식

#생산자산#소비자산

돈을 쓰는 방식은,

나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰는냐,

오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐 로 구분한다

나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에

‘생산 자산’ 으로,

사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것이기에

‘소비 자산’ 으로 정의한다

자동차 뿐만 아니라, 생필품은 물론이요,

옷이나, 시계, 구두, 가방처럼 다소 사치재의 성격을 띤 것들에 이르기까지 재화 대부분은

시간이 지남에 따라 감가상각을 피할 수 없다

현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비 자산’ 이다

시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다

직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에,

그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는데 써야 한다

중요한 것은 돈을 버는 것보다 ‘쓰는 것’ 이라는 사실이다

직장인으로서 미래를 바꾸려면, 어떻게 버느냐보다 어디에 쓰느냐에 집중해야 한다

>나는 시간을 투입해서 돈을 버는 직장인이지만, 근로소득을 모아 생산 자산을 사는 것이다

대부분은 직장업무, 가사, 육아 등에 매몰된 채 살다 보니,

자신이 살아가는 세상과 돈에 대해 깊이 생각해 볼 기회를 얻지 못했다

그러나 막상 투자를 시작하고 나니,

투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다

그 과정에서 포기하지 않고, 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서

어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다

#86 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

돈을 써도 그 돈으로 구입한 대상이 생산 자산이라면,

시간이 흐른 뒤에는 내 시간을 들여 직접 일하지 않아도 결국 소득을 얻게 된다

-직장인이 돈을 쓸 수 있는 세 가지 방법

옷이나 차, 그 외 생필품이나 사치품 등의 ‘소비자산’을 사는 데 쓴다

필요한 곳에 아껴서 사용하고 ‘남은 돈’을 통장에 넣어둔다

필요한 것을 사고, 남은 돈으로 향후 가치와 가격이 상승할 가능성이 있는 ‘생산자산’을 사는데 쓴다

>돈을 쓴다는 것은 돈을 쓰는 대상이 무엇이냐에 따라 자산 격차가 달라진다

이렇게 직접적인 노동을 하지 않고도 창출되는 소득을 ‘비근로소득’이라고 하자

어떻게 하면 직장인으로 생활하면서 비근로소득을 얻을 수 있을까?

직장인의 비근로소득 창출6단계

1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다(근로소득)

(시간 > 근로소득 교환) 시간과 교환한 돈

2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다(절약)지출통제

3단계 : 남은 돈을 모은다(자본화)시드머니/종잣돈 모으기

4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자)돈을 쓴다

5단계 : 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련)

5단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보)

근로소득 > 지출통제 > 종잣돈 모으기 > 투자 > 시스템 만들기 > 자본소득

비근로소득을 창출하는 구체적인 순서다

직장인이 자산을 불려 나가려면, 그 수단이 꼭 부동산 투자가 아니라고 해도 결국

이 흐름을 따를 수밖에 없다

시간을 투자해 소득을 만들고, 그 중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를

모아서 자본화한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의

원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다

이를 두고 그저 ‘부동산 투기’라고 치부해 버린다면 아직도 자본주의를 제대로 이해하지 못한 것이다.

투자란, 돈 많은 사람이나 하는 것이란 선입견에서 벗어나는 것이다

필요한 것이라곤, 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에

투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나갈 수 있는 꾸준함이다

힘들게 일해서 번 돈을 투자할 대상에 관한 정확한 이해와 기준도 없다면,

투자가 조금만 힘들고 원하는 대로 일이 풀리지 않을 때 포기할 가능성이 크다.

꾸준한 투자를 위해서라도 반드시 생각해 보길 바란다

#91 내가 부동산을 택한 이유

투자할 때 가장 고려해야 할 것은,

그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다

인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면,

투자처로서는 전혀 매력이 없다는 걸 기억하라

레버리지 : 경제학에서의 레버리지 효과란, 타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 지렛대 효과라고도 한다

부동산을 택한 이유는 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’ 때문이다

정보대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래에 관련한 정보를 궈의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다

사실 일반인이라면 평생 살면서 부동산 매매 거래를 그렇게 많이 해볼 기회가 없을 것이다

하지만 투자자라면 거래 경험이 하나 둘 늘어남에 따라 오히려 집주인인 매도자보다 매물의 전반적인 상황을 더욱 구체적이고 명확하게 파악하게 되는 경우도 생긴다

이는 부동산은 주식과는 달리 시장에 참가하는 주체 대부분이 개인이기에 가능한 일이다

중개소를 통해 등기부 등본 같은 열람에 제한이 없는 서류만 잘 살펴봐도,

매도자의 개인 사정까지 비교적 속속들이 파악할 수 있다

이처럼 부동산은 매도자와 매수자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이루기에,

이른바 ‘세력’의 등장으로 인한 부작용에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다

‘노후준비’ 나 ‘경제적 자유’ 같은 분명한 투자의 대의와 목적이 있다면 절대 하지 말아야 할 일이 있다

환금성이 좋다는 장점은 자신만의 투자 철학이 없을 경우엔 그저 손쉬운 소비 자산 마련의 ㅅ단이 될 뿐이다

‘눈덩이 효과’ 라는 말을 들어본 적이 있지 않은가?

눈덩이의 크기가 크면 클수록 한 번만 굴려도 더 많은 눈이 달라붙어 쉽게 더 큰 눈덩이가 된다는 의미다

보통 복리 효과를 강조할 때 인용되는 말인데, 여기에는 이런 의미도 포함된다

운용하는 자산의 크기가 클수록 기대수익 또한 크다

세상 어디에도 자산을 마련하는 데 필요한 돈의 70~80% 이상을 무이자로 빌려주는

대출기관은 없다

그런데 아파트는 어떤가?

전세금을 레버리지로 활용할 수 있으니 가능하다

전세가율이 높은 상황이라면 더 높은 가격의 아파트를 매입하는 것도 가능하다

이러한 방식은 우리나라 부동산 투자에서만 유효한데,

바로 전세라는 임대차 제도가 대한민국에 있기 때문이다

따라서 전세금을 레버리지로 활용하는 투자는 결국 투입비용을 줄여주므로 수익률 또한 그에 대응하여 높아질 수밖에 없다

그런데 세상엔 공짜가 없다

내가 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면 반드시 해야 하는 것이 있다

그것은 내게 자산을 사는 데 필요한 돈을 빌려주는 사람(임차인)에게 보금자리를 제공하는

것이다

그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건ㅇㄹ 고를 수 있는 안목이 필요하다

또 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 하고,

그 물건을 중개해 줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다

필요한 경우엔 직접 임대홍보도 해야 한다

이 같은 일에는 나의 노력과 시간이 투입되어야 한다

다만, 고무적인 것은 이 모든 노고가 해당 부동산을 취득하는 과정에서 한 번 필요한

일이라는 것이다

그러니 이 과정에 들어가는 노력은 이자 비용 없이 돈을 빌려 적은 돈으로 큰 자산을

사들이는 데 다르는 대가라고 생각하면 된다

시간이 흐르며 조금씩 경험이 쌓이자 역시 그 정도는 충분히 감당할 수 있을 뿐 아니라

노력에 비해 얻을 수 있는 가치가 굉장히 크다는 사실도 깨닫게 되었다

여기서 한 가지 유심히 들여다보아야 할 것은,

내가 이 아파트를 매입할 때 얼마의 돈을 들였느냐는 중요하지 않다는 점이다

그저 매입한 아파트를 내가 가지고 있으면 된다

일단 내가 소유하고 있으면 그 생산 자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 그것의 소유주인

내 것이 된다는 말이다

이를 잘 활용하면 가진 돈이 많지 않아도 더 비싼 생산 자산을 살 수 있는 것은 물론이요

거기서 나오는 부가가치도 모두 내 것으로 만들 수 있다

자본주의 사회에서 살아가려면, 이를 제대로 이해해야 한다

그렇지 않으면 죽을 때가지 생계를 위해 모든 일을 직접 해야 하는 삶을 살아야 할 것이다

사람마다 처한 상황은 모두 다르다

사람에 따라 자신에게 맞는 영역은 따로 있다

중요한 것은,

각각의 투자 수단, 즉 본인이 사게 될 생산 자산의 특징을 공부해서 그 특징을 제대로 아는 것이다

각 투자 수단의 특징을 공부하고 배워 자신에게 맞는 것이 무엇인지 찾아야 한다.

그래야만 그저 한두 번의 수익이나 손실로 끝나는 것이 아닌,

노후 준비와 경제적 자유라는 더 큰 목표를 향해 꾸준하면서도 흔들림 없이 나아갈 수 있다

2장 요약

돈에 대한 무지는 반드시 부정적 결과를 초래한다

궁극적으로는 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 하며, 이 포지션으로 이동하고 싶다면 돈을 쓰는 방식을 바꿔야 한다

시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야 한다

부동사늬 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이지로 활용할 수 있다는 점이다

>돈에 대한 무지는 정말 무섭다

자본주의의 원리를 알게 되면서 처절히 깨달았다

이제부터는 돈을 버는 것부터 시작해서 소비자산에 대한 지출을 최소화하고, 최대한 돈을 모으고 난 후 생산자산인 아파트 전세 레버리지 투자를 할 것이다

이렇게 계속 반복하면서 시스템을 만든다면 시간과 무관하게 내가 자고 있거나, 놀고 있어도

생산자산들이 알아서 일하고 있을 것이다

특히 실력을 키우기 위해 노력을 많이 할 것이다

#112 평범한 직장인도 얻을 수 있는 효과

부동산 투자를 고려할 때 건물보다는 입지를 먼저 봐야 한다

아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다

투자를 고려할 때 입지를 우선순위로 보고,

그 다음으로는 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다

당연히 입지가 어느 정도 받쳐주는 상황이라면 신축이 좋다

단, 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다

건물보다는 입지

입지는,

인간이 경제활동을 위해 선택하는 장소이다

입지는 곧 사람들의 선호도를 의미한다

강남의 입지가 가장 좋다는 건, 사람들의 선호도가 높아 수요 역시 가장 많다는 의미다

그렇다면 이 입지는 어떻게 결정되는 걸까?

바로 위치에 의해 결정된다

그 부동산이 어디에 있느냐에 따라 입지가 결정된다는 말이다

위치에 의해 가치가 결정되는 건 부동산은 움직일 수 없기 때문이다

서울 강남의 아파트는 강남에 있기에 그 가치를 인정받는다

강남에는 사람들이 선호하는 여러 가지 요인(일자리, 교통, 환경, 학군 등)이 다른 위치에 비해 월등하게 조성되어 있고, 이러한 요인 역시 강남을 떠날 수 없다

따라서 그 위치에서만 가질 수 있는 특성을 갖게 된 것이다

이것이 부동산의 입지이며, 결국 가치다

이렇게 생각하면 입지는 곧 그 땅이 어디에 있는가를 뜻한다

부동산의 입지는 어떻게 판단할 수 있을까?

대표적으로 일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등이 있다

각각의 항목이 우수할수록 그 땅에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 더 높은 가치를 지닌다

#117 이주수요와 신축의 힘

보통 전세금을 레버리지로 삼는 투자는 사는 것이 가장 쉽다

어려움은 오히려 사고 나서 임대를 놓는 과정에서 시작된다

당신이 경험이 많은 투자자라면 나름의 임대 노하우를 갖고 있겠지만,

이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대배해 자금을 철저히 준비해야 한다

투자 경험이 쌓이면서 크게 깨닫게 되는 것 중 하나는 중개인과의 관계가

투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다

투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다

나는 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는

사소한 선물이라도 준비한다

또 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다

이런 모습이 ‘속 보이는 비즈니스’처럼 보일지 모르겠다

하지만 당신이 만약 임대사업을 단순한 부업 정도가 아니라 인생을 바꾸는데 필요한 수단으로

여긴다면, 그 정도의 관심과 표현은 필수다

부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다

그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면,

당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다

이 사실을 잊지 않았으면 좋겠다

한두 번의 운 좋은 성과를 거둔 초보 투자자일 경우,

자신이 잘해서 성과가 난 거라 착각하는 순간 언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아올 수 있다

그 자만심이 투자 대상을 객관적으로 보는 시각에 왜곡을 가져오고,

자신의 ‘감’만 믿고 실행한 섣부를 투자가 자신을 위협하는 부메랑으로 돌아올 수 있다

초보 투자자라면,

먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자

내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은

‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다

이것이 ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건이다

해당 부동산의 가치가 가격에 충분히 반영되지 않은 상황이라는 판단이서면,

그것만으로 투자 결정 신호등이 빨간색에서 주황색 그리고 녹색으로 바뀐다

그렇다면 호재는?

나는 부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다

이미 가치 대비 저렴한 것을 샀다면 이후 발생하는 호재는 상승세를 더욱 강하게 만드는

역할을 하기 때문이다

이러한 호재만 믿고 투자하는 건, 투자자로서 해서는 안 되는 행동이라느 것이다

현시점에서 우리나라 지방 부동산 시장을 보면 알 수 있듯,

시장의 분위기가 반전되면 아무리 큰 호재가 있ᄃᆞ 해도 사실상 큰 영향을 주지 못한다

정리하면,

투자자는 투자 대상으로 고려하고 있는 부동산이 현재 저평가되어 있는지 아니지를

가장 먼저 체크해야 한다

엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면

그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다

#125 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,00만 원

투자를 해본 사람은 안다

투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸.

장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지 여름 비수기

대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명정리 있는 1월 말까지 겨울 비수기

(6월~8월 중순 / 11월 초 ~ 1월 말)

이유는 간단하다

계절상의 이유로 이사하기 좋은 봄/가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고

야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다

그래서 그때가지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아 있기 쉽낟

나는 지금도 이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자하고 있다

#130 저평가 부동산을 보는 안목

저평가란

가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다

가치와 가격, 이 두가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면

그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다

그런데 두 요소 중 가격은 이미 일반인에게도 알려진 정보이므로

특별한 안목이 요구되진 않는다

결국 가치를 볼 줄 아는 안목,

그것이 부동산 물건의 저평가 여부를 판단하는 데 가장 중요하다는 이야기가 된다

투자의 귀재 워런 버핏이 다른 주식 투자자들보다 뛰어난 수익을 내는 것도

특정 기업의 현재 주가가 그 기업이 가진 잠재력과 가치에 비해 저렴하다는 것을

알아보는 안목을 가졌기 때문이다

따라서 당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면,

부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다

문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다

>여전히 나에게는 저평가라는 단어가 낯설게 느껴진다

저평가를 알기 위해서는 잔짜 열심히 공부해서 저평가를 보는 안목를 먼저 길러야 한다

부동산의 가치는 입지로 결정된다

이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비산지 판단할 수 있다

이것이 바로 ‘비교평가’ 다

이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다

>비교평가를 해야만 저평가 여부를 알 수 있다

그러기 위해서는 아는 지역을 늘려 앞마당을 많이 만들어야 한다

비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해 질 수밖에 없다

이제 당신은 저평가된 물건을 찾아내고 여기에 투자하기 위해서는 무엇을 해야 하는지 알게

되었을 것이다

당신은 비교할 대상을 많이 가져야 한다

당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지,

교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며,

자녀들을 어떤 학교와 학원게 보내는지 알아봐야 한다

이것이 ‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’ 고 하는 이유다

명심하라

부동산은 발로 하는 것이지,

책상에서 KB시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을..

>결국 앞마당이 늘어날때마다 좋은 조건의 아파트를 매수할 수 있는 기회가 올 것이고

보는 안목도 길러질 것이다

#136 나는 무엇을 줄 수 있는가

사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다

그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다

내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다

어떤 사안을 두고 타인과 협상해야 하는 상황이 되면,

결국 나의 자존심이 가장 중요하게 된다

훈련이 되지 않아서 어려운 일이다

내 제안을 상대가 받아주면 하는 거고, 아니면 말고 식이 되기 쉽다

좋은 협상이 되기 힘든 이유다

다만, 생각을 바꿀 필요가 있다

가족을 위해서 나를 내려놓고 때론 굽힐 줄도 아는 사람이 되었다

>정말 가족을 위해 나를 내려놓고 때로는 굽힐 줄도 아는 사람이 되어야겠다

그동안 나는 뭐가 그리 잘났는지 주위 사람들에게 내가 아는 상식안에서 다른 사람이 틀린 말을 얘기하면 그냥 수긍하거나, 좋게 이야기해서 대화로 풀어가지 못하는 신세였다

그래서 싸가지 없다는 말도 많이 들었지만 날을 세운다고 해서 좋을 것이 하나도 없다는 것을

알게 되었다. 상대방이 틀린 말을 해도 기본 상하지 않게 조리있게 말을 해야 적을 만들지 않는걸 깨달았다

#138 같은 상황도 어떻게 보느냐가 중요하다

여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것.

이것이 비수기 투자의 정석이다

매매가 뜸한 여름에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다

>여름에 매입 / 가을에 잔금납부

여름에 매입 후 잔금납부를 가을로 맞춰야 가을철 이사시기에 맞게 세입자를 맞춰 잔금을 수월하게 할 수 있다

잔금을 치룬다면

대출을 받으면 주택담보대출의 중도상환수수료와 대출이자, 임대가 완료되어 대출금을 상환할 때까지의 기회비용, 소유권 이전 이후의 관리비 등 여러 가지 비용이 추가로 발생한다

그렇게 대출을 받아 잔금을 치르는 과정에서 대출에 대해 공부하고,

실제로 발생하는 비용이 정확히 얼마나 되는지 경험해 보기로 했다

>잔금을 치를 경우

주담대 중도상환수수료>주담대이자(한달을 무조건 내야 함)>관리비부담>대출상환시까지의 기회비용을 따져보아야 한다

#139 투자자의 자산목록 1호 #경험쌓기

투자를 하면서 나는 여러 오프라인 모임을 통해 새롭게 투자 시장에 진입한 초보 투자자들을 만났다

그들을 볼 때마다 처음 투자를 시작하던 내 모습이 떠오르곤 했다

사실과는 다른 고정관념과 선입견에 여전히 발목 잡혀 있는 사람들.

나도 그들과 별반 다르지 않았다

그래서 처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고

애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는 ‘잃지 않는 선에서 경험 쌓기’였다

결과적으로 나는 담보대출과 1금융권 마이너스 통장, 2금융권의 신용대출까지 모두 개설해

받은 돈을 활용했다

인간이 무언가를 배운다는 건,

결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이

아닐까?

투자, 그중에서도 소액으로 부동산에 투자하는 사람들은 이를 꼭 기억했으면 좋겠다

가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번

투자를 해야 한다.

그렇게게 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다

입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만,

부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한

빠르고 강하게 유입된다

수요가 공급보다 많은 경우

가격이 오르는 것은 당연한데, 이런 지역의 경우 그 수요에 실수요뿐 아니라,

가수요까지 포함되기 때문이다

가수요까지 포함돼 수요층이 두껍다 보니 상승의 기세가 강하고 상승폭 또한 크다

과거의 수도권 부동산 시장의 움직임을 추적해 보면,

고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다는 것을 알수 있다

받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다

직관적으로 생각해 봐도, 가지고 있는 자산의 가격이 클수록,

즉 비살수록 매매가든 전세가든 안정성이 떨어지는 것은 당연하다

무조건 비싸고 좋은 집이 아니라,

당신에게 투자 대비 쏠솔한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라

그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라

그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를

찾게 도와줄 것이다

-투자교훈

1. 레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만, 잘만 활용하면 수익률을 극대화 할 수 있다

2. 부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다

3. 부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다

4. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다

5. 부동산 거래는 나와 매도자 둘 사이의 거래일 뿐 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지 말아야 한다

6. 호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다. 호재의 불확실성을 염두에 두라

7. 해당 부동산이 가진 입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것을 찾아 투자하는 것이 중요하다

8. 실전 투자자로서 중요한 것은 다양한 경험을 쌓는 것이다

9. 전장에 나가는 군인이 자신이 가진 총알 개수를 알아야 하듯, 투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해 둬야 한다

10. 초보 투자자라면 보다 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다

>1호기 투자는 전세낀 물건에 투자를 했다. 현재 주담대가 있기 때문에 잔금대비가 충분히 안될거라 판단했기 때문인데 사실 대출 가능액을 잘 알아보지 않았다. 또한 두려웠기 때문이다

하지만 2호기 투자는 충분한 대출가능액을 알아본 후 내가 유용할 수 있는 자금이 얼마나 되는지 확인해야겠다. 잔금을 대비한 도전을 해보자.

#146 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가 #시세모니터링

나는 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를

검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다

그렇다 보니 임장을 통해 아는 지역이 늘어날수록 시세를 모니터링하는 지역의 수도 늘어나고

이에 따라 자연스럽게 수도권 각지의 움직임을 전반적으로 관찰할 수 있게 되었다

임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다

이곳에 투자했다면 어느 정도의 수익을 얻게 되었을까?

‘내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나?’ 등을 짚어가며

차츰 내공을 쌓아갈 수 있다

이처럼, 임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다

#호재

호재는 소액으로 투자하기에 적합한 전세가는 좀처럼 형성되지 않는다

통상적으로 철도개통 등의 호재는 사람의 심리를 자극해 개통 전에 이미 매매가에 반영되는데

전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영되지 않는 것이다

개통되고 나서야 그 지하철을 이용할 사람들이 비로소 새로운 임대수요,

즉, 실사용 수요가 되기 때문이다

개통되지 않은 지하철을 이용하려고 그 지역에 전셋집을 구하는 사람이 있겠는가?

#입주물량

입주 물량이 많으면 가장 먼저 아파트 전세가가 내려간다

전세가는 매매가에 비해 가격이 쉽게 움직이는 편이다

물량이 많아서 임차인을 구하기 쉽지 않은 상황이 되면, 집주인들이 그들 입장에서 가장 큰

위기가 되는 공실을 막기 위해서라도 전세 보증금을 내리기 때문이다

해당 지역의 입주 물량은 정말 중요하다

다만,

나는 비교적 안정적인 현금 흐름을 가진 데다 맞벌이를 하는 직장인이기에

투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저

고려한다

가치 대비 저렴한지,

그렇다면 얼마나 싼지에 집중하는 것이다

물론 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고, 장시간 지속되는 경우라면,

저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다

투자금 회수와 시세차익 실현에 너무 오랜시간이 걸리고,

최악의 경우 돈을 잃을 수도 있으니까

다만 , 투자대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주물량 또한 단기간이 정리될 것으로

보인다면 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는

경우도 있다

입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다

나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다

단 , 여기서 주의할 것이 있다

이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채 투자해서는 안 된다

#153 대안이 있으면 급할 것이 없다 #조급함 버리기

투자 초기엔 투자할 물건을 찾는 데 나의 역량 100%를 쏟아부을 수 있다

그러나 시간이 지나 조금식 시스템을 갖추게 되면, 기존에 투자한 물건을 관리하는 데도

일정 부분 시간과 노력을 투입해야 한다

이러한 이유로,

나는 기존에 거주하는 임차인의 임대만료 기간이 남아있는 물건도 적극적으로 검토한다

#적은 투자금보다는 싸게 사는 것

투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌 매매가 자체다

간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려

가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다

수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다

자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는,

‘싸게 사는 것’ 이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다

>또 하나 배웠다. 투자금을 줄이는 대신 매매가를 줄여 싸게 사는 것. 이것이 투자자이다

#156 알면 보인다 #이것 아니면 저것

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다

투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다

이것이 안 되면 저것. 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다

이처럼 아는 지역을 늘려두면,

저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다

결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다

다만, 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다

싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다

투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다

신의 영역에 도전하지 않는 것이다

>싸게 샀다면 느긋하게 시간을 두고 기다리자

-갭 메우기 : 부동산 상승장에서 지역별로 시차를 두고 시세의 격차를 줄여나가는 현상을 말한다

#가치대비 저렴한 가격

결과론적이긴 하지만, 공급물량의 문제보다 가치 대비 저렴한 가격으로 물건을 매입하는

‘가치투자의 본질’에 집중한 것이 좋은 결과를 가져왔다

모든 사람에게 위협적이기만 한 상황은 없다

최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수만 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면,

다음 세 가지를 갖춰야 한다

첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목,

둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술,

셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다

이 세 가지를 갖추고 자산 규모를 늘려간다면 누구나 부동산의 계단식 상승 구간이

나타날 때만다 생각지도 못한 속도로 순자산이 늘어나는 경험을 하게 될 것이다

당신이 일하고 있을 때뿐 아니라 먹고, 자고, 쉬는 동안에도 말이다

#161 아는 지역을 늘린다는 것

많은 사람이 투자자라면 소위 미래 기대가치를 내다볼 줄 알아야 한다고 말하지만,

나는 그 부분은 인간이 접근할 수 있는 영역이 아니기에 깔끔하게 포기한다

그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다

이유는 간단하다

미래 기대가치의 실현여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만,

현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다

‘준비된 자에게 기회가 온다’ 라는 말은 부동산 투자에 있어서

‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다’ 라는 의미라고,

부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다

귀로 들어 배우거나 손품으로 투자에 어느 정도 접근할 수 있지만,

내가 하는 선택에 확신을 주고,

실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다

발로 걸어야 아는 지역이 된다

아는 지역이 많아야 내가 시장을 들여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고

투자금이 적게 드는지,

같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 더 정교하게 판단할 수 있다

#173 협상

투자를 하며 협상을 시작한 물건을 모두 매입한 것은 아니다

협상 과정에서 합의에 이르지 못해 매입하지 못한 물건도 당연히 있다

하지만 시간이 지나 돌이켜보니,

결국 200~300만원 조정이 안 돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가

많았다

물론 투자를 계속해 나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다

하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면,

작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다

#177 선호 지역엔 이유가 있다

만약 당신이 투자에 적합한 물건을 여럿 알고 있는데 그중 어디에 투자해야 할지 행복한

고민을 하고 있다면,

입지 선호도와 지역이 위상이 높아,

가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다

가수요 유입의 특징은,

실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다

무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다,

먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에

투자하는 순서를 따르자

투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다

3장 요약

전세투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식의 투자다

투자자는 부동산의 매매 과정은 물론 임대하는 과정에도 신경 써야 한다

전세투자 성공의 핵심을 저평가된 아파트를 찾는 것이다

경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다

>자본주의를 통해 레버리지라는 것을 알게 되었다. 실제로 레버리지라는 효과가 너무 파급적이어서 과연 나는 이러한 투자가 가능할까? 라고 생각해본적이 있었지만 결과적으로 1호기를 전세 레버리지 투자를 했다. 정말 가르쳐준 대로 했을 뿐이다

#183 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

투자의 목적은 무엇인가?

비근로소득, 즉 내가 직접 시간을 투입해 일하지 않아도 돈(자본)스스로 일해 창출하는

소득을 마련하는 것이다

종잣돈을 마련하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다

첫째. 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것

둘째. 거주 등의 이유로 묶여 있는 깔고 앉은 돈을 일할 수 있는 상태로 만드는 것

당신이 돈이 당신을 위해 효율적으로 일하길 원한다면, 이 두가지 방식을 모두 이해하고

자금을 운용해야 한다

#184 쓰는 것부터 체크하라 #지출통제#종잣돈#자본재배치

‘종잣돈 마련’이라고 할 때 대부분의 사람이 가장 먼저 떠올리는 건 무엇일까?

대개는 ‘절약’이란 단어다

그런데 절약을 하려면 현재 가계에 들어오는 돈과 밖으로 나가는 돈의 흐름을 빠짐없디

정리하는 게 우선되어야 한다

모든 지출은 ‘고정비’와 ‘변동비’로 구분할 수 있다

고정비란

그대로 주기적으로 통장에서 빠져나가는 고정적인 지출을 의미한다

변동비는

지출되는 금액의 크기나 시기가 매번 달라지는 그때그때 구매욕을 일으키는 소모성 지출이다

>고정비와 변동비를 잘 구분해서 불필요한 지출을 최대한 통제하자

나는 이러한 작은 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다고 생각한다

돈을 대하는 자세를 바꾼 후 희생이 따르는 절약과 끊임없는 노력으로 시간을 보낸 사람이,

그저 기분 내키는 대로 돈을 써온 사람과 같은 내일을 맞이한다면,

그거야말로 불공평하지 않겠는가?

나는 원하던 것을 갖기 위해 소비하던 과거의 삶보다 지금의 삶에 더 큰 만족감을 느낀다

#자본재배치

깔고 있는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식은

‘자본재배치’라고 한다

기존 자본을 다시 배치해 최적의 포메이션을 구성하는 것이다

무엇보다 자본을 재배치하는 방식으로 종잣돈을 마련해 투자를 감행하는 것은

절약으로 종잣돈을 마련해 투자하는 방법에 비해 리스크가 크다

따라서 투자를 하기 전 심사숙고해야 한다

내가 이사를 통해 자본을 재배치하는 방법으로 투자금을 마련한 건,

투자를 준비한 지 9개월쯤 지난 시점이었다

깔고 앉아 있던 돈을 빼서 투자하는 방식의 효용과 위험을 알고 있었기에

나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자

무척 애를 썼다

첫 투자에 나서기 전,

경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고,

10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다

독서와 강의를 통해 이론적 무장은 물론이요,

실질적인 도움을 주고받을 수 있는 동료들과의 관계까지 마련되자,

비로소 어떤 대상에 어떻게 투자하면 되는지 길이 보이기 시작했다

적어도 그 정도의 준비는 마쳐야 나와 가족의 안위가 걸려 있는 소중한 돈을 무기 삼아

전투에 나설 수 있는 것이다

자본재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라,

잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다

실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억해라

>실력에 걸맞는 행동을 해야겠다. 너무 안일하게 투자에 대해 쉽게 생각했는데 너나위님의 실력을 갖추는 행동을 보니 지금까지 내가 해왔던 방식으로는 턱없이 부족하다는 생각이 든다

더욱 열심히 노력하고 실력을 갖추자

#198 노력 대비 효용

#효용가치

아파트 전세투자와 오피스텔 같은 수익형 부동산에 대한 월세 투자의 기회비용 대비

수익 차이는 극명하게 엇갈린다

명확한 이유도 없이 그저 ‘남들도 받는다니 나도 월세 한번 받아보고 싶어서’ 에 그친다면

그 효용 가치를 꼼꼼히 따져봐야 한다

10년 이상 직장생활을 할 수 있는 상황이라면,

그래서 급여라는 안정적인 현금흐름을 유지할 수 있는 사람이라면

당장 얼마 되지 않는 월세 수익보다는 정기적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이

현명한 방향이다

커다란 눈덩이는 한 번만 굴러도 작은 눈덩이보다 더 큰 눈이 들러붙듯,

10년동안 월급으로 불린 자산의 크기가 시간이 지나 은퇴한 당신에게 더 큰 수익을

가져다 줄 테니 말이다

전세투자는 급여라는 안정적인 현금흐름을 가지고 있는 직장인에게 아주 매력적인 투자법이다

어느 시기에, 어떤 물건을, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을

잘 파악한 후 결정해야 한다

>당장의 월세라는 소득으로 얻을 수 있는 수익을 위해 투자금이 묶이는 기회비용을 날려버리지 말자. 현재 나는 안정적인 현금흐름을 만들 수 있는 직장을 다니고 있으면 이 급여로 인해 전세투자로 절대적인 자산의 규모를 키우는 것에 집중하자

#205 저평가

#잃지 않는 투자

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고,

막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다

좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다

이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다

물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도,

가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다

투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야

잃지 않는 투자를 할 수 있다

‘저평가’ 된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다

저평가란,

가치 대비 가격이 싼 상태를 의미하는데,

부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼 지 적정한지 비싼지에 따라

저평가 여부를 판단할 수 있다

결국 저평가 여부를 판단하기 위해서는 부동산의 가치(입지)와 가격,

이 두 가지를 모두 볼 수 있는 안목이 필요하다

저평가 여부를 판단하려면, 그 가치인 입지를 알아보는 요령을 터득하는 것이 중요하다

부동산의 입지를 판단하는 기준은 직장, 교통, 정주환경, 학군 정도다

#212 실패없는 부동산 투자법

#건강#의지#열정#성공

부동산 투자에서 돈을 잃지 않기 위해 활용할 수 있는 방법이 하나 더 있다

바로 부동산의 매매가와 전세가의 차이를 비율로 표시한 ‘전세가율’을 활용하는 것이다

부동산의 주식과는 달리 투자재인 동시에 필수재이다

게다가 부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제이기에,

결국 그렇게 형성된 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을

방어하는 ‘하방지지선’ 역할을 하게 된다

이는 부동산의 매매가가 하락할 때 일반적인 경우 전세가 수준까지 하락할 수 있다는 말이다

매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃은 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이,

즉 투자금만큼이라는 뜻이다

이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는

또 하나의 이유가 된다

돈을 쌓아놓고 있거나 신출귀몰한 투자 실력을 갖춘 사람이 아닌 이상,

투자 건당 리스크를 줄이는 것이야말로 모든 투자자가 지향해야 할 일이기 때문이다

-시세차익형 전세투자를 하는 경우 고려할 사항

여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가?

전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

이 두가지 조건을 충족시키는 물건에 지속적으로 투자해 나간다면

횟수가 반복될수록 돈을 잃지 않는 것은 물론이요, 경험이 축적됨에 따라 점점 더 많은

수익을 안겨주는 좋은 물건을 볼 수 있는 안목까지 갖추게 될 것이다

당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면,

차트나 엑셀. 시계열, 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다

부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다

#218 용돈벌이 투자

단기 시세차익을 실현하겠다는 목적으로 투자를 한다면,

거래가 잦아지는 만큼 그에 따라 지출해야 하는 거래 비용도 만만치 않게 발생한다

부동산은 금액의 규모 자체가 큰 만큼, 취등록세와 중개수수료 등도 적지 않다

물론 장기 보유를 통해 절세할 수 있는 양도세도 정해진 대로 꼬박꼬박 내야 한다

거래가 반복될수록 이 같은 비용이 커지고 그에 따라 얻을 수 있는 수익은 반대로

줄어들 것이 불 보듯 빤하다

결국 용돈벌이 투자로는 그때그때 어느 정도의 돈을 손에 쥘 수 있을지는 몰라도 큰 재산을

형성하거나 원대한 재정적 목표를 달성하는 건 어렵다

-용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정

노후 준비를 목표로 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다 50억

현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 휘한 종잣돈을 마련한다

연 5천만원 저축 목표

3. 보유 자산의 크기를 키워나간다

4. 매입한 부동산을 장기보유한다

5. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나(월세로 전환)매도해 시세차익을 얻는다

자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은

수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다

수익이 날 때마다 부동산을 매도해 돈으로 바꿀 경우 수익 전부를 재투자에 활용하기는

쉽지 않다

명확한 투자 방향과 목적이 없는 경우라면 실현한 수익을 더욱 더 쉽게 써버릴 수도 있다

생산 자산을 팔아 얻은 돈으로 소비자산을 사는 꼴이다

두 번째 장점은

수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한

휠씬 커질 수 있다는 것이다

세 번째 장점은

거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다

#장기보유 장점 정리

수익실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 잇다

수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 커진다

거래 횟수를 줄여 각종 비용을 아낄 수 있다

#224 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

아무리 레버리지를 활용한다고 하더라도 단기간에 큰돈을 벌 것으로 기대해선 안 된다

기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다

바로 시간이 필요하다는 것이다

‘조급함을 버리고 10년 이상을 봐라’

돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수밖에 없다

하지만 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것은 결코 아니다

누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산. 시간이 있으니까.

당장 월세투자 등을 통해 현금 흐름을 만들어내기보다 안정적으로 자산과 수익의 규모를

키워나갈 수 있는 장기보유 전세투자 방법이 적합했다

여기에 더해 인생을 바꾸기엔 부족한 투자 한 건당 수익을 키워나가기 위한 선택한 것이

‘시스템 구축’ 이다

여기서 말하는 시스템이란 ‘다주택’을 의미한다

건당 수익의 크기는 흔히 이야기하는 똘똘한 한 채에 미치지 못해도

그것이 다수가 되면 이야기가 달라진다

이렇게 나는 적은 투자금으로 살 수 있는 저평가된 아파트를 매입한 후 팔지 않고

장기 보유하면서, 여러 채를 모으는 방식으로 투자를 진행해 왔다

이러한 투자 방식을 택한 것은 우선 이 기준에 맞는 아파트들이 가격대가 낮은 만큼

상대적으로 변동성도 그만큼 덜하기 때문이었다

매매와 전세 가격이 오를 때도 그 오름폭이 강남이나 서초, 송파, 마용성 등에 위치한

신축 아파트만큼 오르진 않지만,

반대로 매매나 전세 가격이 떨어질 때도

고가의 똘똘한 한 채에 비해 그 폭이 적거나 비슷한 수준으로 버텨낸다

똘똘한 한 채에 투자하면 단 한번으로 성패가 결정되지만,

소액으로 채수를 늘려가며 시스템을 만드는 투자를 하면,

회를 거듭할수록 이전 투자에서 잘했던 것은 더욱 발전시키고 실수한 것은 개선할 수 있는

기회를 얻게 된다

그렇게 얻은 투자의 기술은 마치 자전거 타기처럼 습과으로 몸에 익어

특별히 의식하지 않아도 평생 활용할 수 있는 무형의 자산,

즉 투자 실력이 되는 것이다

#시스템 구축 계획

1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다

>60세 퇴직, 100세 기대수명, 40년간 현금흐름을 만들어야 한다

2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다

한달생활비 500만원 * 12개월 * 40년 = 24억(병원비, 여가비용 등은 제외)

3단계 : 채당 목표 수익을 1억원 으로 가정하고 2단계의 필요금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다

생활비 24억 + 병원비, 여가비 등 26억 = 50억 / 50채

4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택수까지 성을 쌓아 올린다

>내가 해야 할 일이 명확해졌다. 넌 무엇을 망설이냐?

#233 시스템 만드는 법

1년동안 모은 돈으로 매년 1채의 부동산을 마련하기를 15년 동안 반복해야 한다

그렇게 15년이 흐르면 주택 수는 모두 15채가 된다

그런데 이는 투자란 종잣돈을 모아서 하는 것으로 생각하는 일반인들의 사고방식에 따른 것이 결과다

여기서 마련한 15채는 매년 직접 모은 종잣돈으로 매입한 신규 부동산만 해당한다

그런데 한번 잘 생각해 보라

당신이 투자자가 아니라,

그저 자가 주택에 거주하고 있거나 혹은 전세로 사는 사람이라고 해도,

지금까지의 시세 흐름을 보면 주택의 전세가가 장기적으로 볼 때 오를 거라는 건 알고 있을 것이다

실제로 부동산 임대차 제도가 시작된 이래,

주택의 전세가가 2년, 3년 이상 장기적으로 하락했던 적은 한 번도 없다.

왜일까?

바로 우리가 평소에 쓰고 먹고 입는 칫솔이나 고등어 혹은 청바지처럼 주택의 전세가에도 물가가 반영되기 때문이다

그러니 주택의 전세가는 그냥 물가와 같은 것이라고 이해해도 좋다

외환위기나 금융위기로 통화량이 감축되거나,

주택의 대량 공급이 지속적으로 이뤄지지 않는 이상 가격은 꾸준히 상승한다

그런데 주택 전세의 경우 2년마다 재계약이 진행된다

전세 가격이 매일 조금씩 오르는 게 아니라 2년에 한 번씩 계단식으로 상승한다는 의미다

2년에 한 번씩 물가상승분만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입된다는 뜻이기 때문이다

또 하나 여기서 놓치지 말아야 하는 건,

투자자가 그 집을 매도하지 않았음에도 현금 흐름이 발생한다는 것이다

이로써 1년간 모은 종잣돈에

2년 전 매입한 주택에서 발생한 전세금 상승분이 더해짐으로써

1년에 1채가 아닌 그 이상의 주택을 마련할 수 있는 기회가 생긴다

은퇴로 인해 매달 들어오는 근로소득은 사라지겠지만

여러 주택의 전세금 상승분을 모아

일부 주택의 임대 방식을 전세에서 월세로 전환하는 방식으로 현금 흐름을 창출할 수 있다

혹은 당시 상황에 따라 시세가 많이 올라 차익을 실현하는 것이 더 나아 보이는 주택이라면,

매도하여 목돈을 마련하는 것도 방법이다

>주택의 전세가에도 물가가 반영된다는 것을 몰랐다. 정말 무지하다

그렇다. 매년 1채씩 15년을 투자하면 15채밖에 투자하지 못한다는 생각에 사로잡혔는데

이렇게 매년 투자한 물건에서 전세금상승분으로 15년에 50채를 투자할 수 있는 방법이 알았다

#240 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

#역전세#리스크#대응

미분양이 적다는 것은

신규 공급을 받아줄 만한 시장수요가 존재한다는 뜻이기 때문이다

전세금을 레버리지로 활용하는 투자 방식의 특성상 자산 가격의 상승과 별개의 리스크가 존재한다

그것은 바로 요즘 많이 대두되는 ‘역전세 리스크’ 다

투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나

의미가 있다

향후 지속적으로 보유할만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는

현금이 없다면 결국 매도할 수 밖에 없다

이러한 리스크는 어떻게 준비하고 대응해야 할까

현금, 즉 유동성을 확보해야 한다

당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다

마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다

이 말을 바꿔 말하면,

처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.

#절대 무너지지 않을 리스크 관리법

첫째. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다

전세 거주자는 실수요로 보는데,

이들은 입지가 좋은 곳에 몰린다

수도권의 경우 부동산의 입지를 좌우하는 여러 요소 중에서 직장과 교통이 특히 중요하다

지하철 역세권처럼 교통이 편히한 곳은 시장 상황과 관계없이 많은 실수죠자가 선호하는

곳이기에, 여러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민 중이라면

직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다

둘째. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다

기존 주택의 시세가 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것은 신규주택으 공급이다

현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의

장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면,

투자하지 않는 것이 좋다

셋째. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다

인플레이션을 감안하며 무조건 현금을 쥐고 있는 것이 능사가 아니다

같은 이유로 은행 통장보다는 부동산에 저축하는 것이 장기적으로 볼 때 개인의 재정에

훨씬 유리하다

하지만 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 동원해서 부동산에 투자해서는 안된다

제2금융권인 보험사 등에서도 신용대출을 취급한다

무엇보다 내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우,

그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해 보고 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도

파악해 보라

>지금 내가 해야 할 일이다. 2호기 투자를 위해서 최대대출가능액을 알아보고 얼마나 대출이 가능한지 계산해보자

넷째. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도,

매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다

다주택자라면,

시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다

명심하라

인생은 길고,

투자 시장은 상승과 하락을 반복하며,

리스크는 반드시 존재한다는 것을.

리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다

4장 요약

투자에 필요한 돈은 모으는 것과 동시에 만들 수 있다. 단, 준비가 필요하다

직장인에게는 아파트 전세투자야말로 노력 대비 효용이 높은 투자 방식이다

돈을 잃지 않기 위한 첫 번째 조건은, 저평가된 물건에 투자하는 것이다

인생을 바꾸고 싶다면 당신의 자산 시스템을 구축해 나가가

쌓은 것을 잘 지켜내고 싶다면 주머니 속 현금 상황을 항상 체크하고 과욕을 삼가라

>노력 대비 효용이 높은 투자방식을 아파트 전세레버리지 투자이다

항상 리스크 대비를 하자

잃지 않는 투자는 저평가된 물건에 투자하고 입지가 좋은 곳에 투자한다

항상 명심하자

#253 확실한 투자 기준 세우기

당신이 가장 먼저 해야 할 일은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다

투자의 기준 세우기

1단계 : 투자의 기준

댜양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가? 부동산

2단계 : 부동산 투자의 기준

부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가? 아파트

3단계 : 아파트 투자의 기준

아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가? 입지가 좋은 아파트

4단계 : 더 좋은 아파트 투자의 기준

앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

입지 대비 가격이 사고 저평가 된 아파트

투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다

경험이 거듭될수록 더 많은 것을 깨닫고 알게 되며,

그 과정에서 이전보다 더 나은 투자를 할 수 있기 때문이다

투자 기준은,

첫째. 저평가된 것인가?

둘째. 투자금이 적게 드는가?

셋째. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

‘저평가된 상태인가?를 맨 앞에 둔 것은 가장 중요해서다

해당 아파트의 가치에 비해 가격이 저렴한지 반드시 확인해야 한다

이것은 비교평가 과정을 반복해 판단하면 된다

여러번 반복하지만 저평가 여부를 잘 알아보려면 먼저 당신이 입지와 가격을 두루 아는

지역을 늘려야 한다

’투자금이 적게 드는가?‘

가진 종잣돈에서 한 번의 투자 경험과 여러번의 투자 경험으로 얻는 교휸과 지혜는

차이가 날 수밖에 없다

경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지 말자

’리스크가 감당할 수 있는 수준인가?‘ 라는 기준은,

혹시 일어날지 모르는 위기를 감당할 수 있는지 따져보라는 것이다

첫째는, 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로

잔금을 치러야 하는 경우

둘째. 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게

반환해야 하는 경우다

이 둘을 감당할 수 있는 재정적 여건이 되는지 계산해 보라

그러니 평소 자신의 현금 사정을 체크하라

종잣돈과 대출 등 당신이 동원할 수 있는 모든 방식으로 리스크를 감당할 수 있는지

두 번, 세 번 확인해야 한다

#260 좋은 입지와 지역의 위상

부동산의 입지와 위상은

보통 부동산 상승장 초입, 바닥을 확인한 후 아파트의 전세가에 의해 매매가가 밀려

올라가는 시기에도 매수 심리는 좀처럼 빠르게 회복되지 않는다

이전 침제기에서이 시세하락 공포가 쉽게 사라지지 않는 것이다

하지만 상승장이 지속되면서 차츰 공포가 사라지면,

대중들 사이에 상승랠리에 동참해야 한다는 조바심이 번진다

이 과정에서 실수요뿐 아니라 투자수요, 즉 가수요도 시장에 진입하게 되는데

이때 많은 사람이 선호하는 입지에 대한 수요 쏠림 현상이 더욱 심화된다

당신이 투자를 어느 정도 해봤고 소액 투자가 가능한 여러 지역을 알고 있다면,

최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 먼저 공략해라

-투자 기준 좁히기

1단계 어떤 투자? 부동산

2단계 어떤 부동산? 아파트

3단계 어떤 아파트? 저평가, 소액, 저위험

4단계 가장 좋은 아파트? 좋은 입지

#262 명확한 기준과 순서

저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크라는 투자의 최소 요건에 해당하지 않는 물건이라면, 당연히 투자하지 않는다

적은 투자금이 들어도 저평가가 아니면 투자하지 않는다

저평가된 물건이라도 투자금이 많이 든다면 투자하지 않는다

저평가된 물건이며 투자금이 적게 들어도 리스크를 감당할 수 없는 수준이면 투자하지 않는다

투자의 기준을 명확히 세우고 나면,

생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨단게 된다

투자하려는 대상이 기준에 부합하는지,

그것만 따지고 그 기준을 만족시킬 경우 투자하면 되는 것이다

투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다

이것이 절대 돈을 잃지 않는 투자의 비결이다

그러니, 당신도 기준을 가져라

>투자는 나만의 기준에 부합하는 것만..기계적으로

무리한 투자는 하지 말자

지독히 기계적으로 나의 투자기준을 세우고 그 기준안에서 하자

#264 가격이 상승할 지역 선정하기

나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다

또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는

시장에 참여하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고,

시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기 즉 대중들이 심리에 영향을 받는다고 생각한다

과자의 공급량을 조절하는 데는 많은 시간이 소요되지 않는다

과자 같은 물건의 경우 수요와 공급의 불균형이 생기더라도 그 균형점으로 빠르게

돌아갈 수 있으며, 그렇게에 짧은 기간 안에 가격이 안정된다

하지만 부동산, 그중에서도 아파트는 다르다

아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는

재화다.

아파트란 것은 필요하다고 해서 하루아침에 뚝딱 지을 수 있는 게 아니다

다시 말해,

늘어난 수요를 충족시키기 위한 공급이 이뤄지는 데 꽤 긴 시간이 소요된다는 게 아파트의

특징이다

이처럼 수요과 공급 간 시차가 발생하다 보니 수요과 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안

시장은 냉각(공급>수요)과 과열(공급<수요)을 반복하게 되고

정책도 이에 맞춰 시행된다

또한 이런 움직임은 사람들의 심리에도 영향을 미친다

수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다

이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다

#273 지역 선정의 기준과 순서

부동산 시세상승과 하락의 사이클을 이해하는 것보다 중요한 건,

이를 ’어떻게 투자에 활용할 것인가‘ 이다

나는 이를 ’권역‘을 구분할 때 활용한다

여기서 말하는 권역이란,

부동산 사이클이 동일하게 움직이는 범위를 뜻한다

수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다

반면, 지방의 경우에는 대부분 시 단위로 권역이 다르다

전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다

당신이 초보자라면 가장 먼저 해야 할 것은,

현재 사는 곳과 그 주변 두세 군데 정도에 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡는 것이다

그렇게 가격에 대한 감을 잡고 난 후,

전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고,

시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇군데 정한다

높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다

다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지를 선정한다

지금까지 말한 방법은 투자지역이 아닌, 임장지역을 선정하는 방법이란 것이다

#297 지역 주민처럼

지역을 눈에 담는다는 건,

’그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어ᄄᅠᆫ지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것‘ 이다

무엇이든 초반의 시행착오는 당연하다 생각하고 꾸준히 반복해 나간다

똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터

우선 확인해야 한다는 것이다

같은 돈을 주고 살 수 있는 최고이 물건을 사는 게 핵심이다

#306 아무리 강조해도 지나치지 않는 것 #태도#열망#노력#부

무슨 일이든,

그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다

태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도,

나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다

그동안 잘 몰랐던 부동산 투자를 진정 잘하고 싶고 이를 통해 돈을 벌고 싶다면,

무엇보다 그 일에 진지하게 임해야 한다

현장은 내가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳이다

노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ’태도‘ 라는 걸 기억하라

’돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다

하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다‘

당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면,

당신은 그 전부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것이다

그게 아니라면, 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다

>결국 어떤 일을 하든 간 그 일을 임하는 태도가 중요하다

항상 좋은 태도로 열망을 가지고 내가 원하는 일을 하자

#310 바로 ’그 물건‘을 찾아서

관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문해 보라고 조언한다

초보 투자자가 중개소 이곳저곳에 방문해 많은 물건을 보는 게 쉬운 일은 아니다

하지만 나에게 최고의 수익을 안겨줄 ’그 물건‘을 찾으려면 반드시 넘어야 할 산이다

처음엔 어렵겠지만, 습관을 들이기 위해서라도 꾸준히 시도해 보자

여러 가지 매물 중 어떤 물건이 투자에 적합한 물건일까?

나의 경우,

동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층,탑층,사이드,길가에 위치한 것 제외)이 아니면서,

가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 굴건을 우선 선택한다

임대가 수월하게 될 만한 물건이란,

기존에 수리가 아주 잘 되어 있거나

공실 상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것을 말한다

가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다

투자자가 관심있는 물건을 매입하려는 시점의 전반적인 시장 분위기가 협상에 가장

큰 영향을 미친다는 뜻이다

매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면, 부동산 시장이 얼어붙을 수밖에 없다

그런데 바로 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다는 걸

기억하라

매수자 우위시장으로 전화되는 것이다

그렇다면 투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법은 없을까?

내 경험상 가장 좋은 방법은

’거기 아니면, 여기에 하지 뭐‘ 란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이었다

이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해 둔다는 의미다

평소에 열심히 손품과 발품을 팔아서 아는 지역과 투자 가능한 지역을 늘려두면 가능하다

투자자는 언제 조급해지는가?

내가 알고 있는 투자할 만한 지역과 아파트가 하나뿐일 때다

#314 우선협상 범위 설정하기

매도자에게 무조건 가격만 깍아달라고 요첯할 것이 아니라

내가 해줄 수는 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라는 뜻이다

협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보라

그 필요에 대해 내가 해줄 수 있는 것은 없을지 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있을지를 정리해 보라.

그렇게 준비한 제안을 중개인을 통해 예의 바르게 전달하라

내가 해줄 수 있는 것을 확인하고 그 안에서 협상 범위를 정한 후 먼저 배려하는 태도를

보이면, 실질적으로 모두에게 좋은 결과를 이끌어낼 수 있다

#315 임대를 결정짓는 네 가지 요인

#가격#집상태#입주가능시기#사람

첫 번째. 가격이다

직장인일 경우 투자를 신속하게 마무리 짓기 위해서라도 지나치게 전세가에 욕심을

부리지 않는 게 좋다

하루의 시간 대부분을 회사에 쏟는 직장인에게는 시간이 돈 이상의 가치를 가진다는 걸

염두에 둬라.

적정 임대가격에 물건을 내놓아 가급적 투자를 신속히 마무리 지어 아낀 시간을,

새로운 지역을 임장하고,

더 많은 책을 읽고,

가족과 시간을 보내고,

자신을 위해 재충전하는 데 쓰는게 낫지 않을까?

결국 임대에 가장 큰 영향을 미치는 건 가격이다

임차인을 구하는 방법은,

가격을 저렴하게 낮추거나 또는 집을 원하는 가격에 어울리는 상태로 만들거나..

두 번째 요인은, 집의 상태다

보통 아파트 매매가에는 향이나 동, 층 같은 요인이 영향을 미치지만,

전세일 경우에는 내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다

전세 임차인은 그 집에 평생 거주할 목적이 아닌 기본적으로 2년간 거주할 요향으로

물건을 보기 때문이다

장기 보유로 투자를 이어가고자 한다면,

가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 게 좋다

그래야 2년마다 임대차 계약이 만료되어 새로운 임차인을 구해야 할 때도

다른 집들 사이에서 경쟁력을 갖출 수 있다

집의 내부 상태가 임대에 미치는 영향력이 더욱 커져가는 것이다

세 번째 요인은, 입주 가능 시기다

쉽게 말해, 이 집에 아무 때나 입주할 수 있는지를 뜻한다

이런 집을 매입할 경우에는 잔금을 치른 후 발생할 수 있는 비용,

이를테면 주택담보대출의 중도상환수수로와 이자, 기회비용 등을 고려해 가격을 협상해야 한다

반면, 현재 물건이 공실 상태이거나 월세로 거주하던 임차인이 계약 만기로 나가야 하는

상황일 때는 비교적 소액인 월세 보증금만 반환하고 공실 상태를 만들 수 있으니

임대에 유리한 편이다

따라서 부동산 매수 시점에는 현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지

잘 살펴봐야 한다

한 가지 팁을 주자면,

잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지 비수기인지도 따져보라

이사철 성수기인 2,3월과 9,10월에 비해

여름 비수기인 6~8월, 겨울 비수기인 11월~1월에 잔금을 치러야 한다면,

전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있기 때문이다

>입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하자

네 번째 요인은, 사람이다

부동산 중개인이 어떤 성향의 사람인지도 임대 과정에 큰 영향을 미친다

중개인은 투자자인 나와 함께 일하는 파트너다

5장 요약

간결하고 확실한 투자기준을 마련하라. 투자기준 : 저평가, 적은 투자금, 리스크 대비

너나위의 세 가지 투자기준은 저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 가능 여부다

아파트 시장의 흐름은 수요와 공급 간 시차에서 비롯된다

싸다고 느껴지며(저평가)전세가율이 높은 곳(적은 투자금)을 주기적으로 탐색하고 임장하라

사전조사를 통해 관심 있는 지역의 인상을 파악하라

현장조사를 통해 가장 투자하기 좋은 물건부터 아닌 물건까지 물건의 우위를 가늠하라

수월한 임대 조건 네 가지(가격, 집 상태, 입주가능시기, 사람)을 기억하라

#327 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

내 힘으로 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌면 되지만,

내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다

불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다

뭔가가 잘못되었다고 목소리만 높여서는 아무것도 해결되지 않는다

정의가 문제가 아니라, 현실에 관한 문제다

어떻게 보면, 이러한 인신 전환이 투자의 기술이나 노하우를 아는 것보다 중요할 수 있다

인식의 전환이 변화의 가장 강력한 동기가 되기 때문이다

내가 어찌할 수 없는 일이라면,

그것의 옳고 그름을 따지지 말고,

그렇게 된 원인과 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹길 바란다

사나운 맹수와 독충이 우글거리는 아마존 열대 우림 속에서

’약육강식‘ 의 생태계 원리가 옳지 않도고 외쳐 봐야 무슨 소용이 있는가

그곳을 떠날 수 없다면, 정글에서 생존하는 법을 찾아 나서야 한다

>지금 집값이 말이 되니 마니 하는 소리가 옳고 그름을 떠나 정의롭지 않는 것보다는

지금 해야 할 일에 집중하는 것이다

그런 문제로 어지럽게 생각하느라 시간 낭비하는 것은 시간의 기회비용을 낭비하는 것이다

현재 지금에 해야 할 일만 집중하자

#330 알았다면 행하라

모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다

내가 알지 못했던 무언가에 눈을 뜨는 것. 그것이 인지다

애석하게도 그 ’인지‘가 ’변화‘ 로 이어지는 일은 거의 없다

왜 변하가 일어나지 않을까?

알기만 하고 행하지 않아서다

당신의 1년전을 돌아보라.

1년이라는 짧지 않은 사간 동안 새롭게 알게 된 여러 가지를 당신이 알기만 하고

실행하지 않았기 때문일 것이다

자본주의에 대해,

돈에 대해,

부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면,

아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라

>아는 것에서 그치지 말고 바로 행동하자

#333 한번의 성공보다 중요한 것들

’인생을 바꾸는 투자‘

투자자로서의 나의 지향점은 이것이다

한두 번의 성공으로 내가 원하는 위치까지 가기는 어렵기 때문이다

그렇다면 남은 길은 하나다

투자의 달인이 되는 것.

투자의 달인이 될 때가지 해야한다

’될 때가지 한다‘ 라는 말에는 숨은 전제가 있다

그렇게 되기까지 생각보다 오랜시간이 걸릴 수도 있다는 것.

그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이다

지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다

준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다

잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다

당신이 지금 ’그래, 이거야‘를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면,

이것이 ’조급함‘으로 둔갑하는 순간을 경계하라

인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다

-투자 공부의 순서

경제와 투자 관련 서적 읽기

투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기

실제로 투자 실행하기

1~3번까지를 반복하기

책을 통해 기본적인 부동산 지식을 먼저 다지는 것이 훗날 현장에서의 더 빠른 적용과

성장을 돕는다

모든 것을 완전히 이해할 때가지 정독하려고 하기보다,

모르는 것은 일단 넘어가고 매일 목표로 삼은 독서량을 채우는 것에 집중하자

사람에 따라 이견이 있을 수 있지만,

독서 초기엔 이러한 자세가 오히려 효율적일 수 있다

아는 어휘량이 늘고 배경지식이 풍부해질수록 독서의 속도도 빨라지고 이해도도 높아진다

#340 꾸준함>실행>결심

어떻게 하면 ’꾸준함‘이라는 무기를 장착할 수 있을까?

나는 단기 에너지인 ’의지력‘을 장기 에너지인 ’꾸준함‘ 으로 바꾸려면,

본인의 의지뿐 아니라 ’타인의 힘‘ 도 정말 중요하다는 걸 경험으로 알게 되었다

당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라

같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다

장거리를 여행하는 철새는 혼자나는 법이 없다

#342 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

혼자보다 함께여야 하는 이유

빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수 없다

서두르다가 방향을 잘못 잡으면 다시 되돌아오지 못할 수도 있다

그래서 오랜 기간 성공적인 투자를 이어온 투자 선배들의 입에서

’성공‘ 이란 단어보다 ’생존‘ 이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다

그들은 말한다

큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고,

살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고,

그렇다면 그것이 성공이라고

투자자로서의 성공이란 곧 살아남는 것이며, 살아남기 위해서는 오래가야 한다

그리고 오래가려면 함께 가야 한다.

그렇다면 누구와 함께 가야 할까?

눈앞에 있는 사람에게는 듣기 좋은 말만 하는 사람보다는

서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다

그들이 바로 최고의 동료다

성공적인 투자를 위해 꾸준히 그리고 멀리 가기를 원하는가?

최고의 사람들과 함께하라

>성공보다는 생존 끝까지 포기하지 않고 살아남아야 성공이 따라온다

빠른 성장과 성공을 위해서는 최고의 사람들과 함께 해야 한다

아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과

함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다

내가 먼저 좋은 사람이 되는 것.

여기서 말하는 좋은 사람이란 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다

좋은 영향을 미치고 싶다면,

내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다

내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면,

그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 주며,

그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다는 것이다

같은 꿈을 꾸고 있는 사람들에게 작은 메시지로나마 관심을 표현하는 것.

온라인에서 처음 보는 사람이라고 해도 그의 간절한 이야기에귀 기울이며

응원해 주는 것만으로도 좋은 영향을 미칠 수 있다

그 과정에서 나는 나의 필요를 채워줄 수 있는 사람에게만 좋은 사람이 되려고 하지 않았다

나를 필요로 하는 사람에게도 마찬가지로 좋은 사람이 되려고 애썻다

좋은 사람이 되고자 표현하고 노력하다 보면,

머지않아 그런 사람이 되어 있는 자신을 발견하게 될 것이다

주변 사람들에게 좋은 말고 행동을 하면서 긍정적인 에너지로 가득 찬 당신을 말이다

>이것을 내가 정말 배워야 할 점이다

주변사람들에게 좋은 말과 행동을 하면 자연스럽게 좋은 사람들이 내 곁에 다가온다

그러니 내가 먼저 다가가 좋은 사람이 되도록 노력하자

그저 정해진 것만 주고받는 사이는 오래가지 못한다

내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짮지 않은 레이스를 함께 걸아갈 동료를 찾는다면,

먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다

이제 투자를 시작할 당신이 가장 먼저 준비해야 할 것인지도 모른다

>내가 해야 할 일은 내가 먼저 선한 영향력을 주는 좋은 사람이 되자

#350 갈등에 대처하는 자세

갈등의 근본 원인은 ’시간‘었다

투자를 병행하기 전에는 주변 사람들이 나를 필요로 할 때 그들 곁에서 함께 시간을

보낼 수 있었지만, 투자자가 되면 시간 자체가 부족해져 그럴 수 없기 때문이다

어려움에도 불구하고 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면,

반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다

이 모든 일을 순조롭게 해나가기 위해서는,

개인의 경험이나 능력도 중요하지만, 무엇보다 선행되어야 하는 것은 절대적인

시간 확보인 셈이다

#352 투자자의 우선순위

투자를 하는 궁극적인 목적은 가정을 위해서다

다만 투자를 지속하려면,

아내와 아이에게도 좋은 남편과 아빠가 되어 가정이 평화로워야 한다

현재를 헛되이 보내면 영영 그런 날은 오지 않는다

계속 이도 저도 아닌 애매한 포지션이 놓이는 나날들이 반복될 뿐이다

’무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다‘ -너바나님

나는 투자를 택했다

그래서 회사에서의 욕심을 내려놓았다

그게 나를 위한 것이라고 생각했다

나는 한 번 지나가면 사라져버리고 말 시간을 회사가 아닌 나를 위해 쓰고 싶었다

그렇다면 적어도 회사와 약속한 시간에는 충실해야 한다

그 시간까지 당신을 위해 쓰라는 이야기가 결코 아니라는 말이다

회사에서 승승장구하며 인정받길 욕심내지는 않아도,

회사와의 약속만큼은 지키자

회사가 좋아서가 아니라, 안정감이 무너지면 투자에도 악영향이 미칠 수 있기 때문이다

주어진 시간동안 주어진 일, 딱 그만큼은 잘해내고, 누가 뭐라 하든 퇴근 이후와

주말에는 당신의 일을 하라

그 시간마저 회사에 바치지 못한 탓에 고과를 잘 받지 못한다고 해도,

상사로부터 이기적이라는 비난을 받는다고 해도 의연하게 받아들이고 툭툭 털어내 버러라

그것이 직장이 투자자로 성장하기 위해 반드시 치러야 할 대가다

>그렇다. 모두 다 잘할 수 없고 모두 욕심을 부릴 수 없다

내가 투자를 택한 이후 회사에서의 고과에 연연한다는 것은 너무 욕심이다

투자를 택하면 회사의 고과와 승진에 대한 기대는 저버려야 한다

어쩔수 없는 대가다

하지만 투자자로 성장하기 위해서는 절대 필요하다

난 투자를 선택했으니..

10년 이상 직장생활을 하면서 느낀 것 중 하나는,

’감정‘적인 소통에 문제가 생길 때 비로소 ’이성과 논리‘가 개입한다는 것이었다’

어떻게 하면 직장에서 동료들과 좋은 관계를 유지할 수 있을까?

가장 불편하고 비호감인 사람에게 오히려 잘하는 것이었다

회의 중에 내가 싫어하는 상사가 다른 부서와 맞서는 상황에서도 그의 의견에 동조해 주고,

불편한 일을 맡겨도 웬만해서는 흔쾌하고 밝은 표정으로 하려고 노력했다

‘문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다’ 라는 식의 아마추어 같은 사고를,

상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까? 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다

이런 식의 사고와 태도를 가진다면 당신이 사장인 사업,

즉 투자에도 도움이 큰 도움이 될 것이다

#356 갈등을 줄이는 시간표

책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것, 그것이 가장 중요했다

투자를 팽계로 평일 저녁과 주말에 자리를 비우는 배우자가 평소에도 불성실하다면

어떻겠는가?

따로 투자할 시간이 필요하다면서 같이 있을 때는 허투루 시간을 낭비하며 함께 있는 시간에 충실하지 않다면?

처음엔 의욕적이더니 얼마 안가 시들해지는 모습을 보인다면?

당신이 결혼을 했다면, 거기에 아이까지 있다면, 당신이 혼자 있을 수 있는 시간은

누군가가 만들어 준 시간이란 걸 잊어서는 안 된다

매사에 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한

첫 번째 단계라는 걸 잊지말자

>절대 잊지말아야 겠다

내가 투자를 시작한 것은 가족의 희생이 있다는 것을 잊지말자

그래서 항상 책임감 있는 모습을 보이자

아내와 아이에게 책임감있는 태도와 신뢰를 보여주는 것이다

아빠로서 남편으로서 부끄럽게 살지 말자

열심히 사는 모습을 항상 보여주자

어차피 투자는 평생 해나갈 일이다

그리고 투자의 목적은 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함이다

그러니 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을

완전히 지워버리지는 말자

성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면,

예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다

장애물이란,

원래부터 못 할 사람에게 핑겟거리가 되고,

반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다

-6장 요약

1. 자본주의 시스템과 돈, 부동산을 두고 옳고 그름을 따지지 말라. 그저 관찰하고 이해한 후 활용하면 그만이다

2. 조급함은 멀리하고 꾸준함을 가까이 하라

3. 멀리 가기 위해서는 함께해야 한다. 그리고 함께 가려면 서로에게 도움이 되는 사람과 함께 해야 한다

4. 먼저 주어야 돌려받는다

5. 모든 것을 원하는 대로 할 수도, 가질 수도 없다. 그러니 선택해서 집중하라

6. 오랜 시간을 함께하지 못한다고 해서 꼭 인간관계가 멀어지는 건 아니다. 절대 가족을 잊어선 안된다

>선택을 했으면 행동으로 옮기고 꾸준함을 유지하자

모든 걸 가질 수 없다

무엇가를 얻으려면 반드시 댓가를 치러야 한다

나는 투자 선택을 통해 친구, 지인과의 관계를 거리를 두었다

다만, 그 관계를 만나서 술 마시면서 유지하는 것보다 안부전화나 메시지로 대체하면서

훗날 투자자로 성장과 성공후에 웃으면서 만날 것이다

#362 한 번뿐인 인생을 주도적으로 이끌고 싶다면

투자를 시작하고 나는 줄곧

세상에 양보했던 내 시간을 되찾아왔다

그리고 난생 처음 나를 위해 시간을 쓰기 시작했다

좋아하는 것을 찾기 이전에,

필요한 것을 좋아하는 일로 바꿀 수 있을 만큼 매진해 보라

당신이 ‘아는 것’에 그치지 말고 ‘행동하기’를 진심으로 바란다

긴 호흡으로,

차근차근,

하나하나 시작하자

# 383 부동산 투자자가 알아두어야 할 것들

이번 정부가 내놓은 공약 중에서,

부동산 투자자라면 특히 유념하고 면밀하게 검토할 것들이 있다

대출규제 완화와 양도세 중과 유예,

세제 관련 사항(취득세 완화, 종부세 재검토 등)

임대차법 재검토,

등록임대사업자 부활 등의 후속 조치이다

다주택자에 대한 대출규제가 완화될 경우,

급하게 현금이 필요한 시기에 대비 할 수 있는 여력이 생긴다

투자자들의 자금 운용이 수월해자고 안전성이 생기면서 투자에 좋은 환경이 조성되는 것

실제로 투자하다 보면 부동산의 매매가와 전세가의 차이보다

오히려 취득세가 더 큰 비용을 차지해 투자에 부담이 되는 경우가 많다

따라서 취득세가 완화될 겅우 투자를 꾸준히 지속하기에 훨씬 수월해질 것이다

또한

다주택자에 대한 종부세 중과 같은 구조가 아닌,

‘보유중인 주택의 공시가격 규모’ 에 따른 부과이다

이는 공시가격 20억 원짜리 집 1채를 가지고 있는 사람보다

공시가격 2억짜리 집 2채를 가지고 있는 사람에게 종부세가 중과되는 것이

합리적이지 않다고 보는 시각에서 출발했다

임대차 3법에서는

계약갱신청구권을 행사하는 임차인에게는 이전 임대로 대비 5%만 증액이 가능하게 한

전월세 5% 상한제

임대료 5% 증액 제한이 있다고 해도 현금 흐름이 뒤로 이연될 뿐,

종부세 완화를 통한 보유부담이 줄어든다면 수익을 내는 것에는 큰 장애물이 되지 않는다

부동산 등록임대주택으로 운용하는 것의 장점은

‘시세에 준하는 임대료 증액’ 과 ‘자유로운 매도’를 포기하는 대가로

‘양도세와 종부세 혜택’을 받는 것이다

어떤 것이 더 유리할지 판단하는 것은 투자자 개인의 몫이지만

나는 장기 보유할 만큼 가치가 있는 물건이라면 등록임대주택으로 운영하는 것을 권한다

여러 장점에도 불구하고 부동산을 장기 보유하기 어려운 건 보유 기간 발생하는 비용

때문인데, 그 비용을 등록임대사업자 제도를 통해 상당히 축소할 수 있어서다

#387 너나위의 투자 사례 업데이트

투자 의사결정의 마지막 단계에서 비슷한 투자금으로

‘더 많은 사람이 좋아할 물건을 찾는 과정’을 빠뜨렸다는 것이다

그것이 결과적으로 더 큰 수익을 낼 기회를 놓치게 했다

이 경험을 바탕으로 나는 이휴 투자에서 마지막으로 의사결정을 하기 전,

주변 지역의 물건을 다시 살펴보는 과정을 추가함으로써 투자자로서 한층 성장할 수 있었다

단기적 앞날을 예측하는 것이 얼마나 무의미한지를 깨닫게 해주었다

결국 보유냐 매도냐 매수냐 아니냐를 결정할 때는

‘매물의 현시점 가격이 저렴한가?’ 가 기준이 되어야 한다는 걸 다시 한번 확인할 수 있었다

공급, 금리, 정책 등 부동산 시장에 영향을 주는 변수는 여러 가지다

중요한 것은

어떤 요인을 분석해 섣불리 시장의 움직임을 예측하고 그대로 행동하면 그것이 빗나갈 경우

큰 화를 입을 수 있다는 걸 아는 것이다

부동산 투자 시에는 자신만의 원칙을 세운 뒤 그에 맞춰 대응하는 것이 중요하다

‘투자는 경험이다’ 란 말은 엄연한 사실이다

투자는 역량을 기르면 잘할 수 있는 것이라는 명제를 받아들이고 꾸준한 노력으로

역량 있는 투자자로 성장하여 ‘돈이 나를 따라오게 하겠다’ 라고 결심한 당신이

소액 투자를 통해 ‘다양한 경험을 쌓아야 하는 이유’ 이다

우리는 모두 부동산으로부터 자유로울 수 없다

-투자교훈

1. 레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만, 잘만 활용하면 수익률을 극대화 할 수 있다

2. 부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다

3. 부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다

4. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다

5. 부동산 거래는 나와 매도자 둘 사이의 거래일 뿐 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지 말아야 한다

6. 호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다. 호재의 불확실성을 염두에 두라

7. 해당 부동산이 가진 입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것을 찾아 투자하는 것이 중요하다

8. 실전 투자자로서 중요한 것은 다양한 경험을 쌓는 것이다

9. 전장에 나가는 군인이 자신이 가진 총알 개수를 알아야 하듯, 투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해 둬야 한다

10. 초보 투자자라면 보다 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다

>1호기 투자는 전세낀 물건에 투자를 했다. 현재 주담대가 있기 때문에 잔금대비가 충분히 안될거라 판단했기 때문인데 사실 대출 가능액을 잘 알아보지 않았다. 또한 두려웠기 때문이다

하지만 2호기 투자는 충분한 대출가능액을 알아본 후 내가 유용할 수 있는 자금이 얼마나 되는지 확인해야겠다. 잔금을 대비한 도전을 해보자.

11. 단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고, 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려해야 한다

12. 부동산 투자의 기준 세 가지 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력

13. 아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다

14. 때로는 매매 계약 후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하는 것도 좋다

>투자기준 3가지 : 저평가, 원금보전(적은투자금). 리스크대비(자금동원력)

15. 괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤한다면 예의주시해야 한다

16. 매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야 한다. 등기부 등본 열람은 필수다

17. 경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 투자에 대해 알게 된 시점에는 자본주의사회의 원리와 흐름에 대해 투자를 해야 하는 이유를 알게 되었고

2년이 지난 지금은 돈을 대하는 태도, 돈그릇, 부자가 되기 위해 그에 걸맞는 실력을 갖춰야 한다는 점

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 얻은 점 : 투자가 지금 당장 힘들어도 포기할 수 없다는 점. 이것 말고는 다른 대안이 없으니 그런 생각조차 하지 못하며 내가 당장 멈춘다면 내 가족들이 경제적으로 위협을 받고 나역시 자본주의에서 자유로워질 수 없다

그러니 끝까지 포기하지 않고 꾸준히 투자공부를 해야 한다

느낀점 :

월부은을 2년전에 읽었지만 그때와는 사뭇 내용이 달라보였다

그때보다 내용이 더 새롭게 느껴지고 몰랐던 것을 알게 되어 시야가 좀 더 넓어지는 느낌이었다

왜 2년 전에는 느끼지 못했을까?

아마도 그 당시 자본주의에 대해 알게 되고 공부하게 되는 시기이며 독서라는 것을 ‘나부맞’ 다음으로 읽었기 때문에 단순히 기계적으로 읽었기 때문이었을 것이다

당시 월부은을 읽었을 때는 투자방법에 관한 내용밖에 눈에 들어오지 않았다

정말 이렇게 투자하면 되는 건가? 하는 의심과 희망으로 책을 읽었었지만

지금 현재 다시 재독을 하니 너나위님의 투자시작부터 성공에 이르기까지 모든 내용이 담겨져 있었다

나는 투자이유를 잘 몰랐다

단순히 지금 돈이 없다는 이유로..

부자가 되고 싶다는 이유로...

왜 내가 지금 이렇게 살고 있는지...

정말 몰랐고 아예 자본주의 자체를 몰랐으니 모두가 전부 나처럼 사는 줄 알았고

특권층의 부자만 부의 세습을 이어 받아 부자로 사는 줄 알았다

하지만 2년동안의 독서를 해보니 부자들이 하는 생각과 행동은 달랐다

부자들이 이야기 하는 생각,행동,배움,습관,끈기,노력,성취,성공은 다르지 않았다

너나위님 역시 다르게 행동했다

그 전까지는 어떻게 살아왔는지 모르겠으나 투자이유에 대한 명확히 깨닫기 시작한 뒤로는 행동부터가 달랐다

그건 성공한 사람들 모두 너나위님처럼 행동했다

너나위님도 부자들에게 배웠고 행동했고 포기하지 않았기 때문에 성공했다고 믿는다

이 책을 재독하면서 다시 한번 내가 투자를 하는 이유와 목적, 그리고 부자가 될 수 있는 그에 대한 걸맞는 실력을 갖춰야 되고, 노력과 끈기, 환경안에서 끝까지 살아남는 생존능력을 다시 공부할 수 있었다

독서를 끝내면서 전운이 많이 남았다

아쉬움도 있었고 후회도 있었다

그건 내가 2년동안 부족한 것이 너무 많았고 실행하지 못한 일들도 많았기 때문이다

하지만 2024년 1월부터 월부은을 재독하면서 다시 한번 일어나 엉덩이를 털고 달려야겠다는 마음을 먹었다

지금까지 충분히 걸어다녔으니 이제부터는 지독히 달리는 일 밖에는 없다

나를 다시 한번 일으켜주고 용기를 주었던 월부은 너나위님께 진심으로 감사드린다

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

:#384

현시점 취득세의 경우 규제 지역은 3주택, 비규제 지역은 4주택부터 12.4%를 적용받고 있는데

이 또한 지금보다 낮아질 수 있다.

실제로 투자하다 보면 부동산의 매매가와 전세가의 차이보다 오히려 취득세가 더 큰 비용을 차지해 투자에 부담이 되는 경우가 많았다.

따하서 취득세가 완화될 경우 투자를 꾸준히 지속하기에 훨씬 수월해질 것이다

규제지역은 2주택 8.4%, 3주택 12.4%

비규제 지역 3주택 8.4%, 4주택 12.4%

다주택 포지션으로 3주택으로 옮기는 시점에

예를 들어,(비규제지역)

매매가 4억, 전세가 3.5억 /투자금 0.5억

즉 투자금이 5천만원이 소요되지만 취득세는 3천2백만원이며,

4주택 이상은 취득세 4천8백만원

3주택 및 4주택부터는 약 1억 정도의 총투자금이 소요되는데

지금 취득세 개정안에 따라 취득세율이 낮아질거라고 보여지지만 개정되기까지 시일이 걸릴 것 같고

그래서 현재 다주택 포지션으로의 취득세에 대해 어떻게 준비를 하고 있는지 함께 논의하고 싶습니다